Важное для наследников VIP
Партнеры VIPFLAT, во главе с издательским домом Коммерсантъ, провели закрытую конференцию в отеле Four Seasons. Sotheby's, БКС Ультима и ведущее адвокатское бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» обсудили важные законодательные новеллы наследников VIP. Темой встречи стала: «Отцы и дети vs. капитал: сохранить нельзя растратить».
Оглавление
Эксперты обсудили:
- Наследственное планирование: основные задачи и методы их решения.
- Инструменты снижения рисков при передачи бизнеса: юридические аспекты бизнес трансфера, инновационные модели передачи бизнеса.
- Практические рекомендации по эффективному наследственному планированию.
- Инвестиции в зарубежную недвижимость для сохранения капитала, оформления ВНЖ, ПМЖ, второго гражданства для семьи и бизнеса.
- Стратегии и инструменты преемственности: Private banking.
- Совместное завещание супругов.
- Наследственный фонд.
- Прижизненный фонд.
А также поделились кейсами, как грамотно инвестировать в зарубежную недвижимость и приумножить капитал на фондовой бирже.
Бросить якорь за границей
Как грамотно инвестировать в зарубежную недвижимость в существующей обстановке для сохранения капитала, оформления вида на жительство (ВНЖ), постоянного места жительства (ПМЖ), второго гражданства для семьи и бизнеса рассказала Елена Мариничева, вице-президент Russia Sotheby’s International Realty.
Аукционный дом «Сотбис» (Sotheby’s) существует более 300 лет. Сегодня его штаб-квартира расположена в Нью-Йорке, а филиалы разбросаны по всему миру, включая Париж, Цюрих и Торонто. Более 40 лет назад «Сотбис» организовал отдельно для работы с клиентами в части недвижимости компанию Sotheby’s International Realty. Сейчас существует более 1000 офисов в 78 странах мира.
«Учитывая масштаб компании, количество специалистов в разных странах, наличие команды международных юристов, мы можем предоставить адекватный анализ по инвестициям и миграционным возможностям. Запрос на приобретение зарубежной недвижимости преследует несколько стратегий: покупка собственного жилья, инвестиция, вывод капитала и прирост доходности, оформление вида на жительства и второго гражданства. Сегодня купить недвижимость можно в дружественных странах. Однако процесс стал сложнее»,— подчеркнула спикер.
Основные направления, которые выбирают инвесторы,— Турция, Таиланд, Грузия, Объединение Арабские Эмираты. Реже Кипр и ряд европейский стран. Бум покупок приходится на Турцию.
Не завещанием единым
Практические рекомендации по эффективному наследственному планированию дал Денис Архипов, управляющий партнер московского офиса АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры». С советского времени практически единственным инструментом передачи бизнеса наследникам в России было составление завещания. Но, как показала практика, подобный механизм порождает многочисленные конфликты между преемниками, поскольку приводит к дроблению актива на доли. На слуху недавний конфликт наследников создателя бренда Natura Siberica. Бизнесмен Андрей Трубников не оставил завещания, из-за чего возник корпоративный конфликт между несколькими, по сути, семьями. Из-за многочисленных судебных споров преемники не смогли оперативно перейти к управлению бизнесом.
Запрос на создание функциональных аналогов зарубежным трастам и фондам четко оформился перед российским законодателем после 2014 года, когда возник выраженный тренд на возврат капитала в нашу страну. В итоге появилось несколько новых инструментов. Так, с 1 сентября 2018 года в России стало возможно учреждать посмертный наследственный фонд. Это юридическое лицо, которое наследует бизнес как единое целое, а преемники становятся выгодоприобретателями, то есть получают выплаты согласно распоряжению наследодателя.
Личный фонд споткнулся о налоги
По словам партнера, руководителя налоговой практики АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Сергея Калинина, основная проблема личного фонда — в большой налоговой нагрузке. По сути, налог с него платится дважды.
«После принятия закона о личных фондах необходимо было внести поправки в налоговое законодательство. Существующее регулирование предполагает, что, так как личный фонд — это НКО, то есть юридическое лицо, ему необходимо уплачивать налог на прибыль организаций на общих основаниях. Таким образом, любая прибыль от управления активами фонда будут первоначально облагаться на уровне самого фонда, а затем — на уровне бенефициаров фонда (в момент распределения этой прибыли между бенефициарами).
Более того, первоначальный капитал также будет облагаться дважды: сначала в руках учредителя фонда в момент формирования капитала (налог с заработной платы, дивидендов, процентов, доходов от другой инвестиционной деятельности), а затем — в руках бенефициаров фонда, когда первоначальный капитал будет распределяться вместе с полученной прибылью между бенефициарами. В связи с этим очевидно, что необходимо внести поправки в налоговое законодательство.
По нашему предложению, налог должен взиматься только один раз и только с прибыли, полученной от управления активами. Чтобы потенциальный наследодатель, владелец бизнеса при выборе инструментов передачи капитала следующим поколениям руководствовался в первую очередь не налоговыми соображениями, как сейчас это делается, а удобством того или иного инструмента для достижения поставленных целей»,— отметил господин Калинин.
При этом размер налоговой ставки в отношении прибыли фонда от управления активами должен соответствовать налоговой ставке, предусмотренной для инвестиционных доходов физических лиц, то есть составлять 15%.
Непредсказуемость биржи
В конце февраля на фоне проведения спецоперации на Украине падение фондовых индексов стало максимальным за всю историю российского рынка до 45%. Предыдущий рекорд падения на российском фондовом рынке был зафиксирован 28 октября 1997 года. Тогда снижение индекса Мосбиржи достигало 20,81%.
«Проблема оказалась даже не в падении, а в том, что инвестор в мгновение правового ока может потерять самое важное — возможность распоряжаться своим капиталом. Сегодня из-за санкций и контрсанкций на иностранных счетах российских инвесторов оказалось заблокировано 6 трлн рублей. Это в первую очередь облигации, по которым даже невозможно получить купоны. Но есть и хорошая новость: возможно, все те, кто является владельцами этих блокированных акций, облигаций, стали наследодателями и этими активами воспользуются теперь их дети»,— предположил региональный директор «БКС Ультима Private Banking» Григорий Сосновский.
После санкций в отношении России Euroclear не проводил ни одной сделки с российскими ценными бумагами, которые учитываются в национальном расчетном депозитарии, а в конце мая — начале июля сам расчетный депозитарий в рамках шестого пакета санкций попал под них и теперь отсутствуют операции по еврооблигациям. При этом российский фондовый рынок сохраняет доступ на американский через Санкт-Петербургскую биржу. Парадоксально, но инвестор не мог купить на бирже бумаги отечественных компаний, зато вполне легко приобрести акции Apple и Microsoft.
Подробнее читайте: kommersant.ru
Ответы на вопросы. Важное для наследников VIP
Зачем обращаться к брокеру, если можно найти квартиру самостоятельно?
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Помогаете ли с организацией ремонта и обустройства после покупки?
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
Почему эту недвижимость продают?
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Как быстро можно закрыть сделку?
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
