История одной сделки
Посмотрите историю одной нашей сделки. Ниже подробности ее проведения — от любви с первого взгляда до соперничества между покупателями. А я дам несколько комментариев.
Оглавление
Денис Большаков, брокер: «К этой квартире я относился с особым трепетом! Настоящая любовь с первого взгляда. Вид захватывал прямо с порога и не пропадал даже сидя на диване. Большие эркерные окна во всю стену. И планировка супер-прагматична, как я люблю. Да, уже не новый ремонт, но виды!
Отличная локация — Таврический сад прямо у дома. Сам дом прекрасно обслуживается, а просторная закрытая территория — это отдельная история. К тому же прямо в доме есть фитнес-клуб с бассейном, крайне удобно.
Цену 42,5 млн поставили с запасом, понимая сегодняшний дефицит предложения. Но квартира все равно пользовалась бешенным спросом! Показов прошло около 20, но предложения о покупке не поступало.
Дом не самый новый, а я вижу, что нашим покупателям нравятся модные проекты. Они не покупают б/у машины, вот и квартиры хотят «последней модели». Как и планировали, пришло время установить цену уже «без запаса» 39,9 млн рублей. Снизили цену, обзвонили всех, кто смотрел. Один покупатель сразу «ускорился», принял решение и внес Обеспечительный платеж.
Сразу после этого, как это ЧАСТО бывает, появился второй покупатель, который не успел буквально на несколько часов. Соперничество разжигает желание — мы это видим при проведении аукционов. Второй покупатель предложил заплатить больше, чтобы компенсировать штраф продавцу 500 000 рублей за отказ от договора, то есть покупателю вернуть 500 000 рублей и получить еще 500 000 «премии» и заплатить за квартиру больше, но через несколько недель!
Пока готовили сделку все время велись переговоры, но продавец принял решение продавать первым, так как у них было все готово к сделке прямо сейчас и первый покупатель не готов был добровольно отказаться от договора — он хотел квартиру, а не заработать 500 000 рублей.
К тому же мы помним, что личные отношения всегда не менее важны, чем деньги — продавец не хотел бегать за «двумя зайцами» и подводить первого покупателя, кому «пожал руку».
Квартиру купили с ипотекой Альфа банка, который показал себя на высоте! Первый раз проводил сделку в этом банке в отделении на Московском проспекте, дом 94, менеджер Евгения Сайкина. Был приятно удивлен — новый современный офис, четкие оперативные менеджеры, если вопросы возникали, то решались быстро!
Обладателями такой замечательной квартиры стала не менее замечательная семейная пара! Очень хорошие и душевные люди.
В итоге и продавцы, и покупатели остались очень довольны, смотрите отзывы)
Я рад, что смог им помочь!»
Прямой вид на Смольный собор, Таврический и Неву! Отличная семейная квартира — можно сделать 4 спальни. Большие окна! 4 эффектных эркера. Зелень парка у Ваших ног. Безопасный благоустроенный двор. В доме фитнес клуб с бассейном. Рядом престижные школы, рестораны на любой вкус.
—
«Воскресенская, 4», Воскресенская наб., 4 • 39'900'000
Комментарий Леонида Рысева
– Продавец продавал квартиру для того, чтобы вложиться в коммерческую недвижимость. И каждый месяц ожидания «супер-покупателя», который заплатит выше рынка приводил бы к потерям, так как достойная коммерческая недвижимость дорожает быстрее, чем квартира в доме 15-летней давности. Поэтому после тестового завышения цены мы установили реальную стоимость. Как Вы помните, в продаже есть 4 стадии:
- Цены высока. Нет обращений
- Есть обращения, но нет предложений о покупке (мы были на этом этапе в начале продажи)
- Есть просмотры и предложения о покупке
- Аукцион
– Иногда собственник считает, что покупатели плохо воспринимают снижение цены: «Если снизили, значит не продать, и я не буду покупать». При планомерном ведении продажи это не так. Покупатель думает: «Снизили цену, значит надо скорее покупать, пока другие не купили!»
– Второй покупатель вышел напрямую на продавца, не поверив, что его предложение «купить дороже, но попозже» не сильно обрадовало продавца. Это очень тонкий момент в переговорах.
Продавец переадресовал покупателя к нам, наши клиенты гордятся сотрудничеством с VIPFLAT и, конечно, все договоры у нас подписаны до начала работы. Но выходя на продавца покупатель показывает ОГРОМНЫЙ интерес к приобретению квартиры и все собственники это сразу считывают.
Покупатель возможно надеется сэкономить на агентских, но обычно сталкивается с тем, что продавец поднимает для него цену, увидев явный интерес. Я это видел МНОГО-МНОГО раз. Это действительно так работает.
– Залог в 100 000 рублей, который берут непрофессиональные агентства, вреден для сделки. Задаток в элитной недвижимости должен быть ощутимым, не менее 500 000 — 1 млн — 5 млн рублей, желательно 5-10%, чтобы стороны четко приняли решение сделать эту сделку на оговоренных в предварительном договоре условиях.
Ответы на вопросы. История одной сделки
Можно ли купить квартиру удалённо, не приезжая в Петербург?
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Как быстро можно закрыть сделку?
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Помогаете ли с организацией ремонта и обустройства после покупки?
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Зачем обращаться к брокеру, если можно найти квартиру самостоятельно?
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
