Какой он, покупатель элитной недвижимости?
Леонид Рысев дал интервью газете «Деловой Петербург», рассказав о портрете покупателя элитной недвижимости после пандемии. Кто он? Гений, миллиардер, плейбой, филантроп?
Могли бы Вы, пожалуйста, рассказать, как выглядит основной покупатель элитной недвижимости в Петербурге? Какой его социальный статус — семьянин ли это или холостяк? Каков усредненный возраст покупателей элитной недвижимости?
Основные покупатели элитной недвижимости в Санкт-Петербурге очень сильно изменились в последние годы. Если раньше приобретали владельцы известных предприятий, топ-менеджеры, директора, то сегодня часто покупатели недвижимости неожиданные люди. Некоторые абсолютно непубличные и неизвестные.
И социальный слой людей, приобретающих элитную недвижимость, кардинально меняется. У тех, кто когда-то покупал, скорее всего, уже многое есть, и они не уверены, что надо инвестировать в Россию. Семьянин или холостяк — неважно, это люди неизвестные, люди из бизнеса, связанного с современными технологиями. Это IT или ценные бумаги, или криптовалюта. Есть конкретные примеры, когда человек приходит и говорит: «Да, я заработал, вложив криптовалюту и теперь ищу что-то себе!». Причем был настолько большой и быстрый рост его возможностей, что он явно еще не осознал, что готов жить в элитном доме. Усредненный возраст абсолютно разный, от 25 до 55 лет.
Является ли, как правило, покупка элитной недвижимости первым приобретением недвижимости у петербургского клиента? Приобретается ли элитная недвижимость по любым другим причинам, не связанным с жильем?
Сейчас многие стали приобретать впервые. Покупка элитной недвижимости связана именно с тем, что есть резкий рост доходов. В том числе айтишники, которые раньше первым делом спрашивали: «Где мы будем делать спальню, какой будет вид из окон в гостиной». Теперь у них первый вопрос: «Где мы поставим серверную, чтобы была система охлаждения, чтобы она не шумела». Такой маленький, но смешной штрих.
Причина, по которой приобреталась элитная недвижимость в этом и прошедшем году — это бегство от рубля и сохранение денег, вложение во что-то всегда стабильное, которое не девальвируется, не исчезнет и не пропадет. Может быть, она вдруг подешевеет ночью, с утра наберет снова свою мощь, цену. И это самое надежное приобретение в любой кризис. Поэтому, как только у нас начинается кризис, как только у нас начинаются какие-то падения рубля, сложности, непонятность, сразу спрос на рынке недвижимости резко растет, цены начинают расти, и это, конечно, такой российский парадокс.
Какова доля покупателей элитной недвижимости, имеющих собственный бизнес и топ-менеджеров? Какова доля покупателей — представителей власти, участников IT-рынка?
Топ-менеджеров поменьше, чем собственников бизнеса. Представителей власти на сегодняшний день практически не вижу, может, кто-то даст другой комментарий. Может быть, они очень шифруются, но на сегодняшний день их нет. И такие самые громкие, большие приобретения были связаны именно с собственниками бизнеса, имеющими большие контракты или большой объем продаж.
Как разнятся предпочтения покупателей в зависимости от их вида деятельности?
Главное предпочтение покупателя, однозначно, только новые дома, с новой атмосферой, с новой аурой, с новыми технологиям, новыми фасадами. Старый фонд никто не хочет. Это не совсем ответ на ваш вопрос. Я вижу не по деятельности все-таки, а по какому-то душевному состоянию. Есть люди прагматично-логичные, есть люди душевно-романтичные. Один из самых дорогих пентхаусов в городе был приобретен, потому что его терраса выходила на восток, где можно, занимаясь йогой, встречать восход солнца, и тебя при этом никто не видит.
Изменился ли покупатель элитной недвижимости после пандемии? Если да, то в чем это выражалось?
Покупатель элитной недвижимости после пандемии изменился. Потому что питерские покупатели чрезвычайно скромные. Обладая значительными средствами, позволяющими купить несколько квартир или несколько этажей, они могут жить в каком-то доме на метро Пионерская или Комендантском проспекте, который абсолютно не соответствует их возможностям. А пандемия заставила проводить дома значительное время, и они все-таки поняли, что объем пространства, в котором они живут, должен быть больше.
Для каких целей после пандемии покупатель приобретал элитную недвижимость? Как правило, она приобреталась на накопленные средства или за счет ипотеки?
Цели приобретения недвижимости — сохранение денег и увеличения пространства. Ипотека берется только для сохранения каких-то денег в обороте и достаточно редко в элитной недвижимости. Деньги есть, но всегда есть производство, есть профессиональная деятельность, куда эти же 20-30 миллионов можно значительно выгоднее направить.
Какова доля инвестиционных покупок элитной недвижимости среди петербуржцев?
Сейчас термин «инвестиционная покупка» не очень используется, по крайней мере в элитной недвижимости. Это все-таки больше про сохранение средств или улучшение своих жилищных условий. Топ запросов в этом году следующий: мы хотим большую гардеробную! Все устраивает, а гардеробная 8 метров. Вроде бы все нормально, а оказалось, что их надо 2-3, и лучше не по 8 метров, а по 15. Карантин подвиг расширение пространства. Не устраивает социальный статус людей в доме, в котором я сейчас живу. Дом немодный, парадные не те, фасад не тот.
Еще одна причина — устаревший ремонт в квартире. Ничего уже переделать не хочу, хочу новую квартиру, уже с готовым ремонтом. Интересно, что пользуются популярностью небольшие, приятные элементы гостиницы или сервиса в новых домах. Например, в сигарной комнате ЖК «Привилегия», когда ее открывали, — это был просто фурор. Она достаточно большая, но пришло в 10 раз больше гостей, которые захотели поучаствовать в открытии.
Последняя причина приобретения элитной недвижимости — я хочу почувствовать энергию обновления. Потому что бытие определяет сознание — объем квартиры дает возможность более масштабно мыслить. Помните ощущение от новой машины, вот и с квартирой тоже так. Не сдерживайте себя, покупайте квартиры. Посмотрите новые проекты, они совсем другие, чем были несколько лет назад. Почувствуйте эту энергию обновления, счастья, радости. Покупайте с удовольствием!
Ответы на вопросы. Какой он, покупатель элитной недвижимости?
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
