Как быстро продать пентхаус
Продали шикарный двухуровневый пентхаус на 500 м², вид на Исаакий, на Неву, Марину, видна Петропавловка, в общем, вся красота.
К сожалению, сегодня не лучшее время для недвижимости такого размера. Да и общая цена великовата для Питера. В продаже пентхаус был год, спрос вялый даже при яркой и точной рекламе. Поэтому мы привлекли архитектора и проработали разделение на 3 апартамента: чем меньше площадь, тем выше стоимость метра. Стоимость разделения 500 000 рублей. Много? По сравнению с ценой объекта это 0,2%, но он становится привлекательнее, и мы продадим дороже.
Осталось донести до собственника. Владелец пентхауса категорически и эмоционально отказался: «У нас уникальный объект и в этом его ценность. Будем ждать своего покупателя». Мы получили пулю негатива. Это в целом проблема — мы проактивные, топим за интересы клиента и часто предлагаем дельное, а в ответ порой негатив. В такие моменты кажется, что выигрывают риелторы с тактикой «льстить, тихо сидеть, со всем соглашаться, облизывать клиента и досидеться в итоге до сделки».
А наш собственник все обдумал, вернулся, принял аргументы, и мы разделили апартамент за 4 месяца. В рекламу запустили 109, 144, 238 и 500 м². Большой пентхаус тоже решили оставить в рекламе. На каждый метраж приходят свои покупателями — так мы увеличили спрос. Покупатель сразу нашелся. Первыми продали 144 м² покупателю, который знал, чего хотел — ему нужна была именно эта локация и этот вид. Плюс он купил на юрлицо и вернул НДС.
Я уходил в отпуск и передал ключи Екатерине Климентьевой, она профи, знает объект и не случайно, что ее показ, закончился сделкой. Командная работа — залог успеха. Все согласовали заранее, сделка заняла полчаса. Продавец из Москвы, приехал на Сапсане, пообедал, провел сделку и уехал обратно довольный. Покупателю тоже все понравилось: минимум встреч, максимум эффективности.
Ответы на вопросы. Как быстро продать пентхаус
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
