2019. Что будет. Что было
Конец 2018 года показал, что покупатели поверили в рост цен на недвижимость в 2019 году. Если Вы продаете свою квартиру и в декабре не было хороших заинтересованных просмотров и адекватных предложений о покупке — с большой вероятностью ее цена выше рынка. Сейчас сложилось несколько факторов и не тех, к которым прислушивались ранее — нефть и курс рубля уже не так влияют на рынок.
Оглавление
ЦЕНЫ И СПРОС:
Активность покупателей резко увеличилась и причин этому несколько:
- Проявился отложенный спрос, возникший из-за послевыборной апатии в ожидании новых шагов кабинета;
- Ожидание инфляции, в том числе, из-за повышения НДС, роста цены на бензин…
- Вступления в силу летом 2019 года нового закона о долевом строительстве запрещающего строить на деньги дольщиков, что увеличит прямые затраты на 5-8%;
- Затянувшаяся пауза в принятии жесткого пакета американский санкций.
ЗАКОНОМЕРНОСТИ:
Падение рубля и цены на нефть не оказывает сегодня заметного влияния на рынок. Страх жестких санкций — да, оказывает.
Именно страх сдерживает активность рынка. Так как мы видим, накоплений достаточно, но покупателям хочется иметь финансовую подушку на случай очередного кризиса. Согласно статистике ЦР РФ вклады (депозиты) физических лиц в декабре 2018 года составляют 21 365 672 млн рублей, при этом в декабре 2014 года, когда рынок был суперактивен, составляли «всего» 13 778 640 млн рублей — рост более чем в 1,5 раза!
ЧТО БЫЛО В 2018 ГОДУ:
- 1 квартал — отличный рынок, продолжение активного конца предыдущего года после заявления ВВ о решении участвовать в выборах.
- 2 квартал — выборы прошли, интрига спала, ждем нового кабинета и его решений. Все вяло. С президентом сейчас «все понятно», а вот предполагаемый курс изменений, в том числе налоговых, только начал вырисовываться. Все покупатели элитной недвижимости — это представители верхнего социального слоя. Они очень внимательно следят за тенденциями в политике и экономике. Решения «покупать или продавать» принимают на основе своего глубокого анализа или, что также очень часто, эмоционального «озарения». Если спрос замедляется — копится отложенный спрос.
- 3 квартал — летнее затишье усугубилось переключением внимания на футбол. Только в августе покупатели начали возвращаться на рынок и опять затихли в сентябре.
- 4 квартал — максимальный за последние пару лет всплеск активности покупателей, но реальных сделок не так много. Уже стали понятны тенденции внутренней и внешней политики и перспективы роста цен в 2019 году. Но кто не успел выбрать в ноябре-декабре, однозначно отложили принятие всех решений до конца январских праздников, чтобы посмотреть, какой же курс рубля будет в январе 2019…
ПОКУПАТЬ ЛИ КВАРТИРУ СЕЙЧАС?
Как только покупатели активизируются — самые интересные варианты раскупаются. Сегодня в начале 2019 я пока не вижу реального роста цен, но самые интересные квартиры уже куплены, выбор становится меньше. Пока есть возможность — выбирайте лучшее. Вам кажется, что вариантов тысячи? Эта иллюзия рассеивается уже после нескольких просмотров. Хороших квартир по адекватной цене очень немного. А из того, что понравилось, половину квартир не купить — или продавец передумает, или документы не готовы. Обратите внимание на цены квартир, которые мы предлагаем на VIPFLAT.ru, — они всегда очень близки к рыночным и интересны.
Помните, что Питерские продавцы любят свои квартиры. Поэтому обсуждать с ними цену возможной покупки на любом рынке нужно крайне деликатно. Иначе не будет ни разумного диалога, ни торга.
ЧТО ПОКУПАЮТ:
Многие сегодняшние сделки — это совмещенная инвестиция и долгожданное приобретение квартиры для жизни, потому что время для покупок самое то: минимум цен и множество предложения. Инвесторы покупают и квартиры, и коммерческие помещения для последующей сдачи в аренду. Это диверсификация — разделение капиталов по нескольким корзинам.
Покупатели элитных квартир часто сами этого еще не понимают, но в реальности больше внимания обращают не на саму квартиру, а на инфраструктуру самого комплекса, окружающую застройку, квартал. То есть «если дом не тот», то квартира не интересна в принципе! Это на 100% объясняет провал спроса на недвижимость в старом фонде и часто трагедию владельцев так ценимых когда-то квартир.
Одна из ярких причин приобретения квартиры — появление домов совсем другого уровня. Покупатели расстаются с «вышедшими из тренда» квартирами в старом фонде, в проектах 10-20 летней давности. Посмотрите на замечательные «Русский дом», «Смольный парк», «Royal Park», «One Trinity Place», «Art View House» — ничего подобного не было на рынке ранее.
Спрос на квартиры сместился в сторону проектов, близких к завершению.
Загадочное слово УРБАНИСТИКА определяет тенденции недвижимости и будет все сильнее влиять на желания покупателей и озарения девелоперов. Покупатели уже давно стали узнавать про перспективы застройки районов, планы по развитию территорий...
Нравится квартира — покупайте!
Ответы на вопросы. 2019. Что будет. Что было
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Почему эту недвижимость продают?
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Как быстро можно закрыть сделку?
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Чем покупка элитного жилья отличается от обычного?
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Как вы проверяете историю объекта?
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
