Наследие, которое приносит прибыль
В беседе с управляющим партнёром группы компаний ACADEMIA — Юлией Волвенковой редакция VIPFLAT обсудила эксклюзивную доходную недвижимость. Исторические особняки, которые могут расти в цене, сохраняя капитал для будущих владельцев, и привлекать премиальную аудиторию наших требовательных клиентов.
Юлия, какие идеи сегодня задают тон в Ваших гостиничных девелоперских решениях?
В мире с 2020 г. набирает обороты тренд — уединённый особняк. Клубный отель в таком особняке — это особое восприятие туризма буквально в своём номере, где можно вдохнуть воздух этого места.
В МИРЕ ТРЕНД — УЕДИНЁННЫЙ ОСОБНЯК
И это популярно как с точки зрения отдыха, так и со стороны инвестирования. Хотя все понимают, что реставрация стоит денег, конечно.
Наши бутиковые отели в особняках — хранители русской истории. В особняке Шувалова жили известные представители дворянского рода: граф Андрей Шувалов и его дочь Елизавета Андреевна Воронцова-Дашкова.
Мы превратили два исторических зала в гостиничные номера категории люкс. Сохранили детали отделки, восстановили изначальный цвет стен и добавили подлинные антикварные предметы эпохи конца XIX — начала XX века. В такой атмосфере исторического особняка гость ощущает себя петербургским аристократом.
Всё, что мы воссоздали — проживёт еще 300 лет благодаря нам и нашим партнёрам. Эта цифра по расчётам — гарантия на конструктив, который мы исполняем.
ОТЕЛИ В ОСОБНЯКАХ — ХРАНИТЕЛИ РУССКОЙ ИСТОРИИ
Новые владельцы исторических помещений от ACADEMIA имеют прямое отношение к возрождению традиций и формируют наследие, «культурный пакет» для своих детей.
Как и за счёт чего работают гарантии в Ваших отелях?
При покупке нашей недвижимости доход, который получает инвестор, фиксируется в договоре. Договор аренды регистрируется в Росреестре, заключается на срок от 10 лет, также предусмотрена индексация до 5%. То есть доход владельца помещений ACADEMIA спрогнозирован на 10 лет вперёд.
ДОХОД СПРОГНОЗИРОВАН НА 10 ЛЕТ ВПЕРЁД
Мы не работаем по котловому методу: «Сколько отель/апартаменты заработали, столько и получили владельцы». У нас гарантия фиксированного дохода благодаря тому, что ещё на этапе покупки здания рассчитывается будущая финансовая модель гостиничного комплекса, прибыль отельного оператора и вычисляется арендная ставка, которая ложится в договор аренды.
Поэтому из 10 зданий, которые рассматриваем для проектов — в итоге подходит 1-2. Мы смотрим на соотношение полезных площадей, планировки, количество окон — всё это влияет на будущую финансовую модель отеля.
У нас нет цели реновировать объект, продать помещения и выйти из этого бизнеса. Наша компания строит именно гостиничный комплекс по своим стандартам, чтобы успешно им управлять и создать целую сеть отелей, или как мы говорим — «коллекцию особняков». У нас применяются все «отельерские» инструменты по планированию загрузки и динамическому ценообразованию ко всей инфраструктуре гостиницы.
«Графские завтраки» в ACADEMIA Шувалова — пример продукта с прогнозируемым спросом: продажа — ограниченными временными слотами с платным бронированием, что для ресторана, который часто не может предсказать посадку очень ценный формат.
Мы придумали пакет «Графский Петербург», который включает обширную программу. В гостиничном бизнесе принято ориентироваться на два показателя: загрузку — сколько номеров занято, и ADR — среднюю цену номера.
Наша цель — не только обеспечение заполняемости особняка, но и получение большей прибыли с одного гостя. Показатель, который помогает это отследить, называется RevPac — выручка на одного доступного гостя. Трансфер, проживание, питание, спа-услуги, экскурсии, развлечения — всё это остаётся внутри экосистемы. Все деньги одного туриста работают на наши объекты.
В чём уникальность Вашей бизнес-модели?
Мы создали целостную среду, где отели-особняки дополняют друг друга. Гость может жить в одном особняке, ужинать — в другом, отдыхать — в третьем и везде его ждёт одинаково высокий уровень сервиса и историческая атмосфера.
ОСОБНЯК В РОМАНЕ «ВОЙНА И МИР» В СЦЕНЕ БАЛА НАТАШИ РОСТОВОЙ
Эти «фишки» работают на успешность модели, что в конечном итоге позволяет оперативно планировать деятельность и выплачивать гарантированную доходность владельцам помещений.
А для большей прозрачности мы внедряем «кабинет инвестора» — приложение, где можно увидеть все начисления, договора, отчёты о ходе работ, программу лояльности, забронировать комплементарные ночи и задать вопросы персональному менеджеру.
Над какими проектами Вы сейчас работаете?
Сейчас на финишной прямой ACADEMIA Особняк на Фонтанке — открытие отеля будет уже осенью 2026 г. Затем наш первый загородный проект в Пушкине и в Москве — ACADEMIA Пушкин парк-отель и ACADEMIA Особняк Волконских. Оба объекта расположены в престижных центральных районах.
А самый масштабный сегодня проект — ACADEMIA Особняк Воронцова, и мы уверены, что это будет отель № 1 в Петербурге. Есть версия, что именно этот особняк описывал Лев Николаевич Толстой в романе «Война и мир» в сцене бала Наташи Ростовой.
И скоро расскажем о 2-х новых проектах в Петербурге: центральные локации и очень интересные концепции — следите за нашими новостями!
ПОКУПАЕМ ОСОБНЯКИ НА СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ
Какая процедура оформления сделок с недвижимостью действует у Вас?
Мы покупаем исторические особняки на собственный капитал. Далее отдел девелопмента разрабатывает проектную документацию и получает разрешение на производство работ. Мы проводим реновацию, реставрацию, перепланировку, оснащение, меблировку и декорирование в соответствии с классификацией отелей 4 или 5 звёзд.
Партнёры приобретают недвижимость в отелях с отдельными кадастровыми номерами.
Гостиничный оператор ACADEMIA выступает якорным арендатором и берет все помещения целиком, обеспечивая таким образом гарантированную доходность собственникам помещений.
Юлия, а есть какие-то особые условия для партнёров в Ваших проектах?
Да. Закрытые старты продаж всегда доступны только для действующих партнёров, а это самые «вкусные» цены и условия доходности.
59 % у нас — повторные покупки, и некоторые приобретают лоты в каждом проекте ACADEMIA, собирая свою исключительную коллекцию эксклюзивной недвижимости. Кроме того, мы создали программу лояльности для наших партнёров и присваиваем статусы, но это не привычные всем silver или gold. Наши титулы соответствуют исторической концепции: барон и баронесса, граф и графиня, герцог и герцогиня, князь и княгиня ACADEMIA. И у каждого титула есть своя система привилегий.
А ещё поделюсь: у нас есть возможность пожить в отеле. Если после такого пребывания Вы решите приобрести какой-то из лотов в наших проектах — мы возместим расходы на проживание. Так, Вы можете лично оценить локацию и концепцию проекта, качество ремонта и оснащения помещений, комфорт и уровень сервиса, работу оператора и ресторанного альянса изнутри.
Ирина Тархова — автор статьи, колумнист VIPFLAT
Ответы на вопросы. Наследие, которое приносит прибыль
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Формула аристократического гостеприимства: отели с историей и духом эпохи
ACADEMIA доходного Петербурга. Специальный проект VIPFLAT №5
