Недвижимость Санкт-Петербурга: Тенденции и ожидания

"Покупатели не хотят верить в кризис. Все устали от кризиса и ожидания его новой волны. Накопился отложенный спрос. Жизнь продолжается — люди женятся, рождаются дети. Образуются лишние квартиры. Пора решать эти вопросы — все ждали периода стабильности 3 года.

Сейчас страх прошел. Его теперь не видно в глазах у покупателей.

Должен заметить что, в течение 4-х последних кризисных лет ни разу мною не было замечено, чтобы отказ от приобретения квартиры был обусловлен отсутствием денег. Был страх эти деньги истратить не в тот момент, побеждало желание оставаться в деньгах, в разных валютах. Конечно, я говорю о тех покупателях, кто в эти годы что-то присматривал и покупал. Конечно, те, у кого снизился доход и не было накоплений, просто и не смотрели на рынок. Страх ослаб в начале этого года. И очень медленные и не уверенные в себе покупатели снова стали к-о-н-к-р-е-т-н-ы-м-и такими покупателями, достаточно быстро и легко принимающими решения.

Посмотрим на график спроса, который публикует «Бюллетень недвижимости». В начале года яркий спрос — выше, чем был в последние 3 года. Средний уровень летом — не сказать, что абсолютная тишина — те, кто долго присматривал, как раз летом реализовали свои желания. Всплеск в конце августа — успеть до подъема. Первые 2 недели сентября — не до чего. Что будет в ноябре можно посмотреть по прошлому году. Что такое за падение в ноябре — кто может подсказать? Это детские каникулы. Аналогично на рынке затишье 23 февраля — 8 марта, 1-15 мая, неделю около 12 июня. Когда рынок был более динамичным, конечно, не было таких четких пауз.

Чего ждут покупатели от рынка недвижимости?

Новых или реконструированных домов, готовых (не строящихся проектов), с практичными или, что есть у недвижимости более высокого уровня, интересными дающими простор и возможности для фантазии дизайнера планировками, желательно квартир с отделкой под ключ — даже в самом элитном сегменте, где, как кажется все квартиры уникальны и у каждого свой вкус. Но нет, покупатели хотят готовых решений. Хотят жить сегодня, устали от ремонтов.

Где-то перед самым кризисом на рынке произошла революция — покупатели отвернулись от обычных домов старого фонда и квартира в зеленом не центральном районе (проспект Мориса Тореза или Парк Победы) в новом доме с подземным паркингом стала стоить дороже, чем одна из квартир где-то на Моховой улице. Бум расселения коммунальных квартир приказал долго жить и не думаю, что он вернется в привычном виде. Квартира в старом фонде без реконструкции может привлечь покупателя, только если она уникальна, с прямыми видами, высокими потолками, парадным входом, обновленным лифтом. А обычные квартиры старого фонда копятся в каталогах тысячами и продолжают дешеветь. Для таких вариантов выход — только расселение целыми домами или кварталами, возможно с поддержкой города. В этом рынок и желания покупателей абсолютно разошлись. В городе есть много инвесторов, расселявших квартиры 10-15 лет назад, когда это казалось перспективным. Сегодня они не знают, что делать с этими вариантами — квартиры старого фонда дешевеют и не пользуются спросом.

Посмотрим на количество квартир на рынке. Оно перестало расти. Перед кризисом на рынке было около 30 000 квартир. В пике летом прошлого года их количество достигало 77 000 квартир, с прошлой осени оно начало снижаться и сегодня составляет около 55 000 квартир. Это количество всех квартир, не только элитных. Но, как и спрос, на который я ссылался в начале, так и изгибы графика цен, на мой взгляд, соответствуют колебаниям рынка элитного жилья. Только они более плавные.

Что сейчас с ценами? Цены достигли некоторого насыщения. На этом же графике я привожу линию изменения курса рубля к доллару — как видно, изменения курса рубля не влияет на цены квартир в Петербурге. При значительных скачках курса рынок кратковременно оживает — и покупатели и продавцы стараются завершить намеченные сделки, но никаким образом нельзя привязать цены на квартиры к валюте.

Если ко мне приходит продавец и говорит «я хочу 3 000 000 долларов за квартиру», я понимаю, что либо он думает, что действительно рынок так привязан к доллару, как было 10 лет назад, возможно, когда он покупал эту квартиру и ему просто надо дать объективную информацию, чтобы принимать правильные решения, либо у этого продавца в реальности нет необходимости продажи квартиры и он только прощупывает рынок, и если вдруг произойдет это чудо — найдется покупатель за эту цену, то, наверное, он продаст, а если нет, то оставит себе.

По-прежнему пользуются спросом покупателей цельные квартиры — так мы называем самые интересные варианты, где минимум недостатков и есть интересные объемы и пространства. На них цена в 1,5-2 раза выше, чем на соседние квартиры, но у которых или вид не тот, или парковки нет, или планировки неудачны.

Не могу не отметить рост внимания покупателей к зарубежной, а именно к недвижимости Латвии. Кроме того, что к Риге и Юрмале мы всегда испытываем романтические или ностальгические чувства, сегодня, приобретая там недвижимость стоимостью от 143 000 евро, Вы получаете Вид на жительство. Вид на жительство дается сразу на 5 лет и представляет собой пластиковую карточку, которая заменяет Шенгенскую визу.

Сегодня одним из  опасений продавцов является сланцевый газ. Этот газ становится заменой природному. Из-за него США уже прекратила импорт природного газа, так как сланцевый в 2 раза дешевле и он уже появился в Европе. Кроме этого Евросоюз предъявил претензии к Газпрому за завышение цены на газ. Все это может привести к снижению его цены в 2 раза и сокращению доходов Газпрома, которые почти прямо влияют на российский бюджет.

Но сегодня у нас есть отложенный спрос, достаточное количество интересных квартир на рынке, очень хороший курс рубля к валютам — это даст динамику сделкам. Но не будет никакого безумного спроса, запомнившегося по докризисным годам."