Продажа квартиры в ипотеке банка
В последнее время все чаще в продаже появляются квартиры, которые находятся в залоге у банка. Причины могут быть разные, но факт остается фактом — предложений квартир в ипотеке банка становится все больше. Как же такую квартиру продать?
Оглавление
Какой именно будет процедура продажи квартиры, это зависит от банка, в котором Вы брали ипотеку. Но в целом возможно три сценария развития событий. Рассмотрим каждый из них, в том числе плюсы и возможные риски.
Покупатель до сделки погашает ипотеку продавца
Покупатель до сделки погашает остаток кредита за продавца. Далее снимается обременение с квартиры. И после этого уже можно проводить «классическую» сделку купли-продажи квартиры.
Для продавца такой вариант, безусловно, удобен. Поскольку не нужно думать, как погасить остаток кредита, где найти деньги и как все это согласовать с банком. А вот для покупателя не все так просто. Ведь он должен погасить остаток кредита за чужого человека и надеяться, что тот его не обманет, и продаст ему квартиру, когда снимет обременение, или на квартиру другой кредитор не наложит новое обременение. Поэтому покупатели крайне неохотно идут на такие условия, и такие сделки очень редки сейчас. При использовании такой схемы необходимо оформлять договор займа между Покупателем и Продавцом на уплачиваемую покупателем банку сумму.
На начало 2020 года ГАЗПРОМ банк, например, не идет ни на какие другие схемы, кроме указанной, при продаже находящейся в ипотеке квартиры. Помните об этом, когда берёте ипотеку в этом банке. Если будут сложности с погашением ипотеки, то продать квартиру в ипотечном залоге будет чрезвычайно сложно.
Банк снимает обременение одновременно со сделкой
Второй вариант, это когда банк «доверяет» продавцу. Суть в следующем. На сумму остатка задолженности покупатель открывает аккредитив, который фактически исполняется в пользу банка — он будет исполнен, как только право собственности перейдет к покупателю. Либо остаток задолженности закладывают в ячейку, в которую входит сотрудник банка и получает банк эти деньги, как только право собственности перейдет к покупателю.
Почему я говорю, что банк доверяет продавцу? Потому что в этом случае документы на снятие обременения подаются до фактического получения денег банком.
Для продавца и покупателя это самая удобная и комфортная схема сделки с такой квартирой!!! Похвалим ВТБ за использование подобной отработанной им схемы. Снятие обременения и регистрация права собственности на покупателя происходит одновременно. Все происходит достаточно оперативно. Рисков нет, конечно, при условии, что все правильно организовано и контролируется.
Обременение снимается за 2 шага
Третий сценарий — это когда банк выступает одной из сторон по договору вместе с продавцом и покупателем. Такая схема сделки также часто встречается на рынке недвижимости. Регистрация права собственности происходит в два этапа.
Суть ее в следующем. На сумму остатка задолженности открывается аккредитив или ячейка. Банк дает разрешение на проведение сделки с сохранением записи об ипотеки. Проводится сделка и собственность регистрируется на покупателя, но обременение пока еще остается. Как только банк получает «свои» деньги, он подает документы на снятие обременения.
Такая схема сделки также надежная и безопасная, но по срокам получается дольше.
Безусловно, можно еще рассмотреть покупку с ипотекой банка, у которого квартира находится в залоге, но это уже детали.
Подводя итог, можно сказать следующее. Квартиры, которые еще находятся в ипотеке у банка можно продавать и покупать!
Главное правильно организовать процесс, подготовить документы и все проконтролировать.
Мы, в компании VIPFLAT, знаем эти процессы ОТ и ДО. И будем рады Вам помочь! Обращайтесь!
Ответы на вопросы. Продажа квартиры в ипотеке банка
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
