Элита ищет варианты
Леонид Рысев вместе с Халмуратом Касимовым выступил модератором дискуссии, где ведущие участники рынка проанализировали, что же будет с элитной недвижимостью завтра.
Ситуация в элитном сегменте Петербурга пока остается стабильной. Но из-за изменений геополитического ландшафта спрос сместился в пользу проектов высокой готовности. Часть покупателей ищет объекты на вторичном или загородном рынках в сегменте бизнес-класса. Некоторые «паркуют» деньги в Дубае и на других дружественных берегах. Все ли состоятельные граждане успели пристроить свои капиталы? Сохраняется ли инвестиционный потенциал избранных объектов Петербурга и пригородов? Насколько зависимы от импорта элитные стройки?
Тезисы выступления Леонида Рысева:
– В марте часть продавцов ушла с рынка, сняв объекты с продаж. Другие пытаются спасти рублевые капиталы и ищут новые ниши для инвестирования. Ипотека какое-то время была недоступна, да и сейчас снижение ставки до 9%, похоже, все еще недостаточная мера.
Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода.
– В апреле вернулись продавцы, которые «считают в евро», и те, кто решил уехать или уже находится за границей. В итоге количество квартир стоимостью от 20 млн рублей на рынке резко возросло. По локациям — это центр Петербурга, Васильевский остров и Петроградка. При этом элитная недвижимость дорожает медленнее, чем остальная. Цены в других сегментах уже поднялись на 20–25%. Поэтому продать элитную квартиру и взамен купить несколько объектов попроще становится невыгодно.
– В Петербурге застройщики, как правило, опасаются делать дорогостоящий проект «под ключ». Особенно сейчас, когда есть проблемы с логистикой, а цены на отделочные материалы меняются. Но на рынке такие объекты востребованы.
– В 2020 и 2021 годах спрос на элитные квартиры в ежедневных запросах «Яндекс.Статистики» увеличился не менее чем в пять, а то и в десять раз. Таких всплесков не было за всю «историю элиты», и даже в момент ажиотажного спроса в конце февраля. За прошлые два года клиенты скупили треть всего, что было на рынке, и это привело к росту цен на 30%. Сейчас интерес к «элитке» сохраняется на уровне 2018–2019 годов.
В первые две недели после 24 февраля многие покупатели приостановили сделки, но затем большинство решило их завершить. А те, кто пытался сохранить рубли, начали экстренно скупать «золотой бетон», как мы называем недвижимость. В целом запросов на приобретение или продажу объектов меньше не стало, поменялись цели.
– Что будет дальше, предугадать сложно, но наметились две яркие тенденции: рост инфляции, которая разгонит цены на недвижимость и стимулирует спрос. Сейчас охотно разбирают паркинги. В то же время экономика России сжимается, влияние санкций усиливается. В США возможна рецессия, что на нас также скажется. Напомню, что в кризис 2008-го цены упали на 30%. Пока же наблюдается мягкая модель кризиса — обесценивание денег.
Поэтому мы рекомендуем продавать, пока есть спрос. Особенно это касается квартир, которые относятся к повышенной группе рисков: старый фонд; теряющие привлекательность (в том числе по локации); имеющие «усталый» ремонт, а также площадь свыше 250 кв. м.
– Зарабатывать на недвижимости сегодня можно, сделав стильный ремонт, а вот купить на котловане и продать дороже после завершения строительства — пока не вариант.
Подробнее читайте: nsp.ru Фото: Юрий Славцов
Ответы на вопросы. Элита ищет варианты
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Почему эту недвижимость продают?
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Как вы проверяете историю объекта?
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
Можно ли купить квартиру удалённо, не приезжая в Петербург?
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Помогаете ли с организацией ремонта и обустройства после покупки?
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Зачем обращаться к брокеру, если можно найти квартиру самостоятельно?
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Как быстро можно закрыть сделку?
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
