Как понять цену квартиры. Метод VIPFLAT
Хотим поделиться методами, которыми пользуемся ежедневно многие годы в своей работе. ВАЖНО использовать не один, а ВСЕ из них — только так можно точно спрогнозировать цену продажи.
Оглавление
Для того, чтобы точно определить цену продажи квартиры, поймите:
1. По какой цене продавалась
Если квартира рекламировалась ранее, то изучаем, по какой цене и сколько времени квартира была в продаже. Желательно проверить всю историю, когда эта квартира или подобные могли быть в рекламе — мы собираем архив с 2008 года. Обязательно общаемся с агентом, кто рекламировал квартиру. Узнаем, сколько было обращений, какие были предложения? Практика — лучший критерий истины.
2. Что продается в этом доме
Проверяем по истории рекламы последний год. Это нужно для того, чтобы увидеть и добавить в отчет, как давно квартиры в продаже, и по какой цене, вероятно, были проданы.
3. Что продается в этом районе и во всем городе в похожих домах
Если нет похожих квартир — то мы эксклюзивны и наша цена растет. Понимаем, с какими квартирами будет сравнивать нас покупатель. Например, при подготовке аукциона для квартир в доме на улице Графтио 5 мы посмотрели, что в похожих домах подобных квартир дешевле 190 т. рублей за метр без ремонта просто не найти.
4. Реальные цены продаж
Самый важный метод. Реальные цены продаж подобных квартир с учетом того как изменились цены — это ценнейшая информация. С 2008 года анализируем всю рекламу в элитных домах. Видим, сколько времени квартира была в продаже, как менялась цена, при какой цене квартира «ушла». Можем построить график цен для конкретной улицы или дома.
«Играем» в профи-прогноз: для каждой квартиры до начала продажи записываем прогноз цены и сравниваем с результатом. Очень полезное упражнение. Средняя наша ошибка около 5%, если не брать кризисные годы, когда цены стремительно менялись.
После 30 лет анализа рынка мы однозначно уверены, что реклама по завышенной цене с готовностью к большому торгу, в Петербрге для квартир работает ХУЖЕ, что реклама по близкой к рыночной цене с небольшим джентельменским торгом. Например, собственник 3 года рекламирует квратиру за 200 млн рублей, но говорит, что если будет предложение, то отдаст за 150 млн, так как понимаем, что это ее цена. Я знаю, что всего за несколько месяцев, а не лет, можно найти покупателя, если рекламировать за 159 млн и дать скидку 9 млн.
5. Если квартира ранее продавалась
Проверям по истории рекламы все года с 2008 года. Зная, как поменялись цены с того времени, вычисляем цену на сегодня. Учитываем в каком тренде тип жилья. Например, старый фонд растет медленнее всего.
6. Что влияет на цену
Снижает стоимость
Планировка квартиры
- Сотношение метраж/количество спален. Мало спален — это представительская, а не семейная квартира. Представительские продаются хорошо, когда идет рост экономики — это квартиры-каприз, для души и «друзьям показать». Но это квартиры не для продажи в кризис. Например, если в квартире площадью 100 м² можно сделать только 1-2 спальни, то цена будет, как минимум, на 10-15% меньше, чем у квартир с более рациональной планировкой при других одинаковых параметрах. Чтобы цена не падала из-за такой «не функциональной планировки», то квартира должна быть в супер доме, с видами и в месте, соответствующей такой нефункциональной планировке;
- Мало санузлов
- Узкие комнаты
Старый ремонт хуже, чем white box
- Стильный ремонт когда «никто не жил» — самое востребованное сегодня. А старый ремонт продается сложнее и дешевле, чем квартира без отделки. Беда, если ремонт несоответствует дому и месту. Например, ремонт супер, но дом «простенький и белорусские лифты» — и всё! Цена падает на квартиру в 1,5-2 раза и ничего не сделать;
Классический очень плохо продается. Чем дороже был сделан такой ремонт с золотом, объемной лепкой, классической мебелью — тем сложнее найти покупателя;
- Запахи в квартире, аура — позитивная, теплая, энергичная или «черная». Наличие арендаторов это негатив, так как они не заинтересованы в продаже и это витает в воздухе, почти всегда у арендаторов бардак, не не мытая посуда и запахи..;
Метражи
- большие метражи — на квартиры свыше 170 м² очень не много покупателей. А если метраж более 250 м², то это и проблема и дефицит. Такие метражи очень востребованы, но ТОЛЬКО ЕСЛИ СТАТУС ДОМА ОЧЕНЬ ВЫСОК И СООТВЕТСТВУЕТ ТАКОМУ РАЗМЕРУ КВАРТИРЫ.
- Террасы — это чудесное преимущество квартиры. Но огромные террасы осторожно включайте в площадь, может быть даже с коэффициентом 0,2.
Этаж
- 2-й этаж минус 15%, от среднего этажа
- 1-й этаж минус 25% от среднего этажа
- 4-й этаж и выше, если нет лифта
Ужас
- Не возможность приобрести подземный паркинг для семейной квартиры снизит ее цену на 10%.
Добавляют стоимости
- Окна от пола, панорамные окна;
- Камерный дом;
- Имя дома, бренд застройщика, архитектор.
Если сравниваете с конкурентом, то это сравнение должно быть железебетонным. То есть если в квартире стильный ремонт, то и у конкурента должен быть СТИЛЬНЫЙ ремонт. Или делайте корректировку цены. Но лучше ищите аналоги!
7. Документы
Учитываем документы, на основании которых собственник владеет квартирой, и как долго он ею владеете. Доверенности, занижение цены, перепланировки, свежее наследство, гашение ипотеки из средств покупателя — все это снижает цену.
Как анализироовать
ПРАВИЛЬНО «ЧИТАЙТЕ» ЦИФРЫ — сначала внимание на самые низкие цены за метр. Понимайте, что в рекламе мы видим не ЦЕНЫ сделок, а желания.
- Начинаем с самых низких цен за метр, изучая, почему даже по таким невысоким ценам квартиры не проданы;
- Если квартира уже три месяца в продаже и до сих пор не продана, то нужно от этой цены вычесть, как минимум, 5-15%. Это даст понимание цены квартиры, выше которой ТОЧНО не будет продажи. Ниже ее — возможно. Кстати, по характеру изменений цен можно сделать и первые выводы о самом продавце квартиры. А заодно и решить для себя, как остро стоит задача продажи квартиры, принято ли решение о продаже или нет. Постоянные изменения цены в любо случае плохо влияют на продажу. Снижение цены после начального этапа рекламу — абсолютно нормально и вызывает у покупателей повышение интереса: «Накоцен-то стала продаваться по реальной стоимости, сейчас ее купят. Надо бы и мне поторопится»;
- Цена за метр — ключевой параметр. Это профессиональный критерий. Как цена за масло за килограмм, например — хорошее масло дороже. Дешевое масло — с какими-то «нечистыми» добавками. Я купил масла на 1000 рублей — это ничего не говорит;
Используйте все методы, как единую систему!
Вывод
Когда проанализируете ВСЕ параметры, подготовьте отчет:
- Площадь квартиры ЕГРН и приведенная, этаж;
- Наиболее вероятная цена продажи — цена и за метр;
- Цена, с которой рекомендуем начать продажу — Цена и за метр.
Цена, которую покупатель видит в рекламе, очень важна. Особенно в неспешном Петербурге!
Верно спрогнозировав цену продажи вы:
- даете то, в чем нуждается клиент: информацию для принятия решения. Продавать ли сейчас, по какой цене, как быстро.
- выработаете эффективную тактику продвижения квартиры.
Первоначальная оценка сделана, что дальше? Ведем такую рекламную кампанию, чтобы и мы и собственник были уверены в том, что любой покупатель или его агент видят квартиру в лучшем свете. Только при этом условии мы сможем проверить как верно мы определили цену: «Практика критерий истины». Никто лучше рынка не покажет реальную стоимость.
Многие годы каждый день мы анализируем несколько квартир и знаем нюансы ОТ и ДО. Используем для анализа цен: Циан, Яндекс, Авито, Lifedeluxe.ru. Для анализа спроса — статистику запросов фразы «Элитная квартира петербург» в Яндекс.
Будем рады помочь! Обращайтесь!
Ответы на вопросы. Как понять цену квартиры. Метод VIPFLAT
Помогаете ли с организацией ремонта и обустройства после покупки?
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Как вы проверяете историю объекта?
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
Почему эту недвижимость продают?
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Как быстро можно закрыть сделку?
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
