2019. Что будет. Что было
Конец 2018 года показал, что покупатели поверили в рост цен на недвижимость в 2019 году. Если Вы продаете свою квартиру и в декабре не было хороших заинтересованных просмотров и адекватных предложений о покупке — с большой вероятностью ее цена выше рынка. Сейчас сложилось несколько факторов и не тех, к которым прислушивались ранее — нефть и курс рубля уже не так влияют на рынок.
Оглавление
ЦЕНЫ И СПРОС:
Активность покупателей резко увеличилась и причин этому несколько:
- Проявился отложенный спрос, возникший из-за послевыборной апатии в ожидании новых шагов кабинета;
- Ожидание инфляции, в том числе, из-за повышения НДС, роста цены на бензин…
- Вступления в силу летом 2019 года нового закона о долевом строительстве запрещающего строить на деньги дольщиков, что увеличит прямые затраты на 5-8%;
- Затянувшаяся пауза в принятии жесткого пакета американский санкций.
ЗАКОНОМЕРНОСТИ:
Падение рубля и цены на нефть не оказывает сегодня заметного влияния на рынок. Страх жестких санкций — да, оказывает.
Именно страх сдерживает активность рынка. Так как мы видим, накоплений достаточно, но покупателям хочется иметь финансовую подушку на случай очередного кризиса. Согласно статистике ЦР РФ вклады (депозиты) физических лиц в декабре 2018 года составляют 21 365 672 млн рублей, при этом в декабре 2014 года, когда рынок был суперактивен, составляли «всего» 13 778 640 млн рублей — рост более чем в 1,5 раза!
ЧТО БЫЛО В 2018 ГОДУ:
- 1 квартал — отличный рынок, продолжение активного конца предыдущего года после заявления ВВ о решении участвовать в выборах.
- 2 квартал — выборы прошли, интрига спала, ждем нового кабинета и его решений. Все вяло. С президентом сейчас «все понятно», а вот предполагаемый курс изменений, в том числе налоговых, только начал вырисовываться. Все покупатели элитной недвижимости — это представители верхнего социального слоя. Они очень внимательно следят за тенденциями в политике и экономике. Решения «покупать или продавать» принимают на основе своего глубокого анализа или, что также очень часто, эмоционального «озарения». Если спрос замедляется — копится отложенный спрос.
- 3 квартал — летнее затишье усугубилось переключением внимания на футбол. Только в августе покупатели начали возвращаться на рынок и опять затихли в сентябре.
- 4 квартал — максимальный за последние пару лет всплеск активности покупателей, но реальных сделок не так много. Уже стали понятны тенденции внутренней и внешней политики и перспективы роста цен в 2019 году. Но кто не успел выбрать в ноябре-декабре, однозначно отложили принятие всех решений до конца январских праздников, чтобы посмотреть, какой же курс рубля будет в январе 2019…
ПОКУПАТЬ ЛИ КВАРТИРУ СЕЙЧАС?
Как только покупатели активизируются — самые интересные варианты раскупаются. Сегодня в начале 2019 я пока не вижу реального роста цен, но самые интересные квартиры уже куплены, выбор становится меньше. Пока есть возможность — выбирайте лучшее. Вам кажется, что вариантов тысячи? Эта иллюзия рассеивается уже после нескольких просмотров. Хороших квартир по адекватной цене очень немного. А из того, что понравилось, половину квартир не купить — или продавец передумает, или документы не готовы. Обратите внимание на цены квартир, которые мы предлагаем на VIPFLAT.ru, — они всегда очень близки к рыночным и интересны.
Помните, что Питерские продавцы любят свои квартиры. Поэтому обсуждать с ними цену возможной покупки на любом рынке нужно крайне деликатно. Иначе не будет ни разумного диалога, ни торга.
ЧТО ПОКУПАЮТ:
Многие сегодняшние сделки — это совмещенная инвестиция и долгожданное приобретение квартиры для жизни, потому что время для покупок самое то: минимум цен и множество предложения. Инвесторы покупают и квартиры, и коммерческие помещения для последующей сдачи в аренду. Это диверсификация — разделение капиталов по нескольким корзинам.
Покупатели элитных квартир часто сами этого еще не понимают, но в реальности больше внимания обращают не на саму квартиру, а на инфраструктуру самого комплекса, окружающую застройку, квартал. То есть «если дом не тот», то квартира не интересна в принципе! Это на 100% объясняет провал спроса на недвижимость в старом фонде и часто трагедию владельцев так ценимых когда-то квартир.
Одна из ярких причин приобретения квартиры — появление домов совсем другого уровня. Покупатели расстаются с «вышедшими из тренда» квартирами в старом фонде, в проектах 10-20 летней давности. Посмотрите на замечательные «Русский дом», «Смольный парк», «Royal Park», «One Trinity Place», «Art View House» — ничего подобного не было на рынке ранее.
Спрос на квартиры сместился в сторону проектов, близких к завершению.
Загадочное слово УРБАНИСТИКА определяет тенденции недвижимости и будет все сильнее влиять на желания покупателей и озарения девелоперов. Покупатели уже давно стали узнавать про перспективы застройки районов, планы по развитию территорий...
Нравится квартира — покупайте!
Ответы на вопросы. 2019. Что будет. Что было
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
