Особенности квартир с перепланировкой

Разберем, что считается незаконной перепланировкой в квартире, чем это может грозить собственникам и покупателям. 

Что можно делать без согласования

Если серьезных изменений не планируется, то обращаться в жилищные инстанции не нужно. Под такие работы подходят:

• работы с внешними покрытиями стен и полов — обои, ламинат и т. п.;
• замена остекленных частей квартиры — окон, балкона;
• установка новой техники (трубы, газовая плита) в ванную или на кухню.

Это не будет считаться перепланировкой или переустройством, так как не вредит конструкции дома. А ремонтные работы никак не повлияют на соседей. Купить квартиру с такими изменениями можно без риска.

Что считается незаконной перепланировкой

Действия, которые могут изменить план квартиры и повлиять на других жильцов дома, обязательны для согласования. 

Что считается незаконной перепланировкой? Самовольные изменения внутри помещений, выполненные без соответствующего разрешения. Разделить их можно на две группы:

1. Работы, не нарушающие принятые СанПиНы и жилищно-коммунальные регламенты. К таким относятся:

• изменение системы водоснабжения или отопления;
• перемещение стен и перегородок внутри квартиры;
• установка другого оборудования (электрическая плита вместо газовой).

Эти виды работ необходимо согласовывать с органами ЖКУ.

2. Изменения, которые не соответствуют технологическим нормам и могут привести к серьезным последствиям:

• перенос батарей и других источников отопления;
• создание пристроек, лоджий и веранд;
• установка водных теплых полов.

Такая планировка считается незаконной и не может быть согласована.

Продажа квартиры становится невозможной, пока перестройка не будет узаконена. 

Вред от незаконной перепланировки

Многие жильцы считают, что от незаконной перепланировки не будет серьезного вреда. Однако не все разбираются в строительстве, поэтому последствия могут стать критическими. Чем грозит самовольная перепланировка квартиры?

Проблемы могут возникнуть из-за переноса кухни или ванной комнаты. Эти помещения считаются «мокрой зоной» из-за водоснабжения. При неправильной перепланировке повышается риск затопить соседей и привести в негодность трубопровод.

Если человек решит купить квартиру в новостройке и изменить стены или создать перегородку, заранее не ознакомившись с планом квартиры, это может привести к аварийным ситуациям.

А теперь представим, что не один, а несколько жильцов решат сделать ремонт, не считаясь со своими соседями. Из-за многочисленных перестроек конструкция потеряет свою надежность, стены и полы начнут трескаться. Ущерб от несогласованных действий может стать фатальным.

Если проект перепланировки предлагает дизайнер

После приобретения квартиры хочется поскорее приступить к ее благоустройству. Зачастую владельцы недвижимости нанимают дизайнеров, а те предлагают собственные варианты панировки.

Чтобы не нарваться на проверяющие органы или штрафы, нужно заранее изучить все принятые нормы и правила. Дизайнер должен позаботиться о том, чтобы проект не нарушал техрегламент. 

В любом случае ответственность за несогласованную или незаконную перепланировку будет нести владелец квартиры, а не продавец. Поэтому стоит проследить за выполнением работы и при необходимости внести изменения на согласование в жилищные органы.

Штрафы за самовольную перепланировку

Мы разобрали, какие перепланировки считаются незаконными. За несогласованный ремонт собственник будет нести административную ответственность.

Инспектор составит протокол о правонарушении, выпишет штраф за неузаконенную перепланировку и предписание ее согласовать. Размер санкций определяется в соответствии с КоАП РФ и на 2022 год составляет:

• от 2 до 5 тыс. р. для физических лиц;
• от 4 до 5 тыс. для должностных лиц;
• от 40 до 50 тыс. р. для юридических лиц.

Если купить нежилое помещение в многоквартирном доме и не узаконить перепланировку, ожидает штраф до 300-500 тысяч руб. Окончательный размер устанавливается в соответствии с правилами региона РФ.

Если по итогам инспекции перепланировка не соответствует принятому регламенту, ее признают незаконной. Жилинспекция составит предписание, по которому придется не только заплатить штраф за самовольную перепланировку, но и вернуть квартиру в исходный вид собственными средствами.

Что будет, если не заплатить штраф вовремя

Административный штраф должен быть уплачен в течение 60 дней после вступления постановления в силу. То есть у собственника есть 2 месяца на погашение взыскания.Если в этот срок штраф не будет уплачен, последует ответственность по 20 статье КоАП РФ за уклонение от исполнения. Возможны санкции:

• штраф в двукратном размере, но не менее тысячи рублей сверху;
• административный арест до 15 суток;

обязательные работы до 50 часов.

Как влияет перепланировка на стоимость квартиры

Утвержденные жилищными органами изменения могут как увеличить, так и снизить стоимость помещения. С помощью ремонтных работ можно увеличить квадратные метры в квартире, объединив две комнаты, или расширить коридор. Однако чаще всего продавцы не хотят обращаться в жилинспекцию и сообщать покупателям о проведенных ремонтных работах. 

Чем грозит купленная квартира с перепланировкой? Высок риск нарваться на проблемы с уполномоченными органами после заключения договора купли-продажи. Ведь именно собственник ответственен за самовольную перепланировку, даже если совершали ее прошлые владельцы. Придется оплачивать неприятный штраф, а при нарушении правил еще и делать ремонт за свой счет.

Часто бывают ситуации, когда перестройка помещения невыгодна. Собственник решил внести изменения в квартиру, а позже продать ее через риелтора. Из-за проведенного ремонта стоимость квартиры может упасть в цене до 20%, при этом перепланировка не окупается.

Агентства элитной недвижимости не предлагают своим покупателям квартиры с самовольной планировкой. 

Можно ли потерять квартиру, если в ней сделана перепланировка

Собственник может лишиться квартиры из-за незаконной планировки, основание для этого описано в Жилищном Кодексе РФ. 

Стандартное наказание за самовольную перепланировку — штраф и постановление о возвращении в первоначальное состояние. Если собственник игнорирует предписания, то в судебном порядке квартира может быть продана с публичных торгов.

При продаже владелец получит лишь небольшую часть денег за вычетом расходов на организацию торгов и стоимости восстановительного ремонта. Новый собственник должен будет восстановить прежнее состояние жилья.

Такое решение принимается в редких случаях после многочисленных нарушений. Чтобы не потерять недвижимость, стоит заранее узнать, как узаконить перепланировку в квартире.

Как узаконить перепланировку без «головной боли»

Если после покупки квартиры владелец узнал о незаконной перепланировке, ее стоит как можно раньше утвердить, чтобы не нарваться на административные штрафы.

Если изменений немного, можно самостоятельно составить чертеж и предоставить его на согласование жилищной инспекции. Если были сделаны серьезные перестройки, придется составлять проект и заключение на основании БТИ и принятых норм. Кроме заполнения технических бумаг, потребуется собрать пакет документов и предоставить его в уполномоченный орган.

Самым простым способом является обращение к посредникам. Компании работают с каждым случаем индивидуально и помогут в составлении нужной документации. Стоимость работы будет зависеть от серьезности проведенных изменений и количества услуг. Например, чтобы узаконить перепланировку в СПб, нужно будет заплатить от 40 тыс. р.

После этого потребуется обратиться в МФЦ для регистрации и ждать ответа. 

Как дешевле всего узаконить перепланировку

Дешевле всего узаконить перепланировку самостоятельно. Однако нужно будет серьезно подготовиться: изучить нормативные документы, БТИ, составить план и эскиз перепланировки. 

Однако для составления проекта перепланировки квартиры и технического все же придется обратиться в соответствующие компании.

Ведущие специалисты: Екатерина Климентьева и Денис Большаков.