Квартира как инвестиция?
Вопрос насущный и каждый год на него даются разные ответы. Ирина Новикова, ведущий специалист компании «Элитные квартиры», расскажет о двух реальных сделках, когда наши клиенты покупали квартиры для инвестиций и затем продавали их.
Сколько реально можно заработать, если купить квартиру в начале строительства, а продать уже готовую?
В 2017 году мы продали две квартиры постоянного клиента. Это были инвестиции в квартиры в элитных домах Санкт-Петербурга, от разных застройщиков. Покупал их клиент в рассрочку, на стадии строительства, но не «с нуля». Так как у него это далеко не первый опыт (около десятка квартир он точно успешно достроил, продал), подходил к выбору тщательно — он знает, как заработать на купле-продаже квартиры.
Мы подсчитали, какова была реальная доходность этих сделок инвестирования в квартиры. По одной квартире получилось значение 4,34%, по второй — 14,57% годовых. В реальности эти цифры будут выше, так как нужно учитывать беспроцентную рассрочку, предоставляемую застройщиком. Примерно 6% и 17%. Много это или мало? Эти проценты рассчитаны в национальной валюте. Эти инвестиции пришлись на 2014–2016 непростые годы, когда рубль резко падал и много всего было негативного — от Крыма до Сирии.
Первая покупка квартиры как инвестиция была невыгодна, так как инфляция в эти годы составила около 10–15%.
Вторая выше инфляции. Знать бы, что валюта укрепится, так можно было просто заработать на курсе больше — но кто бы знал?
Это победа или неудача в попытке заработать, купив квартиру для инвестиций? Повторюсь, что это опытный инвестор. Уверен, наш клиент не первый раз считает доходность по сделкам с недвижимостью. Его не порадовали, но и не удивили цифры, полученные от продажи двух квартир в СПб этим летом. Какие же он сделал выводы? Он вложил средства от продажи двух квартир в покупку еще четырех квартир.
Почему инвесторы покупают квартиры
Мы попробовали узнать, как принимаются решения об инвестиции в недвижимость, какая в этом логика и мотивы. На самом деле — для чего инвестору покупать квартиру, какие они лучшие квартиры для инвестиций ? Тратить время и средства на подбор и переговоры, а нервы на ожидание роста рынка недвижимости? Проанализировали опыт проведенных нами сотен сделок и хотим поделиться с вами своими выводами, как заработать на продаже квартир.
Существует известное старинное английское выражение: Don't put all your eggs in one basket, что переводится как «Не кладите все яйца в одну корзину». Это выражение хорошо отражает подход инвесторов к размещению финансовых накоплений. Поэтому рассматривать покупку элитной недвижимости в качестве инвестиций можно как одну из «корзин». Эта «корзина» скорее гарантирует сохранность вложения.
Ожидаемым плюсом к «распределению по корзинам» будет доход от продажи или сдачи в аренду квартиры. Когда рынок начнет расти, достигнув дна, это станет не только приятным, но и уверенным доходом.
Если правильно выбрать объект для инвестиции в строительство квартиры, квартира может вырасти в цене не только за счёт факта готовности, но и при позитивных изменениях в районе, где расположен дом. Например, появились пешеходные зоны, благоустроены соседние улицы или скверы. Либо, как повезло проекту “Голландия” — за счет преображения острова Новая Голландия район с каждым днем превращается из депрессивного в супер привлекательный, что дает отличный рост цен на недвижимость.
Любые доходы облагаются налогом, и существуют нюансы. Например, инвестор заплатит налог 35% с тех же самых банковских вкладов в случае, если разница между ставкой рефинансирования и банковской ставкой по вкладу превысит 5%. Доход от продажи ценных бумаг облагается налогом 13%, на дивиденды — 9%.
Наш клиент сделал выбор в пользу инвестиций в строящуюся недвижимость и осознанно, в элитную, в том числе потому что обладание элитными квартирами доставляет удовольствие. В большинстве своем инвесторы, которые разбираются в рынке элитной недвижимости Петербурга, при выборе квартиры не опираются на голые цифры. Зачастую такие покупатели стремятся не только зарабатывать на продаже квартир, но и получать удовольствие от процесса покупки. От причастности к жизни города, к тому, что в нем создается особенного. От обладания волнующим видом из окон. От удовольствия проходить через шикарное лобби, посещать в своем доме СПА, бассейн, спускаясь туда в халате и тапочках. Или от созерцания классических пропорций фасада и благородства исторической Петербургской парадной.
Процесс приобретения квартиры захватывает, как азартная игра. Вы выбираете, и только Ваш опыт и наши рекомендации покажут, каков будет выигрыш. Если говорить о строящемся доме, без подобного опыта сложно понять по чертежам, какая будет в итоге квартира, с каким видом и пространством. Вы распоряжаетесь выбором, сравнением, получением выгодных условий у застройщиков, влияете на развитие рынка, Вы причастны к жизни города.
Не все квартиры инвесторы продают. Часть из них становится «бриллиантами в их коллекциях», владение которыми дает другое ощущение жизни. Войдите в этот круг!
Постоянные инвесторы имеют особые условия у застройщика и наше персональное отношение.
Мы, как профессионалы рынка элитной недвижимости, создаем для клиентов комфортную среду. Помогаем своим опытом и знаниями. Для покупателей наши услуги бесплатны.
Обращайтесь, расскажем все как есть. Без розовых очков, понимая приоритеты клиентов нашей целевой группы.
Когда инвестировать в недвижимость?
Уоррен Баффет, признанный наиболее успешным инвестором в мире, раскрыл свой «секрет» в одном предложении: «Будь осторожен, когда все вокруг алчны, и будь алчен, когда все вокруг осторожничают». Барон Натан де Ротшильд в конце XVIII века произнес сходную по смыслу фразу, ставшую одной из самых популярных в финансовом мире: «Покупай, когда гремят пушки, и продавай, когда звучат фанфары». Два гениальных финансиста, разделенные двумя столетиями во времени, дают нам один и тот же совет: «Что бы это ни было, я против! Не будь как все!»
