Элита ищет варианты
Леонид Рысев вместе с Халмуратом Касимовым выступил модератором дискуссии, где ведущие участники рынка проанализировали, что же будет с элитной недвижимостью завтра.
Ситуация в элитном сегменте Петербурга пока остается стабильной. Но из-за изменений геополитического ландшафта спрос сместился в пользу проектов высокой готовности. Часть покупателей ищет объекты на вторичном или загородном рынках в сегменте бизнес-класса. Некоторые «паркуют» деньги в Дубае и на других дружественных берегах. Все ли состоятельные граждане успели пристроить свои капиталы? Сохраняется ли инвестиционный потенциал избранных объектов Петербурга и пригородов? Насколько зависимы от импорта элитные стройки?
Тезисы выступления Леонида Рысева:
– В марте часть продавцов ушла с рынка, сняв объекты с продаж. Другие пытаются спасти рублевые капиталы и ищут новые ниши для инвестирования. Ипотека какое-то время была недоступна, да и сейчас снижение ставки до 9%, похоже, все еще недостаточная мера.
Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода.
– В апреле вернулись продавцы, которые «считают в евро», и те, кто решил уехать или уже находится за границей. В итоге количество квартир стоимостью от 20 млн рублей на рынке резко возросло. По локациям — это центр Петербурга, Васильевский остров и Петроградка. При этом элитная недвижимость дорожает медленнее, чем остальная. Цены в других сегментах уже поднялись на 20–25%. Поэтому продать элитную квартиру и взамен купить несколько объектов попроще становится невыгодно.
– В Петербурге застройщики, как правило, опасаются делать дорогостоящий проект «под ключ». Особенно сейчас, когда есть проблемы с логистикой, а цены на отделочные материалы меняются. Но на рынке такие объекты востребованы.
– В 2020 и 2021 годах спрос на элитные квартиры в ежедневных запросах «Яндекс.Статистики» увеличился не менее чем в пять, а то и в десять раз. Таких всплесков не было за всю «историю элиты», и даже в момент ажиотажного спроса в конце февраля. За прошлые два года клиенты скупили треть всего, что было на рынке, и это привело к росту цен на 30%. Сейчас интерес к «элитке» сохраняется на уровне 2018–2019 годов.
В первые две недели после 24 февраля многие покупатели приостановили сделки, но затем большинство решило их завершить. А те, кто пытался сохранить рубли, начали экстренно скупать «золотой бетон», как мы называем недвижимость. В целом запросов на приобретение или продажу объектов меньше не стало, поменялись цели.
– Что будет дальше, предугадать сложно, но наметились две яркие тенденции: рост инфляции, которая разгонит цены на недвижимость и стимулирует спрос. Сейчас охотно разбирают паркинги. В то же время экономика России сжимается, влияние санкций усиливается. В США возможна рецессия, что на нас также скажется. Напомню, что в кризис 2008-го цены упали на 30%. Пока же наблюдается мягкая модель кризиса — обесценивание денег.
Поэтому мы рекомендуем продавать, пока есть спрос. Особенно это касается квартир, которые относятся к повышенной группе рисков: старый фонд; теряющие привлекательность (в том числе по локации); имеющие «усталый» ремонт, а также площадь свыше 250 кв. м.
– Зарабатывать на недвижимости сегодня можно, сделав стильный ремонт, а вот купить на котловане и продать дороже после завершения строительства — пока не вариант.
Подробнее читайте: nsp.ru Фото: Юрий Славцов
Ответы на вопросы. Элита ищет варианты
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Как вы проверяете историю объекта?
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
Чем покупка элитного жилья отличается от обычного?
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Почему эту недвижимость продают?
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
