Методология оценки стоимости объектов недвижимости при продаже
В теории, имеется некий перечень принципов, которыми должен руководствоваться риелтор, проводя оценку объекта элитной недвижимости. Разработан такой систематический и продуманный с логической точки зрения подход сами специалисты. Его реализация производится пошагово, за счёт чего можно принять во внимание и разнообразные изменения рынка, отражающиеся на стоимости собственности.
Оглавление
Основные методы оценки объектов недвижимости
Первый метод — затратный. По сути, он представляет собой совокупность методов оценки стоимости, базирующихся на определении затрат, которые потребуются на восстановление объекта или его замещение, с учётом накапливаемого износа.
Второй метод — рыночный. Это также совокупность методов оценки стоимости, только тут базой выступает сравнение объекта с аналогами, в отношении которых имеются данные о уже совершённых сделках.
И третий метод — доходный. Его суть в определении ожидаемых доходов от коммерческого использования объекта недвижимости, подвергающегося оценке.
Структура методик оценки объектов недвижимости
Методики оценки, где базой принимаются доходы с объекта в будущем, являются своеобразным прогнозом. Применяется они в случае, если будущие доходы, по прогнозам специалистов, будут существенно отличаться от текущей прибыли, либо если доходы будут расти некоторыми фиксированными темпами.
Основной фактор, который стоит учитывать при применении метода рыночного подхода — это подбор сопоставимых объектов, а также сравнение исключительно ретроспективных данных по сделкам. По обыкновению используют эту методику лишь в качестве проверки других на точность.
Методы, в которых базой является оценка затрат на воспроизводство собственности с вычетом износа, зачастую не отражают действия сил спроса и предложения на рынке недвижимости в настоящий момент.
Для того, чтобы получить итоговую оценку производят своеобразное взвешивание результатов, а также самих методик. Способов для выведения показателя также несколько:
— математический подход;
— субъективный подход.
Оба способа направлены на получение единственной оценки стоимости объекта, отличаются они лишь тем, что при субъективном подходе придётся пользоваться процентными весами.
Ответы на вопросы. Методология оценки стоимости объектов недвижимости при продаже
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Оформление документации на продажу квартиры
Составление эксклюзивного договора – профессиональный подход к продаже жилья
