Динамика цен на элитную недвижимость в Санкт-Петербурге в 2015 году

Вторичные квартиры — затишье после бури

В конце 2014 года недвижимость высокого уровня пережила краткосрочный бум. Экономические санкции, обвал курса нацвалюты и общие негативные ожидания вызвали панику, в результате которой люди инвестировали свободные рублевые средства в потребительские товары, машины и недвижимость.

Элитная квартира — надежное вложение средств во время кризиса

Ниша элитного жилья не стала исключением. Желающих перевести крупные депозиты в иностранную валюту, курс которой за короткое время подскочил в два раза, было немного. К тому же существовали серьезные опасения, что государство ограничит выдачи по большим рублевым вкладам или, например, заменит их некими облигациями. В такой ситуации недвижимость стала наиболее востребованным и стабильным активом, в который вкладывались все свободные средства. Ажиотажный спрос привел к удорожанию вторичных квартир — в среднем цена квадратного метра в конце 2015 года подскочила на 10–15 %.

К весне с рынка ушли наиболее ликвидные объекты и самые темпераментные инвесторы, а оставшиеся игроки со свободными деньгами предпочли взять паузу в ожидании дальнейшего развития ситуации и возможного снижения цен.

Однако после Нового года на рынке наступило затишье. Бум ноября-декабря исчерпал отложенный спрос на месяцы вперед. Вплоть до середины февраля стоимость квадратного метра еще по инерции продолжала реагировать на ослабление рубля, показывая незначительный рост. После этого параллельно с укреплением национальной валюты и на фоне низкого спроса цены стабилизировались. Несколько возросла покупательская активность лишь к маю, но отсутствие сезонного всплеска продаж в сентябре и октябре подтвердило, что быстрого восстановления рынка ждать не стоит.

Возврат на год назад

Начиная с весенних месяцев, рынок элитной недвижимости смотрит вниз. Цены, достигшие пиковых значений к марту 2015 года, осенью вернулись к уровню третьего квартала 2014 года. Очередное падение рубля в августе подогрело спрос, но цены, в отличие от прошлого года, расти уже не смогли. В настоящее время медленное снижение сменилось «планкой».

В третьем квартале «средневзвешенный» квадратный метр вторичного жилья в Петербурге потерял 4 % стоимости. Итоговая разница с прошлогодними показателями составляет «статистические» 1–2 % в рублях. Но важно отметить, что большинство квартир сегодня продается лишь с 5–10 % дисконтом от заявленной стоимости, то есть идет неявное снижение цен.

Московский район по ценам догоняет Центральный — Победы, 5

Больше всего «просели» старый фонд, современные монолитно-кирпичные дома эконом-класса, а также огромные многокомнатные квартиры. Из районов наибольший минус показал самый дорогой Петроградский, который, впрочем, больше всего и вырос в цене в первые кризисные месяцы. Сейчас стоимость квадратного метра на Крестовском острове, по сравнению с «пиковым» мартом 2015, уже потеряла до 9 %. Изменения цен в Центральном районе менее существенны: всего 3–5 %. А вот Адмиралтейский район, который в прежние годы был третьим по уровню цен, в апреле уступил свое место Московскому, стоимость квадратного метра в котором все это время показывала рост и сейчас приблизилась к Центральному.

Первичка — разнонаправленное движение

Ситуация на первичном рынке несколько иная. Благодаря господдержке ипотеки и активной маркетинговой политике застройщиков, предлагавших хорошие дисконты и традиционные скидочные акции, первичный рынок летом 2015 оставался на плаву. К осени застройщики, ожидая традиционного роста спроса, подняли цены в среднем на 10–15 %, особенно на объекты, находящиеся на высокой стадии готовности.

По некоторым проектам рост цен был еще значительнее. Например, корпорация «Возрождение Петербурга» в конце лета увеличила ценник на 20–30 %. Как известный девелопер с великолепной репутацией, компания может позволить себе этот ход: ведь новых проектов в центре города в ближайшие годы не ожидается, а значит дефицит высококлассных первичных квартир неизбежен. По сути, если бы не повышение цены, в следующем году застройщику уже просто нечего было бы продавать.

Квартиры в Василеостровском районе по-прежнему в цене — квартал Docklands

Конечно, у новых девелоперов, реализующих проекты на окраинах города, ситуация не столь благополучная — они, напротив, вынуждены снижать цены.

Кто же это все покупает и почему?

Итак, цены на недвижимость в рублях практически не изменились — а вот в долларах падение цен составило 40 %. Таким образом, люди, имеющие долларовые резервы, имеют возможность приобрести высококлассную недвижимость почти в два раза дешевле — а ведь покупателей с валютными активами на рынке элитной недвижимости большинство. О том, что потенциальные покупатели ждут «дна» рынка, говорит резкий рост числа сделок при первых признаках стабилизации цен. Кризис, как обычно, означает не только финансовые неурядицы, но и новые возможности.

Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге — индекс «Бюллетеня недвижимости»

Однако интерес к недвижимости высокого уровня в Санкт-Петербурге проявляют не только россияне. В конце 2014 года на рынке недвижимости северной столицы, впервые за несколько лет, отмечен рост сделок с иностранцами. Европейцам нравится дворцовый старый фонд в центре города, то есть как раз те квартиры, которые не пользуются спросом у наших соотечественников, предпочитающих историческому антуражу более прагматичные удобства. Цена в 80 000 рублей (или чуть больше 1000 евро) за кв.м. — это в четыре раза дешевле, чем в Париже, и в десять раз дешевле «квадрата» в не самом престижном районе Лондона. Сегодня — время инвестиций, и предприимчивые европейцы успели это оценить.

Итак, элитная недвижимость по-прежнему хорошо продается и покупается. В ближайший год эксперты компании «Элитные квартиры» не ожидают переломных событий на этом рынке и прогнозируют рост цена в пределах инфляции. Ну а главный совет, который мы можем дать Покупателям и Продавцам, встретившимся в это странное время, — дорожите друг другом и пользуйтесь открывающимися в кризис возможностями!