Формула аристократического гостеприимства: отели с историей и духом эпохи
Создать погружение в эпоху великого прошлого в отеле — тонкое искусство. Группа компаний ACADEMIA умело воплощает это в каждой детали исторического пространства своих особняков — будь то бережное сохранение удивительной лепнины или подача графских завтраков в аристократических традициях. Редакция VIPFLAT прочувствовала особое гостеприимство компании и узнала о некоторых его секретах в диалоге с управляющим партнёром — Юлией Волвенковой.
Юлия, расскажите про путь группы компаний ACADEMIA. Как зародилась идея создания?
В 2020 году мы с командой задумались над реализацией многофункциональных объектов для сдачи в аренду на разные сроки. Идея делать апартаменты с кухней, изолированными спальнями, отдельными большими санузлами для комфортного отдыха с детьми была очень актуальна в пандемию.
Апартаменты в Петербурге уже существовали, но преимущественно в спальных районах, в центре их практически не было. Мы увидели, что исторические здания, объекты культурного наследия не задействованы, и это интересная ниша.
Также мы трансформировали и сам формат проживания в «сьюты» — это слияние апартамента и гостиничного номера с возможностью проживания на любой срок с максимальным комфортом. Так нашим уникальным торговым предложением стало — «сьюты в историческом центре».
Исторические здания, объекты культурного наследия — это интересная ниша
Как оказалось, работать с объектами культурного наследия довольно сложно — есть предметы охраны и обязательные действия для их бережного сохранения, с историческими зданиями проще — так как меньше норм 73-го ФЗ.
Мы начали свой путь именно с исторического здания, и в 2021-м году был запущен отель ACADEMIA Васильевский. Далее перешли в нишу объектов культурного наследия (ОКН) и одни из первых стали выполнять именно приспособление ОКН, то есть сохранять объект и изменять его функцию, в нашем случае — под гостиницы.
После пандемии гости сами создали запрос: выходить из номера и общаться друг с другом. Функция «закрыть все потребности гостя в номере» отпала, а нашим комплексам понадобилась дополнительная инфраструктура.
ACADEMIA Особняк Шувалова изначально был спроектирован как классический формат сьют-отеля, но нам пришлось, и мы этому рады, открыть в нём ресторан и спа-салон. Сейчас в новые проекты мы добавляем также клубные гостиные, спортзалы, бильярдные, места для проведения встреч.
Изначально наша команда имеет огромный опыт в операционной работе и управлении именно в отельном бизнесе. Поэтому, поняв, что от формата сьютов надо отходить, мы создали гостиничные номера по стандартам 4* и 5*.
Мы продолжаем и дополняем стиль эпохи, добавляя в дизайн-проект нотки современности
Затем наше позиционирование сформировалось вокруг ОКН, которые мы приобретаем, поскольку каждый объект уникален. Сохраняя предметы охраны — своды, лепнину, элементы декора, архитектурные приёмы, мы продолжаем и дополняем стиль эпохи, добавляя в дизайн-проект нотки современности. Например, ACADEMIA Особняк Шувалова — однозначно графский особняк, он принадлежал графской семье. Мы восстановили огромное количество элементов интерьера парадных залов и экстерьера и продолжили этот стиль в дизайне и концепции отеля. Или наш проект ACADEMIA Особняк на Фонтанке — это классицизм во всём: от интерьеров в номерах до выбранной формы официантов и оформления столов и кухни ресторана.
Сегодняшний формат клубного отеля-особняка ACADEMIA родился благодаря тому, что наши объекты культурного наследия сами задали эстетический и концептуальный тон. А инфраструктура и уровень сервиса диктуется рынком и потребностями гостя.
Строим то, чем будем управлять, и управляем тем, что построили
А вообще, группа компаний ACADEMIA сейчас — это компания полного цикла: мы покупаем здания, реставрируем их и приспосабливаем под отели 4* и 5*. После продаём коммерческую недвижимость, в то же время берём все помещения в составе комплекса в аренду и сами управляем отелями как гостиничный оператор, обеспечивая владельцам гарантированную доходность.
Мы строим то, чем будем управлять, и управляем тем, что построили. Это позволяет полностью контролировать каждый этап работы и быть уверенными в безупречном качестве.
А в каких городах Вы видите потенциал для дальнейшего развития?
Санкт-Петербург — имперский город с невероятной архитектурой, большим количеством сохранившихся доходных домов, особняков, усадеб, дворцов.
Возрождаем и продолжаем традиции доходных домов
Большинство наших проектов здесь, потому что весь центр — исторический памятник, и заниматься объектами культурного наследия особенно увлекательно именно в Петербурге. Мы изучаем исторические справки, архивы, историко-культурные опорные планы, которые показывают, каким был особняк в то или иное время. Создавая современные отели в исторических зданиях, мы возрождаем и продолжаем традиции доходных домов, которые были популярны в XIX веке. В Петербурге у нас будет всего 10 проектов.
Следующий город, конечно, Москва. Но там мы не можем двигаться достаточно быстро — застройка города исторически сложилась иначе, и найти подходящий особняк от 3-х до 10 тыс. кв. м — отнюдь не просто. А Казань, Нижний Новгород, Калининград — это города, куда мы собираемся в перспективе этого или следующего года.
Расскажите, как Вы выбираете здания для своих отелей?
Первое — локация, обязательно исторический центр, это важно для туристов. Второе — правильное функциональное зонирование. У нас есть стандарт, и мы рассчитываем, чтобы экономическая модель гостиницы была выгодна. Третий пункт — категория ОКН. Нам интересны объекты, которые сохранили больше предметов охраны. У нас в компании сейчас работает штатный искусствовед, которая в библиотеках и архивах ищет то, что мы непосредственно можем восстановить.
Исторические цвета не совсем понятны современному человеку
Нам не важно состояние объекта — берёмся за любые сложности. ACADEMIA Особняк на Фонтанке мы собрали с нуля: перебрали по кирпичикам практически весь объект и строили историческими методами, как раньше.
Кто помогает Вам сохранять аутентичность исторического наследия?
Мы работаем с «НИиПИ Спецреставрация», которое занимается генпроектированием на объектах культурного наследия. Если говорить про дизайн-студии — нам очень нравится сотрудничество с BOMAR — это архитектурная студия Москвы, которая специализируется как раз на ОКН. Они умеют грамотно работать с историческим цветом и встраивать интерьер в пространство.
Интересно, расскажите об этом подробнее?
Исторические цвета — это отдельная важная тема. Они не совсем понятны современному человеку, ведь мода и технологии XIX века отличаются от сегодняшних реалий. Сделать так, чтобы цвета прошлого выглядели стильно и актуально сегодня — не так-то просто.
Во всех наших проектах, где есть предметы охраны — это всегда про интересные цветовые решения. Например, ACADEMIA Особняк Воронцова, в котором мы реставрируем сейчас 2,3 тыс. м² — это золото, малахит, розовый искусственный мрамор с невероятным оттенком. Этот мрамор в XIX веке был самым дорогим материалом отделки и ценился больше, чем натуральный.
В ACADEMIA Особняк Шувалова у нас два исторических люкса в очень необычных насыщенных цветах: розовом и зелёном. Чтобы восстановить их, реставраторы провели химико-технологический анализ красок и отделки и с помощью модели, разработанной Скандинавским Институтом Цвета, воссоздали исторические цвета, максимально близкие к оригиналам.
Как Вам удаётся балансировать между сохранностью объекта и комфортом гостя?
Приспособление — это сложная регулируемая история. В Европе есть много примеров, когда изменение облика объекта даёт ему новую функцию, чтобы он стал эффективнее. У нас всё более консервативно и регламентировано. Основное, что мы делаем — создаём обоснование для органов охраны: для КГИОП — в Петербурге и для ДКН — в Москве. Наша команда прописывает, как первоначально выглядит предмет охраны и как мы его можем изменить, не нарушая облик. Самое важное — сохранить, восстановить и не закрыть обзор.
Приведу пример: чтобы встроить лифт в Особняке Шувалова, мы перенесли перила на часть окон, таким образом, оставив возможность гостям видеть предмет охраны.
В ACADEMIA Особняк Воронцова мы согласовали консервацию стеклом. Когда в номере есть предмет охраны на стенах и потолке — нам нужно выстроить пространство так, чтобы не перекрыть лепнину. Мы «упаковываем» всё это в шумоизоляционное стекло, а дальше выстраиваем стены — смотрится стильно и сохраняет предмет охраны полностью. В этом же проекте согласован внешний лифт с креплениями по специальной технологии к охраняемому фасаду.
Приспособление — это сложная регулируемая история
Стеклянные кубы в нескольких наших проектах — решение, которое позволило в исторических пространствах организовать полноценные ванные комнаты для гостей так, чтобы при этом оставить обзор уникального декора в помещениях. У ACADEMIA есть патент на эту разработку. Поэтому да, это всегда баланс, и в итоге получаются такие интересные кейсы.
Юлия, в Ваших пространствах чувствуется высокий уровень сервиса. В чём секрет?
У нас в команде много сотрудников из ведущих отелей, которые ранее работали под международными брендами. Мы изучили все западные сети, и больше всего нам подошла философия Ritz-Carlton: «Мы — дамы и господа — к услугам дам и господ».
Я считаю, что мало просто возродить, нужно чтобы появилась жизнь. При этом мы должны не развлекать гостя, а погружать его в атмосферу — это дизайн впечатлений, эмоций. Поэтому у нас в штате работают актёры. В Шувалове гостей встречают «хозяева особняка»: можно побеседовать с графом, сходить на мастер-класс по живописи с графиней, а если не произошло личной встречи — в номере будет ждать приветственное письмо.
Мало возродить, нужно, чтобы появилась жизнь
Горничная убирает в костюме XIX века и разговаривает на языке того времени. Вместо стандартного welcome drink — вишнёвая наливка или любимое вино Екатерины II. В ресторане у нас «Игорный дом графа Шувалова» — это винное казино и, конечно, наши легендарные «графские завтраки». Всё это точечным образом погружает гостей в особую атмосферу нашего пространства.
У нас не «администраторы стойки приёма и размещения», а менеджеры службы заботы, которые работают согласно философии sole & soul (от англ. sole — «единственный» и soul — «душевный») — индивидуальный подход к каждому гостю, чтобы удовлетворить все их запросы, и они возвращаются к нам снова, впечатлённые историей, атмосферой, комфортом и заботой.
Ответы на вопросы. Формула аристократического гостеприимства: отели с историей и духом эпохи
Зачем обращаться к брокеру, если можно найти квартиру самостоятельно?
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Можно ли купить квартиру удалённо, не приезжая в Петербург?
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Чем покупка элитного жилья отличается от обычного?
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
