Выгодно ли включать паркинг в цену квартиры?
Цену за квартиру сложно понять — дорого или дешево она продается. А цена паркингов известна. Если покупатель видит 4 млн за паркинг ему сразу в голову западает мысль, что эта квартира переоцененный неоправданно дорогой вариант. Вот этого мы и хотим избежать! Чтобы легче читалось добавлю фото крутых паркингов московских элитных домов. На самом деле, в 99% случаев жители дома будут попадать в него именно через паркинг, поэтому WOW решения очень хорошо будут восприняты покупателями, добавят крутости дому! На заметку застройщикам ;)
Представим следующую ситуацию.
Продается квартира стоимостью 57 млн и два паркинга по 3 млн каждый. Паркинги можно либо включить в стоимость квартиры и продавать все вместе за 63 млн или же рекламировать отдельно: квартиру за 57 млн и к ней можно приобрести 2 паркинга по 3 млн.
Основная наша задача — это снизить стоимость квартиры в рекламе.
Если мы включим паркинг в цену квартиры, этого никто не оценит.
Это можно сделать уже в процессе торга и переговоров, но даже застройщики сейчас не ведут рекламу «Паркинг в подарок» при покупке квартиры, потому что это не ценится. К тому же, таким образом мы повышаем стоимость квартиры за квадратный метр. Все смотрят на эту цену — сколько же стоит «квадрат», 380 или 420? А это очень большая разница.
Также в моём примере цена 57 млн и 63 млн. На взгляд покупателя разница между ними 10 млн. Потому, что тут на пятёрку начинается, а там уже 60 плюс.
Какой вариант лучше?
Я дам свои рекомендации, исходя из своего большого опыта. Искренне рекомендую их придерживаться, но решать вам.
Тут есть несколько моментов:
За последние пять лет изменилось отношение к паркингам. Если раньше квартира без паркинга вообще не рассматривалась как элитная, то сейчас появились такие люди, которые в основном ездят на такси, а многих клиентов возят. И часть из них готовы приобретать квартиры вообще без паркинга или с одним парковочным местом. Другие же по-прежнему, и их большинство, однозначно ценят плюсы паркинга для квартиры.
Вторая особенность в том, что если вы продаете паркинг отдельно, в доме который уже заселен несколько лет, то его стоимость может быть очень и очень велика. Паркинг может стоить 3-4 и даже больше млн руб. А если вы продаете КВАРТИРУ и вместе с ней два паркинга, то ПУГАЮЩАЯ цена паркинга начинает влиять на интерес клиентов к квартире.
Две реальные истории
Когда продавали квартиру на Робеспьера 4 и покупатель честно призналась, что выбрала именно нашу квартиру, а не на Куйбышева 27, потому что там продавец хотел за паркинг какую-то «нереальную» цену.
Вторая ситуация была, когда соседи купили квартиру только из-за того, чтобы заполучить 2 паркинга. Так как в доме паркингов было вообще не достать они решили купить эту квартиру для своих родителей. Именно необходимость приобрести паркинг побудила их к такому решению.
Мягко получите максимум
Поэтому мы рекомендуем всегда паркинги выделять в цене отдельно. То есть в данном примере написать 57 млн + 2 паркинга по 2,9 млн. Так это будет выглядеть намного приятнее и привлекательнее для покупателя.
Если мы знаем, что паркинги в доме отдельно продаются по 3,5 млн, то можно написать цену квартиры не 57 млн, а 57,9 млн и восприниматься покупателями это будет также, как 57 млн., а паркинги оставить по 2,9 млн.
Так вы создадите очень правильное маркетинговое предложение своей квартиры и максимально правильно её позиционируете.
Вот из таких маленьких тонкостей как раз и складывается профессионализм. Это позволяет нам очень успешно многие годы работать.
Повторю, что за прошлый год мы продали квартир на 2,5 млрд руб. в том числе и благодаря тому, что наши квартиры выглядят привлекательно. Наш подход позволяет владельцу квартиры получить максимум, а покупателю мы даем радость при их приобретении.
Продавцам всем рекомендую, когда к вам приходит сосед и говорит: «Слушай, вот ты продаёшь квартиру. У тебя два парковочных места. Давай я у тебя куплю эти места не по 2,9 млн, как ты продаёшь, а даже по четыре куплю. Какая тебе разница?»
Отвечайте так: «Слушай, купи у меня квартиру, а я тебе их отдам по 2,9 млн».
И я уверен, что каждого из покупателей мелькнет мысль и он задумается: а может быть и правда купить эту квартиру, но зачем она нужна? Может быть, я сам в неё перееду, может быть я кому-то из знакомых посоветую купить без паркинга, может родителей перевезу, и так далее…
ПОЛЬЗА РИЭЛТОРАМ
Мы делаем шаги, которые приводят к успешной реализации. Какие из этих шагов приведут к нужному результату — неизвестно. Но надо делать так, как это полагается, а дальше уже как судьба решит.
Три реакции
После того, как Вы, риэлтор, все эти особенности рассказали продавцу квартиры, дальше могут быть три реакции.
Первая — он Вам доверяет, знаком с маркетингом и согласен с этим.
Вторая — он говорит, что Вы все усложняете, так как раньше он продавал, просто передав агенту ключи. Никаких договоров не подписывали, покупали/продавали и никаких проблем. Но квартиры-то были не элитные.
Третья реакция. Продавец говорит: «Кого вы хотите обмануть, меня или покупателя? Что-то вы тут излишне мудрите», — и отказывается.
Все три реакции абсолютно естественные и адекватные. То, что мы делаем отличается от общепринятого взгляда на ситуацию, но только так можно делать — создавать новые устраивающие все стороны решения.
Если вам продавец категорически говорит, что он не хочет идти по предложенному Вами проверенному пути, не надо резко возражать. Надо сделать так, как он хочет, но всяческими косвенными методами, мягко, без какого-то передергивания, попытаться показать, что ваше предложение и ваши идеи были правильными. Так возникает доверие.
Часто сталкиваюсь с тем, что даже если изначально продавец говорит, что: «Вы какую-то ерунду предлагаете», то потом я узнаю, что он своим знакомым рассказывал, что: «Представляете, как всё это не просто оказывается. Чтобы получить максимум, надо вот так вот сделать и все будут счастливы и довольны. И покупатель, и продавец. И я получу больше!»
То есть нам они в ответ сразу же говорят, что это какая-то ерунда, а на самом деле гордятся, что сотрудничают с нами и с удовольствием рассказывают обо всех таких небольших лайфхаках, которые нужно применять при продаже недвижимости.
Если Вы риэлтор, то подписывайтесь на нас в соцсетях и становитесь нашим партнёром. На сайте VIPFLAT.ru внизу есть ссылочка «ПАРТНЕРАМ» https://vipflat.ru/partner.
Зарегистрируйтесь и получите доступ к фотографиям наших квартир с вашим водяным знаком. Вы сможете скачивать сами презентации, чтобы их отправлять вашим клиентам без наших телефонов. А по всем квартирам мы готовы делиться нашим вознаграждением.
Получайте ссылки на наши закрытые семинары, рассчитанные только на риэлтеров. Узнавайте реальные лайфхаки как стать успешным и эффективным! Как стать надежным партнером для Вашего клиента!
Ответы на вопросы. Выгодно ли включать паркинг в цену квартиры?
Помогаете ли с организацией ремонта и обустройства после покупки?
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Как быстро можно закрыть сделку?
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Можно ли купить квартиру удалённо, не приезжая в Петербург?
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Почему эту недвижимость продают?
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
