Мы строим наши дома на века
Партнер компании VIPFLAT Группа компаний Fizika Development готова представить рынку два новых уникальных объекта элитной недвижимости.
Александр Кравцов откровенно рассказал журналу VIPFLAT про конкуренцию среди застройщиков в высоком сегменте, мотивацию для сложной реконструкции исторических зданий и назвал звёздные имена, делающие эту премьеру поистине впечатляющей.
Александр, расскажите, почему ваша компания называется Fizika Development? Как возникла эта идея?
Во-первых, я человек технического склада ума, мне в принципе нравятся точные науки, и физика особенно. А во-вторых, физика — это древнегреческое название книг Аристотеля о природе, посвящённых фундаментальным принципам и учениям. Ведь все физические явления — это так или иначе аксиома. И название компании должно отражать стабильность, соответствие реализованного обещанному. Наша главная цель — строительство домов высокого класса. Это штучные объекты, те, которые создаются на века.
Как на картинке, как оно обещано на рендерах, так оно и воплощено в жизнь. Собственно, наш первый проект на Синопской набережной — апарт-отель VIDI — именно такой. Мы выполнили всё, что обещали. И второй проект — клубный дом Talento — также будет соответствовать всем ожиданиям. И мы будем продолжать развиваться в премиум и элитном сегменте.
А как конкурировать в строительстве элитного жилья? На рынке есть уже и встроенные террасы, и фитнес, парковки даже не обсуждаются. Что ещё можно предложить будущим жильцам, чтобы выделиться?
Ну, наверное, это то, чем мы сейчас занимаемся, — внедрение художественных элементов. Это что-то новое. Мы привлекаем дизайнерские ландшафтные компании из-за границы, насколько это возможно, поскольку у них более свежий взгляд на организацию пространства. Второй свет, высокие потолки, технологии умного дома, террасы, сервис. Фасады с художественными элементами, окна с эксклюзивными витражами. То есть что-то стильное и востребованное, но при этом всегда актуальное.
Сегодня, когда смотришь на некоторые элитные проекты десятилетней давности, понимаешь, что на сегодняшний день они выглядят слишком вычурно, это уже моветон. Мы стремимся к тому, чтобы делать объекты вне времени, уникальными. Применять дорогостоящие материалы, передовые инженерные решения, работать над комфортом проживания. Что касается законодателей стиля общественных пространств, то здесь впереди британцы.
Они в строительной эстетике — как итальянцы в мире мировой моды. Делают и модно, и лаконично, и актуально — и при этом user friendly. И мы готовы вкладываться в такие решения. А если говорить о конкуренции, то тут каждый соревнуется, наверное, сам с собой, со своей совестью, чтобы не потерять лицо. Когда каждый участок в хорошей локации на вес золота, ты сам хочешь преобразить его, создать что-то необычное и востребованное.
А если говорить о конкуренции, то тут каждый соревнуется, наверное, сам с собой, со своей совестью
Кто помогает вам строить новую эстетику? Можете назвать какие-то громкие имена?
Проект, который мы запустили в конце мая. «Моисеенко, 10» — это образец настоящего элитного квартала с архитектурой от Евгения Герасимова и при активном участии художника Анатолия Белкина, который привнесёт своё художественное видение в оформление объекта.
Такого ещё никто в Петербурге не делал. В другом проекте — апарт-отеле VIDI на Синопской набережной откроется арт-пространство Михаила Шемякина, которое станет настоящим центром притяжения в этой части города. У нас очень хорошие отношения с Михаилом Михайловичем. Мы также получили его разрешение использовать элементы его знаменитой коллекции «Метафизические головы» в оформлении фасадов и мест общего пользования в другом нашем проекте премиум-класса — Talento на Заставской улице. Дизайнер Олег Клодт, который разрабатывает общественные пространства в Talento, интегрирует их в общий концепт клубного дома.
«Моисеенко, 10» — это образец настоящего элитного квартала с архитектурой от Евгения Герасимова
Олег Клодт — это тоже потомок?Да, Петра Карловича Клодта, великого петербургского зодчего, он талантливый дизайнер, архитектор. У него большая студия, и он пользуется огромной популярностью среди элитных застройщиков и частных заказчиков в Москве и по всему миру.
Расскажите, пожалуйста, про два ваших новых проекта.Первый — это Галерная, 20–22. Мы его будем запускать в этом году, если успеем получить разрешение на реконструкцию с приспособлениемпод современное использование. Это реконструкция исторического здания под элитные резиденции с бутик-отелем, где будут и крупные апартаменты для жизни. Проект расположен в Золотом треугольнике, в двух шагах от Медного Всадника, Исаакиевского Собора и Новой Голландии.
Мы отреставрируем фасады знаменитого особняка Исаака Утина, флигель, в котором располагались конюшни, переделаем в современный паркинг для автомобилей представительского класса.
У нас уже есть запросы от ценителей коллекционной недвижимости в центре. Внутри будут воссозданы парадные интерьеры с каминами и при этом создадим современные удобные планировки, учитывающие готовые жизненные сценарии. Мы работаем над этим проектом более полутора лет.
Почему вы взялись за реконструкцию?Это уникальный дом в самом центре города. Таких локаций больше нет. Это интересно, это амбиции. Непростой проект. В нем предусмотрена заменапочти всех перекрытий, что и технически сложно, и финансово очень дорого. Старт продаж планируем на конец года, и там точно будет не дешевле 500 тыс. за метр. Запланировано порядка 120 элитных апартаментов в трёх корпусах. Ну и второй наш проект, которым мы сейчас буквально живём всей компанией, — это, конечно, уже упомянутый «Моисеенко, 10» напротив «Невской Ратуши».
Шестиэтажное историческое здание 1908 года вместе с тремя новыми корпусами воплощают собой смысл перехода от старого к новому. Дух прошлого сохраняется в сочетании с современными инженерными решениями. В четырёх корпусах всего 167 квартир. Цены стартуют от 600 тыс. рублей за квадратный метр.
Проект, которым мы сейчас буквально живём всей компанией, — это, конечно, уже упомянутый «Моисеенко, 10»
Презентация проекта состоялась 29 мая в рамках организованного нами делового форума Fizika Masters, на котором выступили Евгений Герасимов, Игорь Манн, Екатерина Уколова и Олег Торбосов. В камерном жилом квартале будут достаточно большие планировки, минимум однокомнатных квартир. Мы не мельчим, как одни наши конкуренты по соседству. Сейчас рядом запустился проект, где одни однушки по 23–30 квадратов. C маленьким паркингом, с неоднозначной инфраструктурой, с простыми фасадами.
То есть объекты у нас разные, и целевая аудитория разная: скорее всего, там это инвесторы, которые за небольшой чек купят, а потом будут перепродавать. Мы всё-таки строим для человека, который ищет квартиру для себя. С одной стороны, мы конкуренты и по локации, и по ценам, но с другой — у нас продукт другой и для другой целевой аудитории.
Кстати, как вы думаете, возможен ли баланс между понятием по-настоящему элитного дома и стремлением застройщика быстро заработать на маленьких квартирах, которые продаются как горячие пирожки?
Конечно, возможен. В однокомнатных квартирах нет ничего страшного. Есть хорошие варианты по 40–60 квадратов, которые прекрасно подходят дляпокупки детям или родителям.
В однокомнатных квартирах нет ничего страшного
Если жилой фонд правильно организован, то это не снижает класс объекта и его престижность. А вот если на этаже много малогабаритных «однушек»,как в гостинице, тогда да, это вопрос. Опять же вопрос, когда и сколько ты хочешь зарабатывать. Маленькие квартиры разлетаются на старте по высоким ценам, и тем самым застройщики наполняют счета, экономя на себестоимости проекта. Более крупные лоты уходят, как правило, в конце, когда этоуже не инвестиционная сделка, а клиент покупает для себя.
Он уже видит продукт, оценивает его с точки зрения проживания. Себестоимость строительства очень сильно выросла за последнее время, особенно на что-то качественное, уникальное. У нас есть комплекс апартаментов, где достаточно мелкая нарезка, но это и есть апарт-отель. Люди для этого и покупают — либо для перепродажи, либо для сдачи в аренду в центре. Остальные наши объекты — это крупные планировки, высокий чек и уникальный продукт.
Себестоимость строительства очень сильно выросла за последнее время, особенно на что-то качественное, уникальное.
Как Вам видится развитие локации вокруг улицы Моисеенко?
Район очень активно развивается. «Невская ратуша», офисы Газпрома, ВТБ, близость Смольного. Эта часть Центрального района всегда была очень интересной. За этой локацией будущее элитного домостроения и реконструкции.
К слову, о районах. Центр Петербурга практически весь застроен, и само понятие «элитное жильё» неизбежно мигрирует в сторону Московского, Адмиралтейского, Васильевского районов. Что вы об этом думаете?
Да, ввиду дефицита подходящих земельных участков с готовой документацией локации для жилья бизнес-класса и выше расширяются. Другие престижные районы становятся всё более премиальными, как, например, Васильевский остров. В моём понимании, локация важна, но многое определяет ещё и качество продукта.
Именно продукт формирует облик района, а не наоборот. Например, мы всё равно отстаем от столицы по многим моментам. Всё-таки принципиально разные вопросы к строительству. К сожалению, все неординарное, что выбивается из рядового, уходит на Градсовет. И не факт, что будет принято коллегиальное решение, что можно это построить.
Александр, услышав про ваши грандиозные планы и амбиции, невозможно не спросить: что ждёт Fizika Development в будущем? Какие вы видите перспективы для компании?
Вообще, если хотите знать, каким будет рынок недвижимости через семь — десять лет, то надо смотреть на Москву. Там и плотность населения другая: можно, скажем, на трёх гектарах возвести небоскрёб бизнес-класса с огромными панорамными окнами, в котором будут жить тысячи людей. Или другие решения в области дорогой недвижимости. И со временем мы бы хотели создать несколько нестандартных творческих проектов в столице.Но наша стратегическая задача — строить и развиваться в любимом Петербурге.
Ответы на вопросы. Мы строим наши дома на века
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
