Под сенью Смольного
28.09.2009 В Петербурге в открытой продаже появилась уникальная «видовая» квартира. В ближайшие дни эксклюзивный продавец — компания «Элитные квартиры» — намерен провести официальную презентацию пентхауса с видом на Смольный.
«Нам поручена продажа квартиры, которая согласно "Исследованию 36 элитно-видовых квартир Петербурга" признана лучшей. Теперь мы по праву будем использовать слоган «Лучшие квартиры доверяют продавать нам» в своих рекламных кампаниях. Для реализации этого объекта мы хотим объединить усилия риэлторов, работающих с элитной недвижимостью. Эксклюзивность договора с владельцем подразумевает нашу ответственность за его достойное продвижение, а для тех, кто поможет привлечь покупателя, подготовлены солидное вознаграждение и нестандартные условия», — поясняет глава компании Леонид Рысев.
Реконструированный и подготовленный под чистовую отделку трехуровневый видовой пентхаус с террасой на крыше и индивидуальным лифтом расположен в доме № 6 по Смольному проспекту. Он состоит из двух квартир совокупной площадью 356 м², которые можно приобрести как вместе, так и по отдельности. Цену официально не называют — как и имя владельца.
Двусторонние апартаменты свободной планировки расположены на последних этажах дома. Окна выходят на парк с фонтанами и Смольный собор. Площадь первого уровня (пятый этаж) — 161 м², высота потолков — 3,5 м, выше обустроена двухуровневая мансарда (высота в коньке — 5,6 м) на 195 «квадратов».
Вход в пентхаус открывается большим двухсветным холлом с окнами на юг, где можно разбить зимний сад. В верхней части расположены лофты — антресольные помещения, в которых можно обустроить хозяйские покои, кабинеты, детские, библиотеку и пр. Парадная сторона мансарды полностью остеклена от пола до потолка. Из нее открываются виды на творения Растрелли и Кваренги.
Отсюда можно выйти на открытую террасу (25 м²), проходящую вдоль всей квартиры. Помещения имеют также второй свет (мансардные окна Velux с электроприводом). Кроме того, на крыше обустроена эксплуатируемая терраса площадью 94 м² с круговым обзором, откуда открывается вид на панораму Невы и мост Петра Великого (Большеохтинский). Правда, уже в ближайшие несколько лет панорама будет дополнена шедевром Никандрова (небоскреб Газпрома).
В помещениях предусмотрены проемы для установки внутриквартирного лифта, на котором можно подняться с любого из трех уровней квартиры на террасу на кровле. Усилены перекрытия и несущие конструкции, которые позволяют установить камины (в доме сохранились дымоходы и вентиляционные каналы).
Инженерные коммуникации в здании полностью заменены, в пентхаусе установлен автономный газовый котел, система водоснабжения оборудована насосами, обеспечивающими достаточный напор. На квартиру получено 40 кВт дополнительной мощности.
По данным Леонида Рысева, проект реконструкции прошел все надлежащие согласования и экспертизы.
Парадный вход с широкой лестницей и большими окнами полностью отреставрирован, в подъезде — круглосуточный пост консьержа, оборудованный видеонаблюдением. В квартиру можно подняться и на индивидуальном лифте (фирмы Schindler) с электронным замком, который останавливается только на первом и шестом этажах. Для остальных жильцов работает второй такой же лифт. Кроме того, владельцы пентхауса могут воспользоваться и второй мраморной лестницей со двора.
Дом огражден, всю прилегающую территорию, включая парк, круглосуточно контролирует пост ФСО, поскольку в 100 метрах — вход в резиденцию губернатора и правительства города. Проезды к дому оборудованы радиоуправляемыми шлагбаумами. Системы видеонаблюдения установлены по всему периметру здания, а также во дворе, где разместилась парковка для машин. Данные с камер поступают на пульт дежурных в подъездах.
Дом построен в 1901-1903 годах академиком архитектуры А.Ф. Красовским для профессуры Смольного института благородных девиц. Многочисленные коммуналки в здании начали расселять еще в начале 1990-х годов. Сегодня выкуплены практически все квартиры, подъезды отреставрированы и приведены в порядок.
Характеризуя объект как уникальный, г-н Рысев полагается на личный опыт и на результаты исследования, проведенного экспертами АРИН. Специалисты этой фирмы изучили и структурировали данные по 36 «элитно-видовым» квартирам Петербурга, появившимся в продаже с конца 2008 года. В выборку попали объекты в центральных районах площадью от 250 м² с потолками от 3,5 м.
Для более объективной оценки АРИН разработало балльную систему ранжирования объектов по 39 ценообразующим факторам. Для отбора критериев компания использовала открытые источники, собственные данные, результаты опроса ведущих игроков рынка и интервью с покупателями. В итоге высший рейтинг (92%) получила квартира в доме на Смольном, 6. На втором месте (81%) оказался пентхаус в доме на Захарьевской, 41, а замыкает тройку лидеров (75%) проект в Зоологическом пер., 2/4.
«Очень хорошее местоположение и видовые характеристики, дополнительный плюс — возможность свободной планировки. Но близость к Смольному и к ФСО может понравиться не всем. Кроме того, парадные лестницы лишены лифтов, они есть только во дворе, поэтому собственнику придется выбирать входную группу», — говорит генеральный директор компании «Дворцовая площадь» Владимир Федоров.
Халмурат Касимов
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", №38(572)
Ответы на вопросы. Под сенью Смольного
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Можно ли купить квартиру удалённо, не приезжая в Петербург?
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Зачем обращаться к брокеру, если можно найти квартиру самостоятельно?
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
Чем покупка элитного жилья отличается от обычного?
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Почему эту недвижимость продают?
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
