КОГДА ЛУЧШЕ ПРОДАВАТЬ КВАРТИРУ?
Представим, что вы купили квартиру в строящемся доме, а после поняли, что что-то в ней вам не подходит, или решили выгодно перепродать. Когда выгоднее продавать квартиру — до получения ключей, сделав переуступку, или когда право собственности уже наступит? Давайте разберемся.
Вспомним, как вы покупали квартиру. Вы платили застройщику за его репутацию, за приятную картинку на буклете, в общем — за мечту, а не за реальное жилье.
А сейчас Ваш покупатель уже увидит стройку — это довольно грязное место, и всегда сложно представить на месте куч песка и котлованов, как красиво здесь всё будет. Отсюда моя однозначная рекомендация: продавать квартиру выгоднее после того, как дом сдан, а его территория обустроена. Но и тут есть свои «моменты».
После завершения строительства все инвестиционные квартиры, которые были в доме, выходят в продажу, и конкуренция усиливается. Если у застройщика остались квартиры, то вам придется продавать дешевле на 10-15%. Почему? Потому, что застройщик может еще год продавать остатки и большинство покупателей пойдут к нему, чтобы купить из «первых рук». Получается, что лучший вариант — начать продажу через 1-1,5 года после того, как дом будет сдан.
Все перечисленное — лишь общие правила. Важно следить за ситуацией в стране. Например, раз в несколько лет возникает «жор» — извините за сленг. Например, когда начинает падать рубль, спрос на элитные квартиры увеличивается, все пытаются избавиться от «лишних» рублей. Это супер время для выгодной продажи.
Частое заблуждение — пытаться продать квартиру по уступке, чтобы «избежать налогов». Но ведь все уступки регистрируются в РОСРЕЕСТРЕ. Поэтому если вы указали в договоре уступки полную цену, это автоматически означает, что вы должны заплатить с полученной прибыли налог 13%. А уступки ценятся меньше, чем собственность.
Ответы на вопросы. КОГДА ЛУЧШЕ ПРОДАВАТЬ КВАРТИРУ?
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Помогаете ли с организацией ремонта и обустройства после покупки?
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Как вы проверяете историю объекта?
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Чем покупка элитного жилья отличается от обычного?
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
.jpg "С видом на Алые паруса Продажа квартиры 133м² 'Приоритет' Воскресенская наб., 32")
