Куда смотрит элита?
Леонид Рысев стал модератором дискуссии редакции «Недвижимость Петербурга» об актуальных трендах в «элитке». Этот год участники рынка элитной недвижимости Петербурга называют лучшим за последние несколько лет. Падение рубля и пандемия привели к росту количества сделок и увеличению их средней стоимости.
Начало года не предвещало особых изменений конъюнктуры, и первый скачок спроса на дорогое жильё, случившийся в начале весны, многие эксперты считали краткосрочным, предрекая стагнацию до конца года.
«Весной никто не мог предугадать, как это будет. Многое пошло совсем не так, как ожидалось, — рассуждает Леонид Рысев, основатель и генеральный директор компании «Элитные квартиры», сомодератор дискуссии. — В апреле был шок, все спрятались, после двух-трёх недель тишины кто-то срочно решил продать, кто-то – купить, началось хаотичное движение. Летом люди поняли, что рубль очень неустойчив, вклады не приносят ожидаемой прибыли, а недвижимость практически не подорожала.
С лета пошёл массовый интерес, это заметили и продавцы, и застройщики. Только на Крестовском количество предложений на «вторичке» снизилось на 30% — с 1000 до 700. Всё самое интересное, адекватное по стоимости было куплено».
Сейчас спрос по-прежнему высок, но поскольку цены начали подниматься, а привлекательные варианты разобраны, сделок становится меньше, уточняет г-н Рысев.
Излишества нарасхват
Застройщики подтверждают рост числа сделок. Так, за девять месяцев 2020 года объём продаж в проектах ГК «Еврострой» увеличился более чем на 50%, если сравнивать с аналогичным периодом 2019-го. В элитных объектах на Крестовском острове — ЖК «Привилегия» и Esper Club — рост составил 75%. Показатели «Евростроя» по итогам трёх кварталов сопоставимы с объёмом продаж компании за весь 2019 год.
В Группе RBI фиксируют рост в 30% к прошлому году. В Art View House за три летних месяца были реализованы две квартиры, ещё по двум сейчас идут переговоры. «Мы планировали распродать этот объект за пять лет, а продали за год», — говорит Анна Романова, директор по продажам Art View House, где вы можете приобрести последнюю, но одну из самых лучших квартир!
Некуда двигаться
Девелоперы хором сетуют на нехватку пятен для строительства новых объектов в центральных районах города.
«Элита выбирает уникальность. Но в Петербурге есть ограничения, которые сдерживают развитие уникальных проектов: либо нас равняют со «спальными» локациями по показателям озеленения, наличию мест в детсадах и школах и пр., что невозможно обеспечить в историческом контексте, либо требования неформального характера перевешивают прогнозируемость сроков, прозрачность экономики», — комментирует Юрий Грудин, генеральный директор FORMULA CITY.
Вирус меняет всё?
Покупательские предпочтения в этом году серьёзно изменились, считают застройщики.
«Период пандемии показал: в квартире, которую мы считали комфортной, оказалось тесно. Понадобились дополнительные спальни, кабинет и другие пространства. Из-за изменения жизненных сценариев появилась потребность в больших площадях. Трансформировались критерии, которые являются определяющими при выборе недвижимости. Это заметно даже по тому, какие вопросы задают клиенты. Например, оказался востребован вариативный доступ, когда продуманы разные маршруты попадания в квартиру, минуя скопление людей, например, через паркинг или лобби. Опыт самоизоляции показал, что люди истосковались по клубной жизни элитного комьюнити. Многие предрекали, что формирование закрытых клубных сообществ при элитных ЖК — исчерпанный тренд, но они по-прежнему востребованы», — рассказал Тенгиз Адамия.
Жизнь без ремонта
Тренд, наметившийся ещё до пандемии и набирающий обороты, — готовая отделка.
«Петербург отстаёт от Москвы в сегментах «премиум» и «элит» в плане продукта. Когда мы выходили в Москву с проектом Eleven, то столкнулись с тем, что последние полтора года в столице 50-70% новых объектов выводят на рынок уже с полной отделкой. В этом году их оказалось четыре из шести. Покупатель, выбирая квартиру и «наевшись» работой с дизайнерами, всё чаще отдаёт предпочтение готовым вариантам. В Петербурге они пока востребованы в комфорт-классе. Но думаю, и у нас в ближайшие год-два элитные проекты будут всё чаще появляться с полной отделкой», — говорит Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».
Дорогое будущее
«В кризис 2008 года было резкое падение рынка на 30%. Возникает вопрос: произойдёт ли нечто подобное сейчас? Я ориентируюсь в прогнозах на то, что происходит на биржах в Америке. В 2008-м власти не спасали рынки, а сейчас на них закачали огромное количество денег и в ближайшие два-три года продолжат это делать. Соответственно, будет инфляция. Для рынка недвижимости — это очень хорошо, потому что деньги начинают обесцениваться, их нужно куда-то вкладывать. Это позволит избежать провала на рынке недвижимости или обойтись небольшим, — прогнозирует Леонид Рысев. — Мы видим, что люди бегут из депозитов, бегут от рубля. Валюту покупать не хочется, а недвижимость — можно. Но всплеск активности, начавшийся весной и продолжившийся летом, уже начинает затухать, рынок будет ужиматься».
Смотрите видеосюжет по итогам встречи
Ответы на вопросы. Куда смотрит элита?
Помогаете ли с организацией ремонта и обустройства после покупки?
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Зачем обращаться к брокеру, если можно найти квартиру самостоятельно?
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Почему эту недвижимость продают?
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Как быстро можно закрыть сделку?
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
.jpg "С видом на Алые паруса Продажа квартиры 133м² 'Приоритет' Воскресенская наб., 32")
