Трудности при продаже квартиры в Санкт-Петербурге
Согласно статистике, объем предложения в Северной столице в этом году достиг рекордных значений — а это значит, что покупатель активно торгуется, придирчиво оценивает качество квартиры и без колебаний отметает спорные варианты. Сегодня мы поговорим о том, какие особенности квартиры могут серьезно осложнить продажу недвижимости или вовсе отпугнуть покупателя.
Районы, кварталы
Наиболее дорогими районами Санкт-Петербурга считаются Петроградский, Центральный, Адмиралтейский. Однако это не означает, что все квадратные метры в центре ценятся одинаково: многие квартиры имеют сравнительно невысокую стоимость и, несмотря на это, не могут годами найти покупателя.
Речь идет в первую очередь о многокомнатных квартирах в старом фонде. Дело в том, что бум расселений, бушевавший в городе в девяностых и начале нулевых, давно сошел на нет. Самые интересные и простые с точки зрения расселения квартиры уже давно разобраны, а оставшееся жилье требует слишком больших вложений и трудозатрат, поэтому мало привлекает инвесторов. В результате в центральных районах сложилась необычная ситуация: стоимость квадратного метра в новом доме в 3-4 раза выше, чем в историческом старом фонде. Для примера, цена не видовой квартиры «в обычном месте» составляет 70-100 тыс. рублей за метр. А вот жилплощадь в достойном новом доме в центре обойдется уже в 200-400 тыс. рублей за метр.
Новые дома в центре ценятся особенно высоко — ЖК «Парадный квартал»
Резюмируем: продать старую квартиру в центре, если она не отличается супер-уникальным расположением или видом, достаточно сложно. Состоятельные люди не хотят вкладываться в ветхий фонд, а люди, ограниченные в средствах, предпочитают за те же деньги приобрести квартиру в новом доме у КАД.
Дом — снаружи и внутри
Состояние здания, в котором находится квартира, — второй фактор, напрямую влияющий на перспективы выгодной продажи жилья. С одной стороны, в старом фонде спросом пользуются квартиры в домах после капремонта. Однако ремонтировались эти дома в 60-х — 80-х годах уже прошлого века, в соответствии с советскими представлениями о комфорте, когда основной целью было увеличение жилой площади, а длинные коридоры никого не смущали. Другое дело продажа жилья в крепком дореволюционном доме пусть и без капитального ремонта. Такие квартиры интересны покупателям, если обладают уникальными собственными характеристиками, расположены в уникальном доме, либо имеют уникальный вид. В противном случае цена такой квартиры должна быть существенно ниже, ведь капитальный ремонт подразумевает не только замену перекрытий, но и установку новых инженерных коммуникаций.
Если вы выбираете квартиру в старом фонде, обращайтесь к риэлтору, которому вы сможете доверять. Только опытный специалист даст точную информацию относительно технического состояния дома и правильно оценит инвестиционный потенциал объекта. Ведь все комплименты хозяев в адрес собственной квартиры могут оказаться сильно приукрашенными. Практически каждая вторая квартира в центре города — это колосс на глиняных ногах.
Помимо технического состояния дома любой покупатель оценивает его фасад, парадную и лестницу, которые должны соответствовать убранству дорогой квартиры. Если места общего пользования находятся в плохом состоянии (лестницы разрушены, имеются проблемы с освещением и чистотой, не хватает перил, плохо работают лифты и т.д.), существует большая вероятность, что такое окружение существенно снизит цену продажи, или до просмотра квартиры дело вообще не дойдет.
Состояние мест общего пользования — важный показатель качества дома (Brilliant House»)
Квартиры с указанными недостатками, в том числе с плохой парадной, интересны только инвесторам, которые купят квартиру задешево, так как продавец, отчаявшийся найти покупателя самостоятельно, готов к существенному снижению цены. Инвестор вложит немного в ремонт парадной, подберет стильные цвета и светильники, сделает освежающий ремонт в квартире, и недвижимость поднимется в цене в 2 раза.
Резюмируем: достаточно высокая цена квадратного метра в центре предполагает хорошее качество не только самой квартиры, но и дома. Если места общего пользования в доме оставляют желать лучшего, квартира не имеет шансов на выгодную реализацию.
Квартиры: размеры и ремонт
В последние годы четко обозначилась тенденция к уменьшению площади жилья бизнес-класса и элитного уровня: многие состоятельные люди предпочитают иметь в центре небольшую студию или двухкомнатную квартиру для представительских целей, тогда как основным жильем для них является большая квартира на зеленой окраине или загородный особняк. Если раньше было модно объединять квартиры, то сегодня инвесторы, напротив, разделяют многокомнатное жилье на небольшие прагматичные квартиры или студии и, после ремонта, с прибылью продают их по отдельности. Именно так уходят с рынка квартиры площадью 250 — 500 м², реализовать которые целиком сейчас очень сложно.
Возрастающим спросом пользуется элитное жилье средней площади —квартира в ЖК «Каменноостровский»
Очень важно, чтобы квартира была сбалансирована по цене и качеству. Но еще важнее, чтобы все параметры объекта соответствовали заявленному уровню. Например, бизнес-класс подразумевает не только большую жилплощадь, но и высокие потолки. А значит квартира площадью 100–200 кв. м с потолками 2,7 м вряд ли найдет ценителя, готового щедро заплатить за такой объект.
Наконец, само собой разумеется, что и состояние самой квартиры не должно вызывать нареканий. «Свежий стильный ремонт» — сегодня это самое распространенное требование к квартирам не только бизнес-, но и комфорт-класса. Важно отметить, что привлечь покупателя к «убитой» квартире не помогает даже хороший дисконт — люди предпочитают немного переплатить за имеющийся ремонт, но не тратить долгие месяцы на переобустройство.
Резюмируем: сегодня продать небольшую квартиру или студию гораздо проще, чем хоромы большой площади. Котируются лишь объекты, хорошо сбалансированные по цене и качеству, с ремонтом «под ключ».
Ответы на вопросы. Трудности при продаже квартиры в Санкт-Петербурге
Как вы проверяете историю объекта?
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
Зачем обращаться к брокеру, если можно найти квартиру самостоятельно?
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Чем покупка элитного жилья отличается от обычного?
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Почему эту недвижимость продают?
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Помогаете ли с организацией ремонта и обустройства после покупки?
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
