2019. Что будет. Что было
Конец 2018 года показал, что покупатели поверили в рост цен на недвижимость в 2019 году. Если Вы продаете свою квартиру и в декабре не было хороших заинтересованных просмотров и адекватных предложений о покупке — с большой вероятностью ее цена выше рынка. Сейчас сложилось несколько факторов и не тех, к которым прислушивались ранее — нефть и курс рубля уже не так влияют на рынок.
Оглавление
ЦЕНЫ И СПРОС:
Активность покупателей резко увеличилась и причин этому несколько:
- Проявился отложенный спрос, возникший из-за послевыборной апатии в ожидании новых шагов кабинета;
- Ожидание инфляции, в том числе, из-за повышения НДС, роста цены на бензин…
- Вступления в силу летом 2019 года нового закона о долевом строительстве запрещающего строить на деньги дольщиков, что увеличит прямые затраты на 5-8%;
- Затянувшаяся пауза в принятии жесткого пакета американский санкций.
ЗАКОНОМЕРНОСТИ:
Падение рубля и цены на нефть не оказывает сегодня заметного влияния на рынок. Страх жестких санкций — да, оказывает.
Именно страх сдерживает активность рынка. Так как мы видим, накоплений достаточно, но покупателям хочется иметь финансовую подушку на случай очередного кризиса. Согласно статистике ЦР РФ вклады (депозиты) физических лиц в декабре 2018 года составляют 21 365 672 млн рублей, при этом в декабре 2014 года, когда рынок был суперактивен, составляли «всего» 13 778 640 млн рублей — рост более чем в 1,5 раза!
ЧТО БЫЛО В 2018 ГОДУ:
- 1 квартал — отличный рынок, продолжение активного конца предыдущего года после заявления ВВ о решении участвовать в выборах.
- 2 квартал — выборы прошли, интрига спала, ждем нового кабинета и его решений. Все вяло. С президентом сейчас «все понятно», а вот предполагаемый курс изменений, в том числе налоговых, только начал вырисовываться. Все покупатели элитной недвижимости — это представители верхнего социального слоя. Они очень внимательно следят за тенденциями в политике и экономике. Решения «покупать или продавать» принимают на основе своего глубокого анализа или, что также очень часто, эмоционального «озарения». Если спрос замедляется — копится отложенный спрос.
- 3 квартал — летнее затишье усугубилось переключением внимания на футбол. Только в августе покупатели начали возвращаться на рынок и опять затихли в сентябре.
- 4 квартал — максимальный за последние пару лет всплеск активности покупателей, но реальных сделок не так много. Уже стали понятны тенденции внутренней и внешней политики и перспективы роста цен в 2019 году. Но кто не успел выбрать в ноябре-декабре, однозначно отложили принятие всех решений до конца январских праздников, чтобы посмотреть, какой же курс рубля будет в январе 2019…
ПОКУПАТЬ ЛИ КВАРТИРУ СЕЙЧАС?
Как только покупатели активизируются — самые интересные варианты раскупаются. Сегодня в начале 2019 я пока не вижу реального роста цен, но самые интересные квартиры уже куплены, выбор становится меньше. Пока есть возможность — выбирайте лучшее. Вам кажется, что вариантов тысячи? Эта иллюзия рассеивается уже после нескольких просмотров. Хороших квартир по адекватной цене очень немного. А из того, что понравилось, половину квартир не купить — или продавец передумает, или документы не готовы. Обратите внимание на цены квартир, которые мы предлагаем на VIPFLAT.ru, — они всегда очень близки к рыночным и интересны.
Помните, что Питерские продавцы любят свои квартиры. Поэтому обсуждать с ними цену возможной покупки на любом рынке нужно крайне деликатно. Иначе не будет ни разумного диалога, ни торга.
ЧТО ПОКУПАЮТ:
Многие сегодняшние сделки — это совмещенная инвестиция и долгожданное приобретение квартиры для жизни, потому что время для покупок самое то: минимум цен и множество предложения. Инвесторы покупают и квартиры, и коммерческие помещения для последующей сдачи в аренду. Это диверсификация — разделение капиталов по нескольким корзинам.
Покупатели элитных квартир часто сами этого еще не понимают, но в реальности больше внимания обращают не на саму квартиру, а на инфраструктуру самого комплекса, окружающую застройку, квартал. То есть «если дом не тот», то квартира не интересна в принципе! Это на 100% объясняет провал спроса на недвижимость в старом фонде и часто трагедию владельцев так ценимых когда-то квартир.
Одна из ярких причин приобретения квартиры — появление домов совсем другого уровня. Покупатели расстаются с «вышедшими из тренда» квартирами в старом фонде, в проектах 10-20 летней давности. Посмотрите на замечательные «Русский дом», «Смольный парк», «Royal Park», «One Trinity Place», «Art View House» — ничего подобного не было на рынке ранее.
Спрос на квартиры сместился в сторону проектов, близких к завершению.
Загадочное слово УРБАНИСТИКА определяет тенденции недвижимости и будет все сильнее влиять на желания покупателей и озарения девелоперов. Покупатели уже давно стали узнавать про перспективы застройки районов, планы по развитию территорий...
Нравится квартира — покупайте!
Ответы на вопросы. 2019. Что будет. Что было
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
Зачем обращаться к брокеру, если можно найти квартиру самостоятельно?
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Как вы проверяете историю объекта?
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
Почему эту недвижимость продают?
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Помогаете ли с организацией ремонта и обустройства после покупки?
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Можно ли купить квартиру удалённо, не приезжая в Петербург?
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
