Продается дом на берегу озера
Дома и участки, расположенные вблизи водоемов традиционно пользуются спросом у покупателей. В силу ряда причин объем предложения таких объектов ограничен, а цена – выше. Restate.ru выяснил у экспертов насколько дороже домик у воды и с какими сложностями может столкнуться покупатель.
Согласно исследованиям АРИН, на конец первого квартала 2011 года в Ленобласти и пригородах Петербурга продаже находилось 269 загородных комплексов. В течение января – марта этого года в продажу вышли 6 комплексов, а также новые очереди в 6 проектах. Таким образом, на начало апреля загородные комплексы, находящиеся в продаже, включали в себя 24,1 тыс. жилых объектов, предназначенных для проживания одной семьи, или 4,3 млн. м² жилья. Из них объем предложения (непроданные объекты) составлял 12,4 тыс. объектов или 2,2 млн. кв. м.
Каждый третий у воды
По оценке руководителя департамента продаж жилой недвижимости ОАО «БТК девелопмент» Марины Селивановой, сегодня поселков, которые находятся у воды, около 30% от общего числа, причем, только 7% расположены непосредственно на береговой линии Финского залива. «В загородных проектах особенно ценится локация, удобная транспортная доступность и наличие водоема, – рассказывает Марина Селиванова. – Компания «БТК девелопмент» реализует проекты рядом с заливом в Курортном и Выборгском районах Санкт-Петербурга. Это престижная и экологически привлекательная территория». Один из объектов компании – коттеджный поселок «Балтийская Ривьера» расположен на первой береговой линии Финского залива. По словам госпожи Селивановой в рамках проекта активно ведется строительство набережной протяженностью более 1 км с оборудованными местами отдыха и смотровыми площадками. Кроме того, планируется создание благоустроенного пляжа и пирса для стоянки маломерных судов. Позднее здесь откроются пункты проката снаряжения для водных видов спорта. «Уникальное месторасположение объекта, безусловно, влияет на объем продаж – участки в «Балтийской Ривьере» пользуются стабильным спросом», – добавляет Селиванова.
Стабильный интерес
Директор по продажам «ПетроСтиль» Михаил Фуксман подтверждает, что загородные поселки у воды пользуются стабильным спросом. «Проекты, обладающие хорошими видовыми характеристиками, безусловно, пользуются спросом. Живописный вид на воду будет востребован всегда, потому что для многих покупателей это одна из обязательных составляющих эстетики загородной жизни», – отмечает господин Фуксман. По его словам, среди коттеджных посёлков класса «элит» и de luxe вид на воду или шаговую доступность к воде имеют практически все ключевые игроки рынка, в частности такими характеристиками обладает проект компании «Петростиль» – «Медовое». «Близость к воде – один из параметров, определяющих принадлежность к элитному сегменту», – добавляет Михаил Фуксман.
Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский говорит, что спрос на объекты у воды формируют люди, которые стремятся купить статусный, видовой объект. «В удалении от города подобного рода объекты встречаются чаще, чем ближе к городу, тем вероятность встретить такой участком уменьшается», – рассказывает Андрей Уманский.
Вода поднимает цены
По словам Михаила Фуксмана, близость водоёма является одним из ценообразующих факторов на загородном рынке. «По нашим оценкам стоимость домовладения в коттеджном посёлке, примыкающем к воде, может быть выше на 30% и более, по сравнению с проектами, не имеющими таких преимуществ», – оценивает стоимость дома у воды господин Фуксман.
Генеральный директор ООО «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров говорит, что стоимость участка с домом у береговой линии внутри одного поселка всегда выше на 20-30%. «В целом же на рынке загородной недвижимости цена определяется классом объекта, а не близостью к воде. Сложно представить себе человека, который выложит за стоящий на берегу «рай в шалаше» сумму, эквивалентную стоимости домовладения в поселке премиум-класса «без воды», – рассуждает Дмитрий Майоров. – Но неразумно отпираться и от суждения, что наличие озера в пешей доступности при всех остальных плюсах домовладения становится приятным дополнением. Близость водоемов является весомым аргументом при покупке коттеджа, хотя это лишь один из многочисленных факторов, влияющих на потребительский выбор. Все нужно оценивать вкупе: класс объекта, инфраструктуру, внутрипоселковаую и внутридомовую инженерию». Вместе с тем, добавляет господин Майоров, практически все девелоперы стремятся позиционировать свои проекты как близкие к водоемам. Однако особого колебания спроса на такие объекты в сторону его увеличения не наблюдается. Несмотря на постоянный рост предложений, число совершенных сделок остается стабильным.
Как отмечает Андрей Уманский, иногда стоимость дома или участка у воды может быть в 2 раза выше рыночной. «Так, например, заявленная стоимость земельного участка в первой линии у Финского залива в Лисьем Носе составляла 2 млн. рублей за сотку, сделка состоялась по цене 1 млн. 750 тыс. рублей за сотку. При этом рыночная стоимость участков не у воды в этом районе составляет от 800 тыс. рублей за сотку до 1,1 млн, – приводит пример господин Уманский. – В Выборгском районе в районе озера Глубокое в населенном пункте Грибное (113 км от города) стоимость земельного участка варьируется от 60-80 тыс. рублей за сотку, в первой линии от озера запрашиваемая цена составляет 170-200 тыс. рублей за сотку».
Отметим, по данным АРИН, самые дорогие участки представлены в Курортном и Пушкинском районах Санкт-Петербурга, Всеволожском и Выборгском районах Ленинградской области. По ценам с большим отрывом лидирует Курортный район (467 500 руб./сотка), в котором сосредоточены поселки премиум класса. Помимо удобного шоссе, по которому можно быстро добраться до центра Санкт-Петербурга, он привлекает будущих жильцов и частных инвесторов именно близостью к заливу и рекреационными ресурсами – пляжами, озерами, лесами, источниками минеральных вод. На домовладения наиболее высокие цены в коттеджных поселках, расположенных в черте города (Приморский, Курортный районы Санкт-Петербурга). Среди районов Ленинградской области наиболее высокие цены встречаются в Выборгском и Всеволожском районах. Наиболее низкие – в Волосовском и Кировском районах Ленинградской области. Как отмечают аналитики АРИН, средняя стоимость загородных объектов зависит от класса объекта. Так, средняя стоимость объектов эконом-класса составляет 2,3-6,5 млн рублей, «бизнес» – 6-17 млн. рублей, «элита» – 16-33 млн. рублей, «премиум» – от 30 млн. рублей.
Специфические недостатки
Вместе с тем дом или участок у водоема имеет свои недостатки. Во-первых, существуют риски затопления, во-вторых, нельзя исключать потоки ветра, а весной движение льда, в-третьих, постоянное наличие насекомых, которые обитают около воды, и, в-четвертых, стремление других жителей поселка иметь выход к водоему, перечисляет Андрей Уманский. В большинстве случаев наличие водоёма в пешеходной доступности от дома приносит только удовольствие. Но есть и исключения, продолжает господин Фуксман. Например, близость чрезмерно популярного места для купания в летний сезон может вызвать неудобства: шум, мусор, большой наплыв отдыхающих. С этой проблемой нередко сталкиваются жители Курортного района. Для покупателей элитной недвижимости, которые ценят единство социального окружения, это неприемлемо, говорит эксперт.
Дмитрий Майоров также основной «угрозой» для владельца участка у береговой линии называет прямую границу с общественной территорией, однако, отмечает, что покупатель должен быть готов к тому, что вдоль его владений будет высокая проходимость. Ведь любой водоем, особенно летом, становится местом паломничества тысяч горожан. «В такой атмосфере вряд ли действительно можно проникнуться уединением и спокойствием загородной жизни. Кроме того, как бы абсурдно не звучало, в прибрежном доме сложно рассчитывать на панорамные красоты. Испытать восторг от открывшегося вида становится возможным лишь с верхнего этажа дома, из окна первого этажа, увы, взгляд упрется в забор и снующих туристов», – говорит эксперт. По его словам, отсутствие частной территории на побережье, которое является водоохраной зоной, формирует общую ситуацию на рынке. Исключение составляют единичные случаи продажи домовладений, вплотную прилегающих к воде, что, впрочем, противоречит Водному кодексу, добавляет Дмитрий Майоров.
Покупателям домов и участков у воды действительно следует помнить о том, что действующий в России Водный кодекс накладывает ряд обременений, в частности практически все водоемы имеют водоохранную зону. «Как известно, с вступлением в силу новой редакции ВК РФ произошла существенная либерализация водного законодательства. Так, размер водоохраной зоны уменьшен до 50 метров, прибрежной защитной полосы — до 30 — 50 метров (за исключением водоемов, имеющих особо ценное рыбохозяйственное назначение). Кроме того, значительно сокращены ограничения на ведение хозяйственной деятельности в водоохраной зоне. Например, разрешено даже возводить строения в прибрежной защитной полосе, что раньше не допускалось, – рассказывает адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» Олег Сухов. – Также теперь отсутствует обязанность согласовывать с органами Росводресурсов предоставление земельных и лесных участков в водоохраной зоне, а также согласовывать с ними проведение строительства и реконструкции зданий, сооружений, коммуникаций и других объектов, а также землеройных и других работ». При этом, по словам адвоката, категорически исключается приватизация данных земельных участков. Указанные территории согласно требованиям Земельного кодекса РФ могут быть предоставлены собственникам расположенных на них объектов недвижимого имущества только на праве аренды.
Эксперты уверены, что, несмотря на ряд обременений, и неудобств загородные дома в непосредственной близости от водоемов будет пользоваться уверенным спросом. Более того, как полагает Марина Селиванова, так как коттеджных поселков у воды достаточно мало, можно прогнозировать дальнейшее повышение спроса. Интерес покупателей к виду на воду будет побуждать девелоперов, реализующих проекты вдали рек или озер искать альтернативные решения. К примеру, в качестве «компенсации» покупателям будут предлагать искусственные водоемы. Объекты будут совершенствоваться и дополняться новыми опциями для того, чтобы стать привлекательными для покупателей.
Марина Акатова, https://www.restate.ru/
Ответы на вопросы. Продается дом на берегу озера
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
Почему эту недвижимость продают?
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Чем покупка элитного жилья отличается от обычного?
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Зачем обращаться к брокеру, если можно найти квартиру самостоятельно?
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Как вы проверяете историю объекта?
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
