Особенности квартир с перепланировкой
Перед перепланировкой квартиры стоит ознакомиться с регулирующими актами для подтверждения законности процедур. В ЖК РФ есть статьи, которые устанавливают возможные изменения, а также определяют последствия за самовольное переустройство помещения.
Оглавление
- Что можно делать без согласования
- Что считается незаконной перепланировкой
- Вред от незаконной перепланировки
- Если проект перепланировки предлагает дизайнер
- Штрафы за самовольную перепланировку
- Что будет, если не заплатить штраф вовремя
- Можно ли потерять квартиру, если в ней сделана перепланировка
- Как узаконить перепланировку без «головной боли»
- Как дешевле всего узаконить перепланировку
Разберем, что считается незаконной перепланировкой в квартире, чем это может грозить собственникам и покупателям.
Что можно делать без согласования
Если серьезных изменений не планируется, то обращаться в жилищные инстанции не нужно. Под такие работы подходят:
- работы с внешними покрытиями стен и полов — обои, ламинат и т. п.;
- замена остекленных частей квартиры — окон, балкона;
- установка новой техники (трубы, газовая плита) в ванную или на кухню.
Это не будет считаться перепланировкой или переустройством, так как не вредит конструкции дома. А ремонтные работы никак не повлияют на соседей. Купить квартиру с такими изменениями можно без риска.
Что считается незаконной перепланировкой
Действия, которые могут изменить план квартиры и повлиять на других жильцов дома, обязательны для согласования.
Что считается незаконной перепланировкой? Самовольные изменения внутри помещений, выполненные без соответствующего разрешения. Разделить их можно на две группы:
1. Работы, не нарушающие принятые СанПиНы и жилищно-коммунальные регламенты. К таким относятся:
- изменение системы водоснабжения или отопления;
- перемещение стен и перегородок внутри квартиры;
- установка другого оборудования (электрическая плита вместо газовой).
Эти виды работ необходимо согласовывать с органами ЖКУ.
2. Изменения, которые не соответствуют технологическим нормам и могут привести к серьезным последствиям:
- перенос батарей и других источников отопления;
- создание пристроек, лоджий и веранд;
- установка водных теплых полов.
Такая планировка считается незаконной и не может быть согласована.
Продажа квартиры становится невозможной, пока перестройка не будет узаконена.
Вред от незаконной перепланировки
Многие жильцы считают, что от незаконной перепланировки не будет серьезного вреда. Однако не все разбираются в строительстве, поэтому последствия могут стать критическими. Чем грозит самовольная перепланировка квартиры?
Проблемы могут возникнуть из-за переноса кухни или ванной комнаты. Эти помещения считаются «мокрой зоной» из-за водоснабжения. При неправильной перепланировке повышается риск затопить соседей и привести в негодность трубопровод.
Если человек решит купить квартиру в новостройке и изменить стены или создать перегородку, заранее не ознакомившись с планом квартиры, это может привести к аварийным ситуациям.
А теперь представим, что не один, а несколько жильцов решат сделать ремонт, не считаясь со своими соседями. Из-за многочисленных перестроек конструкция потеряет свою надежность, стены и полы начнут трескаться. Ущерб от несогласованных действий может стать фатальным.
Если проект перепланировки предлагает дизайнер
После приобретения квартиры хочется поскорее приступить к ее благоустройству. Зачастую владельцы недвижимости нанимают дизайнеров, а те предлагают собственные варианты панировки.
Чтобы не нарваться на проверяющие органы или штрафы, нужно заранее изучить все принятые нормы и правила. Дизайнер должен позаботиться о том, чтобы проект не нарушал техрегламент.
В любом случае ответственность за несогласованную или незаконную перепланировку будет нести владелец квартиры, а не продавец. Поэтому стоит проследить за выполнением работы и при необходимости внести изменения на согласование в жилищные органы.
Штрафы за самовольную перепланировку
Мы разобрали, какие перепланировки считаются незаконными. За несогласованный ремонт собственник будет нести административную ответственность.
Инспектор составит протокол о правонарушении, выпишет штраф за неузаконенную перепланировку и предписание ее согласовать. Размер санкций определяется в соответствии с КоАП РФ и на 2022 год составляет:
- от 2 до 5 тыс. р. для физических лиц;
- от 4 до 5 тыс. для должностных лиц;
- от 40 до 50 тыс. р. для юридических лиц.
Если купить нежилое помещение в многоквартирном доме и не узаконить перепланировку, ожидает штраф до 300-500 тысяч руб. Окончательный размер устанавливается в соответствии с правилами региона РФ.
Если по итогам инспекции перепланировка не соответствует принятому регламенту, ее признают незаконной. Жилинспекция составит предписание, по которому придется не только заплатить штраф за самовольную перепланировку, но и вернуть квартиру в исходный вид собственными средствами.
Что будет, если не заплатить штраф вовремя
Административный штраф должен быть уплачен в течение 60 дней после вступления постановления в силу. То есть у собственника есть 2 месяца на погашение взыскания. Если в этот срок штраф не будет уплачен, последует ответственность по 20 статье КоАП РФ за уклонение от исполнения. Возможны санкции:
- штраф в двукратном размере, но не менее тысячи рублей сверху;
- административный арест до 15 суток;
обязательные работы до 50 часов.
Как влияет перепланировка на стоимость квартиры.
Утвержденные жилищными органами изменения могут как увеличить, так и снизить стоимость помещения. С помощью ремонтных работ можно увеличить квадратные метры в квартире, объединив две комнаты, или расширить коридор. Однако чаще всего продавцы не хотят обращаться в жилинспекцию и сообщать покупателям о проведенных ремонтных работах.
Чем грозит купленная квартира с перепланировкой? Высок риск нарваться на проблемы с уполномоченными органами после заключения договора купли-продажи. Ведь именно собственник ответственен за самовольную перепланировку, даже если совершали ее прошлые владельцы. Придется оплачивать неприятный штраф, а при нарушении правил еще и делать ремонт за свой счет.
Часто бывают ситуации, когда перестройка помещения невыгодна. Собственник решил внести изменения в квартиру, а позже продать ее через риелтора. Из-за проведенного ремонта стоимость квартиры может упасть в цене до 20%, при этом перепланировка не окупается.
Агентства элитной недвижимости не предлагают своим покупателям квартиры с самовольной планировкой.
Можно ли потерять квартиру, если в ней сделана перепланировка
Собственник может лишиться квартиры из-за незаконной планировки, основание для этого описано в Жилищном Кодексе РФ.
Стандартное наказание за самовольную перепланировку — штраф и постановление о возвращении в первоначальное состояние. Если собственник игнорирует предписания, то в судебном порядке квартира может быть продана с публичных торгов.
При продаже владелец получит лишь небольшую часть денег за вычетом расходов на организацию торгов и стоимости восстановительного ремонта. Новый собственник должен будет восстановить прежнее состояние жилья.
Такое решение принимается в редких случаях после многочисленных нарушений. Чтобы не потерять недвижимость, стоит заранее узнать, как узаконить перепланировку в квартире.
Как узаконить перепланировку без «головной боли»
Если после покупки квартиры владелец узнал о незаконной перепланировке, ее стоит как можно раньше утвердить, чтобы не нарваться на административные штрафы.
Если изменений немного, можно самостоятельно составить чертеж и предоставить его на согласование жилищной инспекции. Если были сделаны серьезные перестройки, придется составлять проект и заключение на основании БТИ и принятых норм. Кроме заполнения технических бумаг, потребуется собрать пакет документов и предоставить его в уполномоченный орган.
Самым простым способом является обращение к посредникам. Компании работают с каждым случаем индивидуально и помогут в составлении нужной документации. Стоимость работы будет зависеть от серьезности проведенных изменений и количества услуг. Например, чтобы узаконить перепланировку в СПб, нужно будет заплатить от 40 тыс. р.
После этого потребуется обратиться в МФЦ для регистрации и ждать ответа.
Как дешевле всего узаконить перепланировку
Дешевле всего узаконить перепланировку самостоятельно. Однако нужно будет серьезно подготовиться: изучить нормативные документы, БТИ, составить план и эскиз перепланировки.
Однако для составления проекта перепланировки квартиры и технического все же придется обратиться в соответствующие компании.
Брокер: Денис Большаков
Ответы на вопросы. Особенности квартир с перепланировкой
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
