Квартира с террасой в элитной недвижимости: что это, плюсы и минусы

За тридцать лет на рынке я заметил одно: террасу чаще выбирают ради вечера. Ужин на воздухе с видом на Неву, утренний кофе над крышами Петроградки или с видами на соборы и город, приём гостей под открытым небом в двух шагах от кухни — покупатели этого формата рассказывают об одном и том же. Ну а завтрак? А йога на восходе солнца? А солнечные ванны на шезлонгах? Все прекрасно! Разберём по порядку, что такое терраса в квартире, какие у неё сильные стороны, о чём стоит подумать до сделки.

Что такое терраса в квартире и чем она отличается от балкона и лоджии

Терраса в квартире — это открытая площадка на одном уровне с жилой комнатой, вынесенная за фасад или устроенная на эксплуатируемой кровле нижележащей части дома. От балкона её отличает площадь и характер пространства: здесь размещается полноценная обеденная зона, лаунж, кадки с деревьями. Балкон вынесен за плоскость стены на консоли, лоджия утоплена внутрь фасада и закрыта с трёх сторон, веранда или зимний сад примыкает к дому как остеклённое летнее помещение. Терраса же — про горизонт и простор, про несколько десятков метров под открытым небом.

Технически большинство таких площадок в городских домах опирается на эксплуатируемую кровлю: квартира получает выход на плоскую крышу нижнего объёма, с усиленной гидроизоляцией, рассчитанной под нагрузку и озеленение. Отсюда характерная деталь элитных проектов — террасы «уступами»: верхние этажи отступают вглубь, открывая жильцам приватные площадки с видом. По сути это отдельная комната без потолка, живущая по законам сезона и погоды. Толстый пирог гидроизоляции даёт ступеньку на входе, она ужасно выглядит в состоянии «без отделки», но ее можно интересно обыграть!

Где встречаются квартиры с террасами: пентхаусы, последние и первые этажи

Классика жанра — верхний уровень дома. Пентхаус с террасой венчает здание, раскрывая круговую панораму: вода, шпили, линия горизонта. Такой формат в Петербурге ценят за приватность: вы видите всех, а вас никто. Плюс вид, который невозможно повторить этажом ниже. Рядом с ним — квартира с террасой на последнем этаже без статуса пентхауса: та же логика открытого пространства над городом, чуть скромнее по масштабу.

Второй сценарий — терраса на крыше квартиры нижнего яруса, устроенная на стилобате или кровле встроенного паркинга. Здесь площадка выходит во внутренний двор-сад резиденции, что даёт зелень и тишину при закрытом периметре. Отдельная любовь покупателей — площадки первых этажей с собственным выходом в приватный «английский» садик, городская альтернатива загородному участку; близкий формат — квартиры с патио в Петербурге. В новых домах элитного класса открытые уровни закладывают в планировки элитных квартир заранее — с продуманной гидроизоляцией, дренажом и точками полива. На вторичном рынке квартиры с террасой в новостройках прежних лет тоже встречаются, но часто «странненькие» — там площадку стоит проверять на состояние кровли особенно тщательно.

Плюсы квартиры с террасой в элитном сегменте

Главное преимущество очевидно с порога: приватное открытое пространство и вид, который принадлежит только владельцу. Открытая площадка даёт то, за чем состоятельный покупатель приходит в верхний сегмент, — воздух, свет и горизонт без соседей за стеклом. Инсоляция (естественное освещение) здесь работает в полную силу: смежные комнаты получают дневной свет глубоко в интерьер, а сама площадка становится продолжением гостиной.

Дальше начинаются сценарии жизни. Терраса — это ужины и завтраки под небом, детский уголок, вечерний приём на два десятка гостей в шаге от кухни. Гриль здесь — прекрасное дополнение! Озеленение превращает её в частный сад с деревьями в кадках и живой изгородью по периметру. Наконец, есть аргумент рынка. Террасная квартира — товар штучный: таких лотов в каждом проекте единицы, а спрос устойчив — это поддерживает ликвидность. Дорогую квартиру продают иначе: открытая площадка с видом нередко становится той деталью, ради которой принимают решение.

Минусы и что проверить до покупки

Разговор о формате по существу начинается с гидроизоляции. Терраса стоит на кровле, а значит любой промах в узлах примыкания и водоотводе рано или поздно проявится протечкой в помещении под площадкой. До сделки стоит проверить кровельный «пирог», уточнить, кто отвечает за ремонт гидроизоляции, как устроен дренаж. Второй вопрос — содержание. Открытую площадку убирают от снега и листвы, поливают растения, ухаживают за настилом, мебелью; это регулярные заботы и расходы, которые в загородном доме привычны, а в квартире появляются впервые. Но романтика побеждает все хлопоты.

Климат Петербурга добавляет свою поправку. Полноценно террасой пользуются с конца весны до начала осени, зимой она превращается в вид из окна, а снег с неё всё равно нужно чистить. Стоит заранее продумать защиту от ветра, покрытие, стойкое к перепадам, точки подогрева для прохладных вечеров.

Как терраса учитывается в площади квартиры по ДДУ

Площадь террасы при расчёте приведённой площади по договору долевого участия учитывается с понижающим коэффициентом 0,3 — это закреплено Приказом Минстроя России № 854/пр от 25.11.2016. Для сравнения: лоджия идёт с коэффициентом 0,5, балкон 0,3, веранда 1,0. На практике это значит, что большие открытые метры оплачиваются мягче закрытых: чем просторнее площадка, тем заметнее разница между приведённой площадью и той, которой вы пользуетесь.

Вторая половина вопроса — как терраса выглядит в документах. В общую площадь в выписке из Росреестра её метраж не включается. Исключение — апартаменты: там открытые метры учитываются 1:1 — важная деталь при оценке и перепродаже. Часто площадка официально не принадлежит к квартире, но фактически выход на неё есть только из вашей квартиры. Прежде чем купить квартиру с террасой, эти цифры стоит прояснить с застройщиком до подписания — виды и преимущества тут побеждают официоз.

Сколько стоит квартира с террасой в Петербурге: ориентиры цен

Отдельного «тарифа за террасу» рынок не публикует, поэтому ориентироваться стоит на общий уровень элитного метра и на конкретные лоты — свежие срезы цен смотрите в разделе с аналитикой рынка элитной недвижимости. Наличие открытой площадки повышает стоимость квартиры на 10-20%, но так как ее метры добавляют к площади квартиры, то цена за метр приведённой площади съедает это удорожание.

Квартира с террасой в элитном доме — это, почти всегда, сделка верхнего сегмента, где открытое пространство закладывается в стоимость наравне с адресом и панорамой. Точную оценку имеет смысл считать индивидуально: два похожих по площади предложения могут отличаться в цене кратно из-за ракурса и приватности площадки.

Элитные адреса Петербурга, где есть квартиры с террасами

Террасные квартиры и пентхаусы встречаются в знаковых резиденциях города. Среди адресов, где закладывали открытые площадки, — Императорский ЯхтЪ-клуб у Гребного канала, Villa Marina на проспекте Динамо, Maxximum на Кемской, «Смольный Парк».

Продолжают список клубный дом «Три Грации» и конечно «ASTRUM» — потрясающий новый дом Крестовского. В каждом из таких проектов террасных лотов немного, поэтому чтобы купить квартиру с террасой в сильном адресе, за предложениями стоит следить заранее — сильнейшие уходят с закрытых продаж или в самом начале строительства. Именно поэтому такие лоты в новых домах имеет смысл смотреть на ранней стадии — пока в доме ещё есть выбор ярусов и ракурсов. Найти лот, купить который можно на закрытом этапе, попробуйте через брокера с доступом к таким пулам: часть сильных предложений не доходит до открытых витрин.

Кому подходит квартира с террасой и как её выбрать

Такой формат выбирают те, для кого дом — это ещё и образ жизни: любители принимать гостей, любители одиночества и своей территории, семьи с детьми, которым нужен безопасный открытый воздух в городе, покупатели, ценящие приватность и вид больше лишних квадратов внутри. Элитная квартира с террасой оправдывает себя там, где площадкой действительно пользуются: тогда открытый метр работает каждый тёплый вечер, а дом становится сценой для жизни.

Выбирая, отталкивайтесь от сценария вашей жизни, а презентацию застройщика сверяйте с ним уже вторым шагом. Уточните ориентацию площадки по сторонам света — когда на ней будет солнечно, разберитесь с гидроизоляцией и тем, кто отвечает за кровлю, оцените защиту от ветра, реальный сезон использования, сведите площадь и её коэффициент с ценой. Если хотите пройти этот путь без спешки, с цифрами на руках, покупку террасной квартиры в Петербурге стоит обсудить с экспертом, который видел десятки таких сделок и знает, где терраса добавляет ценность, а где остаётся дорогой формальностью.

Коротко о главном

Квартира с террасой — формат для тех, кто покупает в элитном доме образ жизни поверх метража: приватный воздух над городом, свет, вид и сценарии, которых нет в закрытой планировке. Взамен формат просит внимания к гидроизоляции, содержанию и сезону, а его площадь по документам мало «весит» из-за коэффициента 0,3. Если такой сценарий — про вас, начните с предметного разбора конкретного лота, а чтобы купить элитную квартиру в Санкт-Петербурге с террасой на закрытом этапе — обсудите задачу с брокером, который знает, где «живут» сильные лоты. Роскошь любит тишину — и открытую площадку под небом.