Наследие, которое приносит прибыль
В беседе с управляющим партнёром группы компаний ACADEMIA — Юлией Волвенковой редакция VIPFLAT обсудила эксклюзивную доходную недвижимость. Исторические особняки, которые могут расти в цене, сохраняя капитал для будущих владельцев, и привлекать премиальную аудиторию наших требовательных клиентов.
Юлия, какие идеи сегодня задают тон в Ваших гостиничных девелоперских решениях?
В мире с 2020 г. набирает обороты тренд — уединённый особняк. Клубный отель в таком особняке — это особое восприятие туризма буквально в своём номере, где можно вдохнуть воздух этого места.
В МИРЕ ТРЕНД — УЕДИНЁННЫЙ ОСОБНЯК
И это популярно как с точки зрения отдыха, так и со стороны инвестирования. Хотя все понимают, что реставрация стоит денег, конечно.
Наши бутиковые отели в особняках — хранители русской истории. В особняке Шувалова жили известные представители дворянского рода: граф Андрей Шувалов и его дочь Елизавета Андреевна Воронцова-Дашкова.
Мы превратили два исторических зала в гостиничные номера категории люкс. Сохранили детали отделки, восстановили изначальный цвет стен и добавили подлинные антикварные предметы эпохи конца XIX — начала XX века. В такой атмосфере исторического особняка гость ощущает себя петербургским аристократом.
Всё, что мы воссоздали — проживёт еще 300 лет благодаря нам и нашим партнёрам. Эта цифра по расчётам — гарантия на конструктив, который мы исполняем.
ОТЕЛИ В ОСОБНЯКАХ — ХРАНИТЕЛИ РУССКОЙ ИСТОРИИ
Новые владельцы исторических помещений от ACADEMIA имеют прямое отношение к возрождению традиций и формируют наследие, «культурный пакет» для своих детей.
Как и за счёт чего работают гарантии в Ваших отелях?
При покупке нашей недвижимости доход, который получает инвестор, фиксируется в договоре. Договор аренды регистрируется в Росреестре, заключается на срок от 10 лет, также предусмотрена индексация до 5%. То есть доход владельца помещений ACADEMIA спрогнозирован на 10 лет вперёд.
ДОХОД СПРОГНОЗИРОВАН НА 10 ЛЕТ ВПЕРЁД
Мы не работаем по котловому методу: «Сколько отель/апартаменты заработали, столько и получили владельцы». У нас гарантия фиксированного дохода благодаря тому, что ещё на этапе покупки здания рассчитывается будущая финансовая модель гостиничного комплекса, прибыль отельного оператора и вычисляется арендная ставка, которая ложится в договор аренды.
Поэтому из 10 зданий, которые рассматриваем для проектов — в итоге подходит 1-2. Мы смотрим на соотношение полезных площадей, планировки, количество окон — всё это влияет на будущую финансовую модель отеля.
У нас нет цели реновировать объект, продать помещения и выйти из этого бизнеса. Наша компания строит именно гостиничный комплекс по своим стандартам, чтобы успешно им управлять и создать целую сеть отелей, или как мы говорим — «коллекцию особняков». У нас применяются все «отельерские» инструменты по планированию загрузки и динамическому ценообразованию ко всей инфраструктуре гостиницы.
«Графские завтраки» в ACADEMIA Шувалова — пример продукта с прогнозируемым спросом: продажа — ограниченными временными слотами с платным бронированием, что для ресторана, который часто не может предсказать посадку очень ценный формат.
Мы придумали пакет «Графский Петербург», который включает обширную программу. В гостиничном бизнесе принято ориентироваться на два показателя: загрузку — сколько номеров занято, и ADR — среднюю цену номера.
Наша цель — не только обеспечение заполняемости особняка, но и получение большей прибыли с одного гостя. Показатель, который помогает это отследить, называется RevPac — выручка на одного доступного гостя. Трансфер, проживание, питание, спа-услуги, экскурсии, развлечения — всё это остаётся внутри экосистемы. Все деньги одного туриста работают на наши объекты.
В чём уникальность Вашей бизнес-модели?
Мы создали целостную среду, где отели-особняки дополняют друг друга. Гость может жить в одном особняке, ужинать — в другом, отдыхать — в третьем и везде его ждёт одинаково высокий уровень сервиса и историческая атмосфера.
ОСОБНЯК В РОМАНЕ «ВОЙНА И МИР» В СЦЕНЕ БАЛА НАТАШИ РОСТОВОЙ
Эти «фишки» работают на успешность модели, что в конечном итоге позволяет оперативно планировать деятельность и выплачивать гарантированную доходность владельцам помещений.
А для большей прозрачности мы внедряем «кабинет инвестора» — приложение, где можно увидеть все начисления, договора, отчёты о ходе работ, программу лояльности, забронировать комплементарные ночи и задать вопросы персональному менеджеру.
Над какими проектами Вы сейчас работаете?
Сейчас на финишной прямой ACADEMIA Особняк на Фонтанке — открытие отеля будет уже осенью 2026 г. Затем наш первый загородный проект в Пушкине и в Москве — ACADEMIA Пушкин парк-отель и ACADEMIA Особняк Волконских. Оба объекта расположены в престижных центральных районах.
А самый масштабный сегодня проект — ACADEMIA Особняк Воронцова, и мы уверены, что это будет отель № 1 в Петербурге. Есть версия, что именно этот особняк описывал Лев Николаевич Толстой в романе «Война и мир» в сцене бала Наташи Ростовой.
И скоро расскажем о 2-х новых проектах в Петербурге: центральные локации и очень интересные концепции — следите за нашими новостями!
ПОКУПАЕМ ОСОБНЯКИ НА СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ
Какая процедура оформления сделок с недвижимостью действует у Вас?
Мы покупаем исторические особняки на собственный капитал. Далее отдел девелопмента разрабатывает проектную документацию и получает разрешение на производство работ. Мы проводим реновацию, реставрацию, перепланировку, оснащение, меблировку и декорирование в соответствии с классификацией отелей 4 или 5 звёзд.
Партнёры приобретают недвижимость в отелях с отдельными кадастровыми номерами.
Гостиничный оператор ACADEMIA выступает якорным арендатором и берет все помещения целиком, обеспечивая таким образом гарантированную доходность собственникам помещений.
Юлия, а есть какие-то особые условия для партнёров в Ваших проектах?
Да. Закрытые старты продаж всегда доступны только для действующих партнёров, а это самые «вкусные» цены и условия доходности.
59 % у нас — повторные покупки, и некоторые приобретают лоты в каждом проекте ACADEMIA, собирая свою исключительную коллекцию эксклюзивной недвижимости. Кроме того, мы создали программу лояльности для наших партнёров и присваиваем статусы, но это не привычные всем silver или gold. Наши титулы соответствуют исторической концепции: барон и баронесса, граф и графиня, герцог и герцогиня, князь и княгиня ACADEMIA. И у каждого титула есть своя система привилегий.
А ещё поделюсь: у нас есть возможность пожить в отеле. Если после такого пребывания Вы решите приобрести какой-то из лотов в наших проектах — мы возместим расходы на проживание. Так, Вы можете лично оценить локацию и концепцию проекта, качество ремонта и оснащения помещений, комфорт и уровень сервиса, работу оператора и ресторанного альянса изнутри.
Ирина Тархова — автор статьи, колумнист VIPFLAT
Ответы на вопросы. Наследие, которое приносит прибыль
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Формула аристократического гостеприимства: отели с историей и духом эпохи
ACADEMIA доходного Петербурга. Специальный проект VIPFLAT №5
