Элитные квартиры в ипотеку и в кредит
Сегодня ипотека — это один из основных способов приобретения жилья. По статистике около 70% сделок на рынке недвижимости проходят с использованием заёмных средств. Это приводит к тому, что с вопросами, связанными с ипотекой, мы встречаемся всё чаще. А необходимость в привлечении ипотечного кредита при покупке дорогих квартир появляется даже чаще, чем при покупке жилья комфорт-класса.
Оглавление
Ипотека квартир как она есть
Ипотека — это кредит на покупку квартиры, загородного дома или иного недвижимого имущества, при котором гарантией возврата средств (то есть залогом по кредиту) выступает либо само покупаемое имущество или уже имеющееся в собственности у заемщика.
Для получения кредита требуется, чтобы кредитор (банк) одобрил как закладываемое имущество, так и финансовую состоятельность получателя кредита. В первом случае это называется аккредитацией предмета залога, во втором — заемщика. Банк должен обезопасить себя от возможного дефолта, то есть риска неспособности или нежелания заемщика платить по кредиту (такая ситуация именуется дефолтом), в результате чего, кредитор реализует заложенную недвижимость, тем самым закрыв долговые обязательства заёмщика.
Одной из самых интересных возможностей для получения ипотеки является программа победа над формальностями ВТБ 24. Если Вы оплачиваете половину стоимости собственными средствами, то для рассмотрения нужен только паспорт и права, ответ будет дан через 5 дней. И не особо важно собственник Вы бизнеса или наемный сотрудник — мы знаем что собственникам бизнеса, при одобрении по другим программам, очень сложно получить ипотеку. Пользуйтесь!
Базовые условия ипотеки в Санкт-Петербурге
Важнейшими условиями ипотечного кредитного договора являются величина первоначального взноса (собственных средств заемщика на покупку недвижимости), срок, на который выдаются средства и процентная ставка по кредиту.
В последние годы условия ипотеки были достаточно либеральными, что привело к колоссальному росту ипотечного кредитования. Если в 2005 году ипотечных кредитов в России было выдано на общую сумму в 68 млрд рублей, то в 2006 она составила 295 млрд, а в 2007 — 556 млрд рублей. Ставки по ипотеке на протяжении 2000-х снизились с 14-16% до 9-11% годовых, а первоначальный взнос был минимален — 5-10% от цены недвижимости.
С наступлением кризиса все стало меняться в обратную сторону. Практически две трети банков, выдававших ранее ипотечные кредиты, отказались от данной практики. Средний уровень ставок по кредитам вырос до 14-16%, а по некоторым видам недвижимости (например, загородной) — до 18%, как в рублях, так и в валюте. Сроки ипотечного кредитования, достигавшие ранее 30-50 лет, сократились до 10-15, редко 20 лет. В то же время первоначальный взнос, который ранее составлял 5-10% от стоимости приобретаемой недвижимости, повысился до 20-25% необходимых для получения кредита собственных средств. Все это сделало ипотеку малодоступным и довольно обременительным видом кредитования.
После выхода из кризиса, рынок недвижимости начал восстанавливаться. Появился спрос на жильё, что привело к возобновлению роста цен. Людей снова заинтересовала ипотека, банки вернулись к конкуренции, что привело к снижению процентных ставок, либерализации банковских продуктов и появлению новых акций.
Схемы погашения ипотеки
Ипотечный кредит может погашаться двумя способами — дифференцированными и аннуитетными платежами. Первый способ применяется реже, на него меньший спрос, поэтому многие банки отказываются от данной схемы. Состоит он в том, что заемщик ежемесячно вносит сумму, в которую входит доля основной суммы кредита и процент от остатка суммы долга. Второй предусматривает погашение кредита одинаковыми ежемесячными платежами, которые рассчитываются по специальной, довольно непростой формуле.
Разница состоит в том, что при дифференцированных платежах заемщику впервые годы обслуживания кредита приходится делать крупные ежемесячные выплаты. Аннуитет облегчает выплаты, однако при полном сроке погашения кредита банк получит вдвое больше средств, чем в случае с дифференцированными платежами (соотношение примерно 3,4:2,3 суммы кредита).
Ипотечный кредит можно погашать досрочно. При этом уменьшается сумма кредита и размер аннуитета. Некоторые банки ограничивают возможность досрочного погашение мораторием на срок от 3х до 18ти месяцев от даты получения средств. В редких случаях кредиторы могут требовать комиссию в размере 1-2% от суммы досрочного платежа. Также бывает, что банки устанавливают нормативы внесения досрочных платежей, например суммами кратными 30 тыс. рублей.
Как показывает практика, большинство кредитов гасятся досрочно. Это позволяет серьёзно сэкономить на процентах. Статистика за последние годы показывает, что средний срок, на которые берётся ипотечный кредит, составляет 15 лет, а реальный срок погашения не более 7ми.
Недвижимость для кредитования
Ипотечный кредит можно получить не на каждую недвижимость. Не всякий банк аккредитует дома типа «Хрущовок» или «Брежневок». Серьёзные проблемы могут возникнуть с домами старого фонда без капитального ремонта, где не редко встречаются деревянные перекрытия или дощатый пол. Причины тому риск сноса объекта, его расселения, повышенный уровень опасности возгорания или просто ветхое, непригодное для проживания жильё. Кредитор опасается, что предмет залога прекратит свое существование. Крайне настороженно относятся банки и к объектам загородной недвижимости. Если городская квартира — объект, в оценке которого существенной погрешности быть не может, то рыночная стоимость коттеджа или земельного участка способна существенно варьироваться.
Наиболее охотно принимаемые банками залоги — квартиры в типовых домах советского (начиная с 1970-х) и постсоветского времени. Эти постройки явно не будут снесены в ближайшие десятилетия, так как степень износа невелика. Правильно оценить данный объект или реализовать в кратчайшие сроки не составляет труда, ведь спрос на типовое жильё с его доступными ценами не угаснет ближайшие годы, а риски существенного по сравнению с общим для рынка уровнем понижения цены минимальны.
Риски ипотеки
Ипотека связана с регулярными выплатами по кредиту на протяжении весьма длительного времени. Ипотечный кредит не предусматривает неожиданного уменьшения доходов людей, а кто-то и вовсе остается без работы, жизнь ипотечного заемщика наполняется рисками. Стоит добавить, что кредиты выдаются как в рублях, так и в долларах и евро, а мировые валюты по отношению к рублю растут в отличие от рублевых зарплат заемщиков. Это тоже создает риски по регулярным ипотечным платежам. Однако, ещё не забытые дефолт 1998 и кризис 2008 годов, напоминают людям о рисках займов в иностранной валюте, это доказывает статистика — ипотека в долларах или евро составляет очень низкий процент от общего числа кредитов.
Выход из ипотеки
В жизни случаются события, которые заставляют заемщика отказаться от купленной с использованием ипотечного кредита недвижимости. Такая ситуация может наступить в случае потери заработка, необходимости внесения дополнительных денег (как в случае, описанным выше) или изменении житейских условий, при которых ипотека становится для заемщика ненужной.
Для таких случаев существует ряд отработанных схем. Самая распространённая из них, когда заемщик выставляет квартиру на продажу, находится потенциальный покупатель, который вносит средства недостающие для закрытия ипотеки. Банк снимает обременение, покупатель доплачивает средства продавцу, заключается договор купли-продажи, и документы отправляются на регистрацию. Для заемщика в подобном выходе из кредитных отношений есть определенный минус. Дело в том, что для согласия покупателя на такую рискованную схему, необходимо сделать приличную скидку или как-то иначе заинтересовать покупке именно этого объекта. К тому же, в аннуитетных платежах первой трети всего срока кредита доля выплат по сумме долга минимальна. Поэтому платежи, внесенные впервые года, можно при расторжении договора считать потерянными.
С первоначальным взносом обстоит иначе. Его можно вернуть, хотя, возможно, в условиях скидки для покупателя, только частично. Для этого нужно, чтобы вырученная от продажи недвижимости сумма покрывала операционные расходы по сделке и сумму долга перед банком. Оставшиеся средства достанутся заемщику.
Кто поможет с ипотекой в Санкт-Петербурге
По вопросам ипотеки рекомендуем обращаться к одному из ведущих ипотечных брокеров Санкт-Петербурга - «Первое Ипотечное Агентство»
«Большие» клиенты хотят и могут требовать, а наш опыт позволяет удовлетворять их потребности. Речь идёт не только об ином отношении, важно осознавать, что банки индивидуально подходят к одобрению заёмщиков такого уровня, особенно если речь идёт о частных предпринимателях или собственниках бизнеса. Могут появляться дополнительные требования, иные комплекты документации. Часто люди высокого уровня разделяют бизнес и личные активы, не редко они не хотят брать займы в банках, где обслуживается их бизнес, чтобы не ослаблять перед ним свои позиции. Нам действительно есть что предложить.
Экономия Вашего времени — это уже бесценно. Пожалуй, время — самый ценный ресурс для покупателей элитных квартир. Для того чтобы его сэкономить мы выстраиваем свою работу так, чтобы наш заемщик получил одобрение ипотеки и квартиры предоставив нам только электронные копии нужных документов. Нередко в банке надо будет появиться только при совершении сделки.
Огромное внимание мы уделяем тому, чтобы наши клиенты могли получить максимальную выгоду при одобрении ипотеки с нашей помощью. Во многих соглашениях с нашими банками-партнерами предусмотрена возможность скидок, отмены комиссий за выдачу средств. Если речь идёт об ипотечных кредитах от 20 млн. руб., мы можем требовать от банков дополнительные преференции. Ведь они будут заинтересованы в привлечении на обслуживание бизнеса или организации, в которой работает заемщик. Размеры индивидуальных скидок, которые мы можем предложить, достигают 1,5% от стандартной ипотечной ставки, которую клиент получил бы, обратившись в банк напрямую.
Наши банки партнёры постоянно совершенствуют свои ипотечные программы, запускают новые акции, мы всегда в курсе событий и владеем самыми последними новостями. Уже сегодня возможно получить ипотечный кредит на квартиру, предоставив всего два документа, при условии 50% первого взноса.
Благодарим «Первое Ипотечное Агентство» за помощь в подготовке статьи — работайте с профессионалами!
Леонид Рысев
Генеральный директор
Элитные квартиры
Ответы на вопросы. Элитные квартиры в ипотеку и в кредит
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
