Продажа квартир по переуступке: секреты и подводные камни
Покупка квартиры на первичном рынке у застройщика — не самый дешевый вариант, как принято считать. Аналогичную недвижимость через агентства можно приобрести на 10-20 % дешевле — по договору переуступки прав. Покупатели зачастую уверены, что у строительной компании самые низкие цены, и обращаются сразу туда, не обращая внимания на то, что еще предлагается на рынке. Практически все переуступки реализуются через агентства, т.к. застройщику нужно продавать свои квартиры.
«Уступка» — это ситуация, когда дольщик решил передать свои права на квартиру до окончания строительства. Уступка в домах, которые строятся с соблюдением ФЗ 214, регистрируется в Росреестре, проводится с согласия или уведомления застройщика, продавец получает деньги только после регистрации договора долевого участия на имя покупателя. Чем меньше предложений остается в свободной продаже, тем выше становится стоимость таких привлекательных объектов. Есть здесь и определенные риски. Какие, и можно ли их избежать?
До момента сдачи дома в эксплуатацию процедура переуступки может быть проведена несколько раз
В каких случаях это законно
Законодательной базой для оформления подобных сделок является статья 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004, а также статья 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…».
Договор будет действителен при соблюдении ряда условий:
на момент его заключения еще не подписан акт приема-передачи;
продавец (цедент) уже выплатил всю сумму, указанную в документах, либо в договоре необходима фраза о переводе долга на нового дольщика;
если это предусмотрено договоренностями, необходимо документальное согласие застройщика на переуступку или письменное свидетельство того, что он уведомлен о предстоящей сделке;
если в деле фигурируют кредитные средства, понадобится согласие банка.
Уведомление о получении застройщиком письма лучше сохранить до перехода квартиры в собственность
В чем опасность?
Компания-застройщик обанкротилась или близка к этому, и люди, владеющие этой информацией, пытаются быстро избавиться от уже неликвидного товара.
Если после заключения договора возникнут неприятности, цедент не примет претензий: обратиться можно будет только к застройщику, а эта затея изначально бесперспективна. Чтобы избежать подобного сценария, можно прописать в документах ответственность продавца на этот случай.
Не редкость ситуации двойной переуступки прав.
Положительное решение в суде при таких обстоятельствах выносится в основном в пользу первого покупателя (цессионария). Сделка будет безопасной, если проведена процедура регистрации в Росреестре. Предлагают выплатить деньги до регистрации уступки? Наверняка что-то не чисто. В пакет документов, который получает новый дольщик, должны входить долевой договор, все дополнительные соглашения, оригиналы платежных документов, подтверждающие факт оплаты первого дольщика. Их передачу необходимо зафиксировать письменным актом, подписанным обеими сторонами.
Не все продавцы одинаково честны.
Проверьте самолично, уведомил ли цедент девелопера о том, что уступает недвижимость: иначе сделку могут признать фиктивной. Убедитесь в том, что за ним не числится долгов, нет просрочек платежей с пеней, поскольку при таких обстоятельствах возможно расторжение предварительных договоренностей.
Деньги за квартиру переводятся только после регистрации договора долевого участия на имя покупателя
Застройщик может потребовать процент от сделки. Не все знают, что это незаконно, и соглашаются. Есть приятная новость: немало судебных дел по факту оспаривания оплаты за согласование переуступки завершилось в пользу покупателей.
Возможны ошибки с оформлением бумаг, которые приводят к аннулированию договоренностей. Избежать этого поможет привлечение профессиональных агентств и нотариуса: здесь дополнительные расходы как никогда оправданы.
Некоторые компании прописывают в договоре невозможность переуступки, чтобы исключить временных инвесторов. Такой своеобразный «фейс-контроль» практикуют в основном с объектами премиум- и бизнес-класса, где важно уже на начальном этапе привлечь людей определенного достатка, которым будет комфортно соседствовать.
В вопросе приобретения такой недвижимости действительно много подводных камней. Но цель оправдывает средства, а в данном случае целью является доступное жилье, а средством — более пристальное внимание к условиях покупки. Для многих это единственный вариант обзавестись недвижимостью: почему бы не рассмотреть его «под микроскопом»?
Ответы на вопросы. Продажа квартир по переуступке: секреты и подводные камни
Помогаете ли с организацией ремонта и обустройства после покупки?
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Можно ли купить квартиру удалённо, не приезжая в Петербург?
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Чем покупка элитного жилья отличается от обычного?
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Как вы проверяете историю объекта?
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
Как быстро можно закрыть сделку?
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
