Как понять цену квартиры. Метод VIPFLAT

Для того, чтобы точно определить цену продажи квартиры, поймите:

1. По какой цене продавалась

Если квартира рекламировалась ранее, то изучаем, по какой цене и сколько времени квартира была в продаже. Желательно проверить всю историю, когда эта квартира или подобные могли быть в рекламе — мы собираем архив с 2008 года. Обязательно общаемся с агентом, кто рекламировал квартиру. Узнаем, сколько было обращений, какие были предложения? Практика — лучший критерий истины.

2. Что продается в этом доме

Проверяем по истории рекламы последний год. Это нужно для того, чтобы увидеть  и добавить в отчет,  как давно квартиры в продаже,  и по какой цене,  вероятно, были проданы.

3. Что продается в этом районе и во всем городе в похожих домах

 Если нет похожих квартир — то мы эксклюзивны и наша цена растет. Понимаем, с какими квартирами будет сравнивать нас покупатель. Например, при подготовке аукциона для квартир в доме на улице Графтио 5 мы посмотрели, что в похожих домах подобных квартир дешевле 190 т. рублей за метр без ремонта просто не найти.

4. Реальные цены продаж

Самый важный метод. Реальные цены продаж подобных квартир  с учетом того как изменились цены — это ценнейшая информация. С 2008 года анализируем всю рекламу в элитных домах. Видим, сколько времени квартира была в продаже, как менялась цена, при какой цене квартира «ушла». Можем построить график цен для конкретной улицы или дома.  

«Играем» в профи-прогноз: для каждой квартиры до начала продажи записываем прогноз цены и сравниваем с результатом. Очень полезное упражнение. Средняя наша ошибка около 5%, если не брать кризисные годы, когда цены стремительно менялись.

После 30 лет анализа рынка мы однозначно уверены, что реклама по завышенной цене с готовностью к большому торгу, в Петербрге для квартир работает ХУЖЕ, что реклама по близкой к рыночной цене с небольшим джентельменским торгом. Например, собственник 3 года рекламирует квратиру за 200 млн рублей, но говорит, что если будет предложение, то отдаст за 150 млн, так как понимаем, что это ее цена. Я знаю, что всего за несколько месяцев, а не лет, можно найти покупателя, если рекламировать за 159 млн и дать скидку 9 млн. 

5. Если квартира ранее продавалась

Проверям по истории рекламы все года с 2008 года. Зная, как поменялись цены с того времени, вычисляем цену на сегодня. Учитываем в каком тренде тип жилья. Например, старый фонд растет медленнее всего.

6. Что влияет на цену

Снижает стоимость

Планировка квартиры

• Сотношение метраж/количество спален. Мало спален — это представительская, а не семейная квартира. Представительские продаются хорошо, когда идет рост экономики — это квартиры-каприз, для души и «друзьям показать». Но это квартиры не для продажи в кризис. Например, если в квартире площадью 100 м² можно сделать только 1-2 спальни, то цена будет, как минимум, на 10-15% меньше, чем у квартир с более рациональной планировкой при других одинаковых параметрах. Чтобы цена не падала из-за такой «не функциональной планировки», то квартира должна быть в супер доме, с видами и в месте, соответствующей такой нефункциональной планировке;
• Мало санузлов
• Узкие комнаты

Старый ремонт хуже, чем white box

• Стильный ремонт когда «никто не жил» —  самое востребованное сегодня. А старый ремонт продается сложнее и дешевле, чем квартира без отделки. Беда, если ремонт несоответствует дому и месту. Например, ремонт супер, но дом «простенький и белорусские лифты» — и всё! Цена падает на квартиру в 1,5-2 раза и ничего не сделать;

Классический очень плохо продается. Чем дороже был сделан такой ремонт с золотом, объемной лепкой, классической мебелью — тем сложнее найти покупателя;

• Запахи в квартире, аура — позитивная, теплая, энергичная или «черная». Наличие арендаторов это негатив, так как они не заинтересованы в продаже и это витает в воздухе, почти всегда у арендаторов бардак, не не мытая посуда и запахи..;

Метражи

• большие метражи — на квартиры свыше 170 м² очень не много покупателей. А если метраж более 250 м², то это и проблема и дефицит. Такие метражи очень востребованы, но ТОЛЬКО ЕСЛИ СТАТУС ДОМА ОЧЕНЬ ВЫСОК И СООТВЕТСТВУЕТ ТАКОМУ РАЗМЕРУ КВАРТИРЫ.
• Террасы — это чудесное преимущество квартиры. Но огромные террасы осторожно включайте в площадь, может быть даже с коэффициентом 0,2.

Этаж

• 2-й этаж минус 15%, от среднего этажа
• 1-й этаж минус 25% от среднего этажа
• 4-й этаж и выше, если нет лифта

Ужас

• Не возможность приобрести подземный паркинг для семейной квартиры снизит ее цену на 10%.

Добавляют стоимости

• Окна от пола, панорамные окна;
• Камерный дом;
• Имя дома, бренд застройщика, архитектор.

Если сравниваете с конкурентом, то это сравнение должно быть железебетонным. То есть если в квартире стильный ремонт, то и у конкурента должен быть СТИЛЬНЫЙ ремонт. Или делайте корректировку цены. Но лучше ищите аналоги!

7. Документы

Учитываем документы, на основании которых собственник владеет квартирой, и как долго он ею владеете. Доверенности, занижение цены, перепланировки, свежее наследство, гашение ипотеки из средств покупателя — все это снижает цену.

Как анализироовать

ПРАВИЛЬНО «ЧИТАЙТЕ» ЦИФРЫ — сначала внимание на самые низкие цены за метр. Понимайте, что в рекламе мы видим не ЦЕНЫ сделок, а желания.

• Начинаем с самых низких цен за метр, изучая, почему даже по таким невысоким ценам квартиры не проданы;
• Если квартира уже три месяца в продаже и до сих пор не продана, то нужно от этой цены вычесть, как минимум, 5-15%. Это даст понимание цены квартиры, выше которой ТОЧНО не будет продажи. Ниже ее — возможно. Кстати, по характеру изменений цен можно сделать и первые выводы о самом продавце квартиры. А заодно и решить для себя, как остро стоит задача продажи квартиры, принято ли решение о продаже или нет. Постоянные изменения цены в любо случае плохо влияют на продажу. Снижение цены после начального этапа рекламу — абсолютно нормально и вызывает у покупателей повышение интереса: «Накоцен-то стала продаваться по реальной стоимости, сейчас ее купят. Надо бы и мне поторопится»;
• Цена за метр — ключевой параметр. Это профессиональный критерий. Как цена за масло за килограмм, например — хорошее масло дороже. Дешевое масло — с какими-то «нечистыми» добавками. Я купил масла на 1000 рублей — это ничего не говорит;

Используйте все методы, как единую систему! 

Вывод

Когда проанализируете ВСЕ параметры, подготовьте отчет:

• Площадь квартиры ЕГРН и приведенная, этаж;
• Наиболее вероятная цена продажи —  цена и за метр;
• Цена, с которой рекомендуем начать продажу —  Цена и за метр.

 Цена, которую покупатель видит в рекламе, очень важна. Особенно в неспешном Петербурге! 

Верно спрогнозировав цену продажи вы:

• даете то, в чем нуждается клиент: информацию для принятия решения. Продавать ли сейчас, по какой цене, как быстро.
• выработаете эффективную тактику продвижения квартиры.

Первоначальная оценка сделана, что дальше? Ведем такую рекламную кампанию, чтобы и мы и собственник были уверены в том, что любой покупатель или его агент видят квартиру в лучшем свете. Только при этом условии мы сможем проверить как верно мы определили цену: «Практика критерий истины». Никто лучше рынка не покажет реальную стоимость. 

Многие годы каждый день мы анализируем несколько квартир и знаем нюансы ОТ и ДО. Используем для анализа цен: Циан, Яндекс, Авито, Lifedeluxe.ru. Для анализа спроса — статистику запросов фразы «Элитная квартира петербург» в Яндекс.

Будем рады помочь! Обращайтесь!