Формула аристократического гостеприимства: отели с историей и духом эпохи
Создать погружение в эпоху великого прошлого в отеле — тонкое искусство. Группа компаний ACADEMIA умело воплощает это в каждой детали исторического пространства своих особняков — будь то бережное сохранение удивительной лепнины или подача графских завтраков в аристократических традициях. Редакция VIPFLAT прочувствовала особое гостеприимство компании и узнала о некоторых его секретах в диалоге с управляющим партнёром — Юлией Волвенковой.
Юлия, расскажите про путь группы компаний ACADEMIA. Как зародилась идея создания?
В 2020 году мы с командой задумались над реализацией многофункциональных объектов для сдачи в аренду на разные сроки. Идея делать апартаменты с кухней, изолированными спальнями, отдельными большими санузлами для комфортного отдыха с детьми была очень актуальна в пандемию.
Апартаменты в Петербурге уже существовали, но преимущественно в спальных районах, в центре их практически не было. Мы увидели, что исторические здания, объекты культурного наследия не задействованы, и это интересная ниша.
Также мы трансформировали и сам формат проживания в «сьюты» — это слияние апартамента и гостиничного номера с возможностью проживания на любой срок с максимальным комфортом. Так нашим уникальным торговым предложением стало — «сьюты в историческом центре».
Исторические здания, объекты культурного наследия — это интересная ниша
Как оказалось, работать с объектами культурного наследия довольно сложно — есть предметы охраны и обязательные действия для их бережного сохранения, с историческими зданиями проще — так как меньше норм 73-го ФЗ.
Мы начали свой путь именно с исторического здания, и в 2021-м году был запущен отель ACADEMIA Васильевский. Далее перешли в нишу объектов культурного наследия (ОКН) и одни из первых стали выполнять именно приспособление ОКН, то есть сохранять объект и изменять его функцию, в нашем случае — под гостиницы.
После пандемии гости сами создали запрос: выходить из номера и общаться друг с другом. Функция «закрыть все потребности гостя в номере» отпала, а нашим комплексам понадобилась дополнительная инфраструктура.
ACADEMIA Особняк Шувалова изначально был спроектирован как классический формат сьют-отеля, но нам пришлось, и мы этому рады, открыть в нём ресторан и спа-салон. Сейчас в новые проекты мы добавляем также клубные гостиные, спортзалы, бильярдные, места для проведения встреч.
Изначально наша команда имеет огромный опыт в операционной работе и управлении именно в отельном бизнесе. Поэтому, поняв, что от формата сьютов надо отходить, мы создали гостиничные номера по стандартам 4* и 5*.
Мы продолжаем и дополняем стиль эпохи, добавляя в дизайн-проект нотки современности
Затем наше позиционирование сформировалось вокруг ОКН, которые мы приобретаем, поскольку каждый объект уникален. Сохраняя предметы охраны — своды, лепнину, элементы декора, архитектурные приёмы, мы продолжаем и дополняем стиль эпохи, добавляя в дизайн-проект нотки современности. Например, ACADEMIA Особняк Шувалова — однозначно графский особняк, он принадлежал графской семье. Мы восстановили огромное количество элементов интерьера парадных залов и экстерьера и продолжили этот стиль в дизайне и концепции отеля. Или наш проект ACADEMIA Особняк на Фонтанке — это классицизм во всём: от интерьеров в номерах до выбранной формы официантов и оформления столов и кухни ресторана.
Сегодняшний формат клубного отеля-особняка ACADEMIA родился благодаря тому, что наши объекты культурного наследия сами задали эстетический и концептуальный тон. А инфраструктура и уровень сервиса диктуется рынком и потребностями гостя.
Строим то, чем будем управлять, и управляем тем, что построили
А вообще, группа компаний ACADEMIA сейчас — это компания полного цикла: мы покупаем здания, реставрируем их и приспосабливаем под отели 4* и 5*. После продаём коммерческую недвижимость, в то же время берём все помещения в составе комплекса в аренду и сами управляем отелями как гостиничный оператор, обеспечивая владельцам гарантированную доходность.
Мы строим то, чем будем управлять, и управляем тем, что построили. Это позволяет полностью контролировать каждый этап работы и быть уверенными в безупречном качестве.
А в каких городах Вы видите потенциал для дальнейшего развития?
Санкт-Петербург — имперский город с невероятной архитектурой, большим количеством сохранившихся доходных домов, особняков, усадеб, дворцов.
Возрождаем и продолжаем традиции доходных домов
Большинство наших проектов здесь, потому что весь центр — исторический памятник, и заниматься объектами культурного наследия особенно увлекательно именно в Петербурге. Мы изучаем исторические справки, архивы, историко-культурные опорные планы, которые показывают, каким был особняк в то или иное время. Создавая современные отели в исторических зданиях, мы возрождаем и продолжаем традиции доходных домов, которые были популярны в XIX веке. В Петербурге у нас будет всего 10 проектов.
Следующий город, конечно, Москва. Но там мы не можем двигаться достаточно быстро — застройка города исторически сложилась иначе, и найти подходящий особняк от 3-х до 10 тыс. кв. м — отнюдь не просто. А Казань, Нижний Новгород, Калининград — это города, куда мы собираемся в перспективе этого или следующего года.
Расскажите, как Вы выбираете здания для своих отелей?
Первое — локация, обязательно исторический центр, это важно для туристов. Второе — правильное функциональное зонирование. У нас есть стандарт, и мы рассчитываем, чтобы экономическая модель гостиницы была выгодна. Третий пункт — категория ОКН. Нам интересны объекты, которые сохранили больше предметов охраны. У нас в компании сейчас работает штатный искусствовед, которая в библиотеках и архивах ищет то, что мы непосредственно можем восстановить.
Исторические цвета не совсем понятны современному человеку
Нам не важно состояние объекта — берёмся за любые сложности. ACADEMIA Особняк на Фонтанке мы собрали с нуля: перебрали по кирпичикам практически весь объект и строили историческими методами, как раньше.
Кто помогает Вам сохранять аутентичность исторического наследия?
Мы работаем с «НИиПИ Спецреставрация», которое занимается генпроектированием на объектах культурного наследия. Если говорить про дизайн-студии — нам очень нравится сотрудничество с BOMAR — это архитектурная студия Москвы, которая специализируется как раз на ОКН. Они умеют грамотно работать с историческим цветом и встраивать интерьер в пространство.
Интересно, расскажите об этом подробнее?
Исторические цвета — это отдельная важная тема. Они не совсем понятны современному человеку, ведь мода и технологии XIX века отличаются от сегодняшних реалий. Сделать так, чтобы цвета прошлого выглядели стильно и актуально сегодня — не так-то просто.
Во всех наших проектах, где есть предметы охраны — это всегда про интересные цветовые решения. Например, ACADEMIA Особняк Воронцова, в котором мы реставрируем сейчас 2,3 тыс. м² — это золото, малахит, розовый искусственный мрамор с невероятным оттенком. Этот мрамор в XIX веке был самым дорогим материалом отделки и ценился больше, чем натуральный.
В ACADEMIA Особняк Шувалова у нас два исторических люкса в очень необычных насыщенных цветах: розовом и зелёном. Чтобы восстановить их, реставраторы провели химико-технологический анализ красок и отделки и с помощью модели, разработанной Скандинавским Институтом Цвета, воссоздали исторические цвета, максимально близкие к оригиналам.
Как Вам удаётся балансировать между сохранностью объекта и комфортом гостя?
Приспособление — это сложная регулируемая история. В Европе есть много примеров, когда изменение облика объекта даёт ему новую функцию, чтобы он стал эффективнее. У нас всё более консервативно и регламентировано. Основное, что мы делаем — создаём обоснование для органов охраны: для КГИОП — в Петербурге и для ДКН — в Москве. Наша команда прописывает, как первоначально выглядит предмет охраны и как мы его можем изменить, не нарушая облик. Самое важное — сохранить, восстановить и не закрыть обзор.
Приведу пример: чтобы встроить лифт в Особняке Шувалова, мы перенесли перила на часть окон, таким образом, оставив возможность гостям видеть предмет охраны.
В ACADEMIA Особняк Воронцова мы согласовали консервацию стеклом. Когда в номере есть предмет охраны на стенах и потолке — нам нужно выстроить пространство так, чтобы не перекрыть лепнину. Мы «упаковываем» всё это в шумоизоляционное стекло, а дальше выстраиваем стены — смотрится стильно и сохраняет предмет охраны полностью. В этом же проекте согласован внешний лифт с креплениями по специальной технологии к охраняемому фасаду.
Приспособление — это сложная регулируемая история
Стеклянные кубы в нескольких наших проектах — решение, которое позволило в исторических пространствах организовать полноценные ванные комнаты для гостей так, чтобы при этом оставить обзор уникального декора в помещениях. У ACADEMIA есть патент на эту разработку. Поэтому да, это всегда баланс, и в итоге получаются такие интересные кейсы.
Юлия, в Ваших пространствах чувствуется высокий уровень сервиса. В чём секрет?
У нас в команде много сотрудников из ведущих отелей, которые ранее работали под международными брендами. Мы изучили все западные сети, и больше всего нам подошла философия Ritz-Carlton: «Мы — дамы и господа — к услугам дам и господ».
Я считаю, что мало просто возродить, нужно чтобы появилась жизнь. При этом мы должны не развлекать гостя, а погружать его в атмосферу — это дизайн впечатлений, эмоций. Поэтому у нас в штате работают актёры. В Шувалове гостей встречают «хозяева особняка»: можно побеседовать с графом, сходить на мастер-класс по живописи с графиней, а если не произошло личной встречи — в номере будет ждать приветственное письмо.
Мало возродить, нужно, чтобы появилась жизнь
Горничная убирает в костюме XIX века и разговаривает на языке того времени. Вместо стандартного welcome drink — вишнёвая наливка или любимое вино Екатерины II. В ресторане у нас «Игорный дом графа Шувалова» — это винное казино и, конечно, наши легендарные «графские завтраки». Всё это точечным образом погружает гостей в особую атмосферу нашего пространства.
У нас не «администраторы стойки приёма и размещения», а менеджеры службы заботы, которые работают согласно философии sole & soul (от англ. sole — «единственный» и soul — «душевный») — индивидуальный подход к каждому гостю, чтобы удовлетворить все их запросы, и они возвращаются к нам снова, впечатлённые историей, атмосферой, комфортом и заботой.
Ирина Тархова — автор статьи, колумнист VIPFLAT
Ответы на вопросы. Формула аристократического гостеприимства: отели с историей и духом эпохи
Как вы проверяете историю объекта?
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Почему эту недвижимость продают?
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Как быстро можно закрыть сделку?
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Помогаете ли с организацией ремонта и обустройства после покупки?
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
