В элитном сегменте меняются игроки
"Именно в элите нет новых проектов. Покупатели пока не ощущают, что предложения в элитном сегменте не растет, и обижаются на застройщиков, которые не дают скидок" - Леонид Рысев, генеральный директор компании VIPFLAT дал комментарий о недвижимости Петербурга для обзора московских «Ведомостей».
Если проект переоценен, то, да, скидки более 10% возможны. А какие скидки на элиту, если в проекте и так среднерыночные цены? Из-за нового закона о долевом строительстве однозначно будет увеличение себестоимости и рост цены, НДС еще даст пару процентов к инфляции. Если продать имеющие квартиры в элитных домах, то застройщикам будет нечего продавать.
Лидер элитного рынка «Возрождение Петербурга» не начинает новых проектов, за исключением комплекса на Петровском. Но «Нева хаус» — огромные дома. Покупателей ТОП уровня привлекают проекты новых игроков: «Art View House», «One Trinity Place», «Royal Park», Монферан, «Особняк Кушелева-Безбородко»... Интересны и новые дома Сетла. В проектах новых участников элитного сегмента не видно усталости от Питерского тягучего рынка, но, как кажется, и прибыльность проекта — не их главная цель.
Тренды
- к элите начинают относить хороший бизнес класс и площади семейных квартир снижаются со 170 до 130 м.кв;
- спрос очень выборочный, сконцентрирован на готовых построенных вариантах;
- Расширяется территория элитной застройки Островов, выходя на Петроградку;
- Локация может стать элитной, если новый проект займет целый квартал. Например «Маленькая Франция» на Васильевском. Дальние линии никогда не были элитными. Но если проект будет реализован как обещают, то это станет новым центром притяжения всего ВО.
На мой взгляд, без ГАЗПРОМОВСКИХ покупателей цены просели бы не менее чем на 20%. В прошлом и позапрошлом году половина переехавших в Питер квартиры приобрели, но вторая половина — их арендовала. Сейчас, когда стало понятно какие департаменты куда переедут и кто их возглавит, будет второй этап приобретений взамен съемного жилья.
Прогноз
Если во внешней политике не будет «новых отравлений», то мы заметим постепенное снижение страха от неопределенности будущего у покупателей и увеличение спроса в ближайшие 1.5 года. Деньги у них есть — согласно статистике ЦР РФ вклады (депозиты) физических лиц в декабре 2018 года составляют 21 365 672 млн. рублей, при этом в декабре 2014 года, когда рынок был супер активен, составляли «всего» 13 778 640 млн рублей — рост более чем в 1,5 раза!
Но цены на элитку будут рости быстрее спроса, так как нет новых проектов и предложение будет сокращаться с каждой неделей.
Взрывной рост активности может произойти, если государство решится из накопленных запасов компенсировать банкам затраты на ипотеку и снизит ставку по ней до 5%, например, как уже прозвучало, но было воспринято как очередное прожектерство. При такой схеме деньги не разворовываются, как это происходит с реализацией любых госпроектов, потому что миллионы людей — покупатели квартир, лично «решают кому из строительных кампаний направить выделенную государственную компенсацию».
Очень мощная схема, но увидим ли мы ее?
Ответы на вопросы. В элитном сегменте меняются игроки
Помогаете ли с организацией ремонта и обустройства после покупки?
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Как быстро можно закрыть сделку?
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Зачем обращаться к брокеру, если можно найти квартиру самостоятельно?
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
Можно ли купить квартиру удалённо, не приезжая в Петербург?
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
