Налог с продажи недвижимости: как снизить или не платить

Налог с продажи недвижимости: основные моменты

Прежде всего, налог с продажи обязаны платить все физические лица, которые реализуют любую недвижимость — не только квартиру, но и дом, гараж, дачу, земельный участок или коммерческие объекты. 

С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала налогообложения для физических лиц, и это касается также сделок с недвижимостью [1].

Речь идёт о налоге на все доходы за год, а не о налоге только с суммы сделки. Если вы продали квартиру, дом или участок, то это значительный доход, и он влияет на ставку налога:

• 13% — если вы заработали не более 2,4 млн руб.;
• 15% — если прибыль превышает 2,4 млн руб.;
• 30% — для нерезидентов, то есть для тех, кто более 183 дней в течение года живёт в другой стране в том году, когда он получил оплату, за исключением лечения или обучения (до 6 мес.), службы военных, командировок гос. служащих.

Физическое лицо, в том числе нерезидент, может зарегистрироваться как ИП с УСН «Доходы» и платить 6-7%, если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.

Что важно понимать? Если вы продали имущество и получили значительный доход, то ставка налога будет выше, чем раньше. Например, если вы заработали на продаже 3 млн руб., то с первых 2,4 млн подоходный налог будет 13%, а с оставшихся 600 тыс. — уже 15%.

Снизить налог с продажи недвижимости можно несколькими способами. Один из них — это налоговый вычет. Это возможность уменьшить налогооблагаемую сумму на 1 млн руб. Например, если ваша прибыль составила 2 млн, налог будет рассчитываться только с 1 млн. Или можно учесть расходы на покупку, то есть вычесть из прибыли то, что вы потратили на приобретение жилья. Но тут есть момент: нельзя использовать оба вычета сразу. Выбирайте тот, который вам выгоднее.

А теперь самое интересное — при определённых условиях налог с продажи недвижимости можно вообще не платить. Это касается случаев, когда вы владели ей больше 3 или 5 лет. В таких ситуациях налог на доходы не взимается, и вам не нужно переживать о дополнительных расходах и даже подавать декларацию. Всё просто: чем дольше владеете, тем меньше налоговых вопросов. Также существуют льготы для семей с детьми, если они продают старое жильё и покупают новое. Обо всех этих правилах расскажу дальше.

Важный нюанс: датой получения дохода считается не регистрация права и не дата договора, а дата фактического получения денег. Но если в договоре написано: «расчёты произведены до подписания договора», то датой дохода считается дата договора. Это влияет на то, в каком году отражать доход, особенно если сделка — в декабре.

Минимальный срок владения

Прежде чем продать недвижимость, важно понять, сколько времени вы ей владели. Минимальный срок для освобождения от налога может составлять 3 года или 5 лет, в зависимости от различных факторов. Казалось бы, всё просто, но тут есть свои нюансы — давайте разберёмся во всех деталях.

Срок владения 3 года действует в следующих случаях:

• если недвижимость подарена близким родственником;
• унаследована;
• квартира была приватизирована;
• приобретена по договору ренты;
• это ваше единственное жильё.

Близкими родственниками в этом контексте считаются мужья и жёны, родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сёстры [2].

Если ваша недвижимость не подпадает под эти условия, минимальный срок владения составит 5 лет. Только после истечения этого времени можно продать квартиру без уплаты налога.

Срок отсчитывается с момента, когда права на недвижимость зарегистрированы в ЕГРН. То есть не с даты, когда вы подписали договор или передали деньги, а с того момента, когда ваши права на недвижимость были официально зарегистрированы в реестре. Это общее правило, которое действует в большинстве случаев. Но есть исключения.

Особые случаи для расчёта срока владения:

• Покупка по договору долевого участия (ДДУ) и через жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Срок владения считают с момента полной оплаты по договору. Доплата по результатам переобмеров не учитывается как дата полной оплаты. Например, если вы внесли полную оплату по ДДУ в 2023 году, а акт приема-передачи подписали только в 2024 году, срок владения будет отсчитываться с 2023 года, а не с момента получения ключей [3].
• При наследовании. Срок владения начинает отсчитываться с даты смерти наследодателя. Здесь тоже есть нюанс. Если недвижимость была унаследована от супруга или супруги, срок владения начинается с даты первоначального оформления недвижимости в собственность [4]. 
• Квартира была получена по частям. Если вы уже имели долю в квартире, а потом купили или унаследовали ещё часть, срок владения начинается с даты регистрации права собственности на первую долю [5].
• Недвижимость получена через суд. Срок владения начинается с момента, когда решение суда вступило в силу. Это может быть важно, если, например, имущество достаётся вам через судебное разбирательство, и регистрация прав в ЕГРН происходит позднее [6].
• Квартира получена по реновации. Здесь срок отсчитывается с даты получения недвижимости в старом доме. Например, если вы купили квартиру в 2010 году, а новую получили по реновации в 2023, срок владения считают с 2010 [7]. 

Ещё одна особенность — в некоторых регионах установлены свои правила, и минимальный срок владения может отличаться. Эту информацию тоже стоит уточнить перед продажей [8]. 

Таким образом, прежде чем продать квартиру или дом, внимательно посчитайте, когда у вас истекает минимальный срок владения. Это поможет избежать лишних налоговых расходов и провести сделку максимально выгодно. 

Что означает «единственное жильё»

Единственным жильём считается то, которое является единственным объектом недвижимости у продавца на момент регистрации перехода права собственности. То есть, если на дату продажи квартиры у вас есть ещё один объект, например, дом в деревне или доля в квартире родителей, эта недвижимость уже не будет считаться единственным жильём. То же самое касается совместной собственности с супругом: если у вас есть общая квартира, любая другая недвижимость уже не попадает под категорию единственного жилья.

Для расчёта этого статуса учитывается только недвижимость, зарегистрированная на вас в ЕГРН. Если вы прописаны в другом месте или пользуетесь жильём по договору социального найма, это не будет считаться вторым жильём. Важно, чтобы право собственности было зарегистрировано на вас.

Есть одно исключение: если вы покупаете новое жильё за 90 дней до продажи старой квартиры, оно не будет учитываться как второе [16].  

Пример: супруги купили однокомнатную квартиру, но до истечения минимального срока решили продать её и купить двухкомнатную. У них есть первоначальный взнос, они берут ипотеку, покупают новую квартиру и переезжают. Старую выставляют на продажу после переезда, и деньги идут на закрытие ипотеки. Главное — успеть сделать это в пределах 90 дней, чтобы не платить налог с продажи первой квартиры.

Таким образом, единственное жильё — это не просто квартира, в которой вы живёте, а именно тот объект недвижимости, который зарегистрирован за вами в ЕГРН, и вы не имеете других жилых объектов в собственности. Важно правильно рассчитать этот момент, чтобы избежать лишних налоговых выплат при продаже. 

Как снизить налог с продажи квартиры

Есть несколько способов снизить налог с продажи недвижимости или не платить его совсем. Расскажу обо всех.

1. Подождать 3—5 лет

Если вы владели недвижимостью более минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от ситуации), налог с продажи не будет взиматься, и вам не нужно будет подавать налоговую декларацию.

2. Продать за ту же сумму, по которой приобрели

Если вы продали квартиру за ту же сумму, за которую купили, вы не получите дохода от продажи. Значит, и платить налог не нужно. Это простое и эффективное решение, если рыночные условия позволяют реализовать недвижимость по изначальной цене.

3. Воспользоваться налоговым вычетом

Налоговый вычет — это способ уменьшить налогооблагаемую сумму. Максимальный размер вычета составляет 1 млн руб. Можно уменьшить доход, с которого будет начислен налог, при продаже жилых домов, квартир, дач, земельных участков или долей в них.

Пример: вы унаследовали квартиру и продали её за 3 млн руб. Сумма вычета составит 1 млн руб., то есть налогооблагаемый доход будет равен 2 млн. Ставка налога — 13%, следовательно, сумма налога составит 260 тыс. руб. 

4. Вычесть расходы на приобретение недвижимости

Если квартира была приобретена за собственные деньги, можно вычесть расходы на её покупку. Налог рассчитывается с разницы между ценой покупки и продажи. В некоторых случаях можно также учесть расходы на ремонт, например, если вы приобрели жильё без отделки в новостройке. Есть нюанс — недвижимость не должна быть куплена у взаимозависимого близкого родственника: супруга, родителя, ребёнка и так далее [9]. 

Пример: вы купили квартиру за 2 млн руб. и продали её за 3 млн. Разница составляет 1 млн руб. Налог будет рассчитан с этой суммы. Ставка налога — 13%, следовательно, сумма налога составит 130 тыс. рублей.

Если квартиру получили по наследству или в дар от близкого родственника, расходы на приобретение жилья можно учесть при наличии подтверждающих документов [10].

Стороны могут и после регистрации договора купли-продажи по соглашению изменить сумму в договоре. Такое возможно при использовании наличных расчётов в сделке. 

Эти способы помогут вам снизить налоговую нагрузку при продаже недвижимости. Но воспользоваться одновременно двумя видами льгот (вычет и расходы на покупку) нельзя, поэтому посчитайте, какой вариант для вас наиболее выгоден.

Особые правила для семей с детьми

Если у вас двое и более детей, есть шанс продать квартиру без ожидания минимального срока владения и не платить налог. Главное условие: вырученные деньги должны быть потрачены на покупку нового жилья [11].

Что нужно, чтобы воспользоваться этим правилом:

• у вас должно быть двое и более детей младше 18 лет (или 24 лет, если учатся очно);
• все средства от продажи должны быть использованы для покупки нового жилья;
• кадастровая стоимость проданного имущества не должна превышать 50 млн руб.;
• новая квартира должна быть больше по площади, чтобы вы действительно улучшали жилищные условия.
• И ещё одно важное правило: на момент сделки в вашей собственности не должно быть более 50% жилья, которое превышает по площади то, что вы покупаете.

Пример: семья с детьми продаёт жильё и должна была бы заплатить налог 200 тыс. руб. Но они покупают более просторную квартиру в том же году. Если все условия выполнены, им не нужно ждать эти 3 или 5 лет, чтобы продать старое имущество без налога. 

В каком случае надо подавать декларацию

Как влияет на налог кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это та сумма, на которую государство оценивает вашу недвижимость. Она используется для различных расчётов, включая налоговые. В отличие от рыночной цены, которая может сильно колебаться, кадастровая стоимость — это более усреднённый показатель.

Если вы продаёте квартиру по цене, которая выше кадастровой стоимости, проблем нет. Но вот если цена недвижимости ниже, применяются особые правила расчёта налога. До 2025 года они были такими: налог рассчитывался не с фактической цены, а с 70% от кадастровой стоимости. Скажем, квартиру продали за 1 млн руб., а её кадастровая стоимость была 2 млн. Налог тогда рассчитывался с 1,4 млн (2 млн × 0,7). Иными словами, даже если цена в договоре была ниже кадастровой, для расчёта налога использовалась большая сумма.

Важно: если кадастровая стоимость на дату продажи не определена, правило не применяется [17].  

С 2025 года ситуация изменилась. Теперь регионы получили право устанавливать коэффициент для расчёта налога на уровне до 100% от кадастровой стоимости [12]. Это значит, что налог теперь будет рассчитываться либо с полной кадастровой стоимости, либо с рыночной — в зависимости от того, какая сумма больше. Например, если в Санкт-Петербурге раньше использовался коэффициент 0,7, то с 2025 года этот коэффициент был отменён, и теперь для расчёта налога берётся полная кадастровая стоимость [13].

8 регионов, где с 2025 года введён коэффициент 1,0:

• Санкт-Петербург;
• Краснодарский край;
• Татарстан;
• Архангельская область;
• Астраханская область;
• Карелия;
• Калининградская область;
• Крым.

Пример. Предположим, вы продаёте квартиру в Санкт-Петербурге за 1 млн руб., а её кадастровая стоимость — 2 млн. Если ранее налог считался с 1,4 миллиона (70% от кадастра), то теперь налог будет рассчитываться с полной кадастровой стоимости — 2 млн руб.

Таким образом, если вы хотите продать недвижимость ниже кадастровой стоимости, это уже не поможет снизить налог. Регионы применяют новые правила, при которых налог будет рассчитываться с самой высокой суммы — либо рыночной, либо кадастровой.

Ограничения при наличных расчётах с иностранцами

Если одной из сторон сделки является нерезидент РФ, расчёты можно производить только безналично через банк. В случае нарушения валютного законодательства — штраф в размере 20-40% от суммы сделки [14]. 

При покупке квартиры российским юридическим лицом у иностранной компании покупатель должен удержать налог из доходов продавца в момент оплаты.  

Если имущество использовалось в предпринимательской деятельности

Если вы использовали недвижимость (в том числе жилое помещение) в предпринимательской деятельности, важно учитывать несколько нюансов налогообложения при её продаже.

Если ИП действует на момент сделки:

• не применяется налоговый вычет 1 млн руб. при продаже;
• не применяется льгота по сроку владения во время действия ИП.

ИП выгодно продавать недвижимость со сроком владения менее 3-5 лет. Предприниматель заплатит меньше налога, чем физическое лицо по ставке НДФЛ 13-15%.

Из этого правила есть исключение. Если ИП было закрыто до 1 января года, когда происходит сделка, то вы снова можете применить льготу по сроку владения. В таком случае, если недвижимость была в собственности более 3 или 5 лет, налог с продажи не будет начисляться [15].

Если же недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, например, при продаже квартиры, в которой ИП жил с семьёй, или дома, полученного в наследство, вам нужно будет уплатить НДФЛ как физлицо, а не как предприниматель. В этом случае налоговые правила для физлиц остаются в силе, и вам нужно будет учитывать минимальный срок владения и вычеты.

Объединение и разделение квартир

Если две квартиры были в собственности более 3 лет и затем объединены в одну, продавец сможет не платить налог, но только если при объединении не произошло перехода права собственности [18]. Аналогично для разделения жилого помещения на два объекта: если права собственности не прекращаются, срок владения сохраняется [19].

Главное — чтобы новое свидетельство было оформлено как результат перепланировки, а не как новый объект с прекращением старых прав. Проверьте выписку из ЕГРН: если дата возникновения права осталась прежней, льгота сохраняется.

Оплата третьим лицом

Налоговая может попытаться трактовать оплату третьего лица как дарение. Чтобы избежать налога, стоит заранее оформить отношения:

• договор дарения денег — указать, что дарятся именно деньги, а не квартира, и что дарение производится путём оплаты за квартиру;
• либо договор займа — с условием, что займодатель вправе оплатить квартиру напрямую продавцу.

Деньги не являются недвижимостью, и если их дарит физлицо, НДФЛ не возникает, даже если даритель — не родственник [20].

Важно: этот вариант не поможет, если за покупателя платит юрлицо или ИП. У покупателя возникнет натуральный доход, облагаемый НДФЛ 13% от всей суммы [21].

Также учтите: при последующей продаже недвижимости, оплаченной третьим лицом, нельзя учесть расходы на покупку, если они были понесены не самим собственником. Вероятность вычесть расходы, уплаченные в счёт погашения договора займа, также сомнительна.

Продажа квартиры между супругами

Если квартира находилась в собственности одного из супругов более 3 или 5 лет, а затем была переоформлена на второго супруга — срок владения сохраняется. Налог платить не нужно, так как имущество считается совместно нажитым, независимо от того, на кого оно было оформлено [22]. 

Пай в гаражно-строительном кооперативе (ГСК)

Если вы продаёте пай в ГСК, он приравнивается к имуществу. К нему применяются те же сроки владения (3 или 5 лет) и налоговые вычеты. Но размер вычета ограничен — не более 250 000 руб. [23]. 

Покупка у родственников: вычет не применяется

Если вы купили квартиру у близкого родственника — например, у отца, матери, сына или брата — при последующей продаже налоговая может отказать вам в вычете по расходам. Суды часто поддерживают налоговую в таких ситуациях. 

Покупку лучше оформлять через дарение, если планируете в будущем продать с вычетом подтверждённых расходов на покупку, и ранее не использовали налоговый вычет на покупку, то одаряемый, если он близкий родственник, вправе учесть затраты дарителя при продаже. 

Типичные ситуации: примеры из жизни

Давайте разберёмся на примерах, как работают налоговые правила и исключения. Это поможет понять, когда и как можно снизить налог с продажи недвижимости.

Оксана

Оксана — успешный учёный, она открыла свою прибыльную лабораторию. В 2010 году женщина купила нежилое помещение за 15 млн руб. Чтобы сократить налог до 6 % с дохода, Оксана стала ИП. В 2016 году она решила продать это помещение, чтобы вложить деньги в более просторное. Продала она его за 35 млн руб. Какой налог уплатила Оксана с доходов от продажи помещения, если она владела им 6 лет и за это время вышла замуж?

Варианты ответа:

• 2,1 млн руб.;
• 1,3 млн руб.;
• 0 руб.

Правильный ответ: 2,1 млн рублей. У ИП нет вычетов по сроку владения, если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности и ИП действовал на момент продажи. Отмечу, что можно было избежать этого налога, и в постановке задачи есть намёк. Обращайтесь — расскажем!

Сергей Николаевич

Сергей Николаевич купил квартиру на Каменноостровском проспекте за 50 млн руб. в 2012 году. Вскоре он уехал работать в Германию и оставил квартиру пустой. В 2018 году, когда он понял, что недвижимость уже не нужна, он продал её за 40 млн руб. Какой налог был начислен Сергею Николаевичу с доходов от продажи квартиры, если она была в его собственности 6 лет и продал он её дешевле на 10 млн, чем приобрёл?

Варианты ответа:

• 2,1 млн руб.;
• 12 млн руб.;
• 0 руб.

Правильный ответ: 12 млн руб. Потому что при продаже недвижимости до 2019 года, нерезидент обязан был заплатить налог с дохода 30%. Но! С 2019 года к налоговым нерезидентам по сроку владения применяются те же условия освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости, что и к резидентам. Т.е. при владении имуществом более 3 (5) лет налоговая база не возникает. Если бы Сергей Николаевич продал после 1 января 2019 года и владел квартирой более 5 лет — налога нет.

Михаил

Михаил купил квартиру в строящемся доме в 2014 году за 23 млн руб. Оформил право собственности только в 2020 году. В начале 2021 года, после того как у него родился ещё один ребёнок, он решил продать квартиру, так как семье было тесно. Квартиру он продал за 35 млн руб. Какой налог должен уплатить Михаил, если квартира была в его собственности всего несколько месяцев?

Варианты ответа:

• 4,5 млн руб.;
• 1,5 млн руб.;
• 0 руб.

Правильный ответ: 0 рублей. Михаил не должен платить налог, потому что срок считают с момента полной оплаты. Поскольку с 2014 года прошло более 5 лет, налог на продажу не начисляется, но необходимо предъявить документы об оплате. 

Как видите, нюансов в системе налогообложения много, и самостоятельно разобраться может быть сложно. Но мы знаем все тонкости и поможем вам провести сделку с недвижимостью на самых выгодных условиях. Обращайтесь!

Источники

1. Федеральный закон "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" от 12.07.2024 N 176-ФЗ 
2. СК РФ Статья 14. Обстоятельства, препятствующие заключению брака
3. НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
4. ГК РФ Статья 1152. Принятие наследства
5. Письмо Минфина России от 21 июня 2021 г. N 03-04-05/48709 
6. ГПК РФ Статья 210. Исполнение решения суда
7. НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
8. Субъекты РФ, снизившие минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ при ее продаже: справочная информация Консультант Плюс 
9. НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
10. НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
11. Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ 
12. НК РФ Статья 214.10. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения
13. Закон Санкт-Петербурга от 27.11.2024 № 734-157 
14. КоАП РФ Статья 15.25. Нарушение валютного законодательства Российской Федерации и актов органов валютного регулирования
15. П.4 п.2 ст. 220 НК РФ и Письмо Минфина России от 21.06.2021 № 03-04-05/48709
16. П. 2.1 НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
17. НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
18. Письмо Минфина РФ от 24.07.2019 № 03-04-05/55410 
19. Письмо Минфина РФ от 26.04.2019 № 03-04-05/31570
20. П. 18.1 НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
21. П. 2 НК РФ Статья 211. Особенности определения налоговой базы при получении доходов в натуральной форме
22. П. 2 СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов
23. Письмо Минфина № 03-04-05/45239 от 17.07.2017