Что происходит!
Генеральный директор компании «Элитные квартиры» Леонид Рысев отвечает на самые насущные вопросы сегодняшних покупателей и продавцов квартир. «Мы узнали у всех, кто в последний месяц приобрел у нас квартиры, почему они купили именно сейчас.
Мотив покупки разделил покупателей на такие группы.
- Нам нужна квартира именно сейчас (переезжает из другого города, ждем ребенка, давно планировали). У этой группы покупателей есть деньги и они видят, что появились интересные варианты. Человек стремится к устойчивому положению, поэтому: «мы хотим купить именно сейчас, и квартира устраивает и цена и лучше потратить эти рубли, пока с ними что-то не произошло». Это семейные покупки. Эта группа покупателей не инвесторы — им не нужны риски,а нужна квартира и счастливая семья.
2. Все течет и меняется. Это тоже пройдет. А мне квартира нравится. Это интересный дом/проект/вид. В Питере сложно найти квартиру без недостатков/такого уровня/по такой цене.
3. Третья группа покупателей более обширная. В неё входят имеющие значительные денежные средства. Если «до олимпиады» мы помогали вкладывать деньги с целью их инвестирования и подбирали для этого лучшие варианты, то сейчас эти вложения на ближайшие 2 года превращаются в средство сохранения капитала. Эти покупатели приобретая квартиру сегодня говорят:
—Рублевый депозит, который лежит в банке нас не радует, если бы мы его перевели летом в валюту, то заработали бы уже 20%. Но сейчас валюту покупать поздно. А недвижимость не подорожала.
—Мы помним как наши родители в 70е годы получали какие-то символические выплаты по облигациями, в которые превратились вклады в Сберкассах в 40-50-е годы.
—Мы видим, что государство этим летом взяло и куда-то «дело» пенсионные накопления за последние 2 года. Мы помним 1998 год когда мы купили ГКО, а они исчезли также как и МММ.
—Мы можем представить, что валютные вклады в какой-то момент возьмут и обменяют в рубли по курсу, например, 35 рублей за доллар.
—Мы можем себе представить что мой депозит на 80 000 000 рублей, сочтут чрезмерным и оставят 20 000 000, остаток переведут в ценные бумаги или заморозят на особом депозите на какой-то срок. На Кипре в прошлом году же произошло такое?
Из тех кто смотрит наши квартиры многие упоминают, что у них депозит и он скоро заканчивается и они не планируют его продлевать.
За последний месяц на рынке появилось больше квартир. У покупателей есть выбор, но продавцы особо не торгуются. Квартиру по цене дешевле чем летом можно найти, но их немного. Это возможно, если продавец понимает что ему нужны деньги именно сейчас, лучше он вложит в дело, чем будет брать кредиты под возрастающие проценты.
Таким образом на рынке возросла и активность покупателей и желание части продавцов продать квартиру именно сейчас. Многие из продавцов откладывали продажу дожидаясь осени, но сейчас поняли, что роста не будет и решили «закрыть вопрос». Ситуация повторяет декабрь 2008 года в момент, когда ЦБ в новогодние праздники девальвировал рубль. Были те же встречные потоки — срочно продать и скорее купить.
УВАЖАЕМЫЕ ПРОДАВЦЫ КВАРТИР!
Рынок квартир в рублях. Нет никакой возможности пересчитать рублевую цену в валюту по курсу сентября. Это ужасно для тех, кому нужны евро или доллары, а не рубли. Всё. Этот поезд не вернуть. Необходимо воспринять реальную ситуацию и построить новые планы исходя из неё. Вы можете сказать покупателю: «Не могу торговаться. Не картошку продаем. Смотрите что с курсом». И будьте рады сделке. За год цены на квартиры выросли процентов на 5% и за этот год не было санкций, войны на Украине, нефть стоила дороже, были дешевые западные кредиты. Как можно при этом покупателю, которого мы искали несколько месяцев, говорить: «Теперь я буду продавать дороже на 10%, сейчас много покупателей».
В это странное время дорожите друг другом!
Ответы на вопросы. Что происходит!
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Помогаете ли с организацией ремонта и обустройства после покупки?
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Как быстро можно закрыть сделку?
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Почему эту недвижимость продают?
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
Можно ли купить квартиру удалённо, не приезжая в Петербург?
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
