Москва VS Петербург. Коллекционный актив: элитная недвижимость со смыслом
Новый качественный уровень Москвы сегодня — скорость и масштаб, это и высота, все экосистемы «в одном периметре», сервисы 24/7. Современный элитный дом в Петербурге — ювелирная работа: ценность рождается из дефицита и смысла места. Бесценный адрес для петербургских девелоперов — уважение к истории, правильная этажность, камерность и, конечно, для жителей — открывающиеся виды на воду и горизонты Северной Столицы. Откровенный разговор с генеральным директором ГК «Еврострой» Оксаной Кравцовой о ситуации на рынке элитной недвижимости двух столиц.
Свободных пятен в центре Петербурга всё меньше. Ощущаете ли Вы как девелопер дефицит по-настоящему камерных адресов — и как он меняет продукт?
Да, мы весь город изучили под микроскопом, и единственный бесценный адрес, который мы
выводим на рынок элитной недвижимости — это наша «Фонтанка 130» с видом на Троице Измайловский собор. Сейчас остаётся смотреть только в сторону реставрации и реконструкции, как мы и делаем с другим проектом «Три Грации» у Таврического сада.
Как новая архитектура продолжает историю места: где для Вас проходит граница между уважением к контексту и современным взглядом?
СЕЙЧАС ОСТАЁТСЯ СМОТРЕТЬ ТОЛЬКО В СТОРОНУ РЕСТАВРАЦИИ И РЕКОНСТРУКЦИИ
Мы всегда отталкиваемся от контекста при реализации всех наших объектов, как это будет смотреться через 100—200 лет, чтобы со временем это стало украшением нашего Петербурга.
Это такая серьёзная ответственность, и здесь мы работаем в паре с нашим прекрасным архитектором и другом — Евгением Подгорновым — он тонко чувствует город. Иногда, конечно, спорим, какие-то дебаты у нас возникают, но в итоге всегда рождается настоящий шедевр.
Сейчас Москва ценит экосистему и сервис в «одном периметре», а что Петербург даёт взамен? — Адрес со смыслом, воду, камерность? И почему это может быть дороже времени?
Тренд на пятизвёздочный сервис в жилом доме мы задали первые. В Москве этот подход даже не использовался, когда мы его уже внедрили в Петербурге. Поэтому я уверена, что можем дать
всё нашим жителям, даже то, что не предоставляют москвичи, и абсолютно продуманную инфраструктуру.
Когда мы строили «Привилегию», то вдохновлялись не только нашим отечественным опытом, нам хотелось привнести и что-то из самого лучшего европейского, ездили в Лондон, смотрели One Hyde Park, ориентировались именно на клубные дома, в которых десятилетиями стоит очередь, чтобы люди могли купить там квартиру.
ТРЕНД НА ПЯТИЗВЁЗДОЧНЫЙ СЕРВИС В ЖИЛОМ ДОМЕ МЫ ЗАДАЛИ ПЕРВЫЕ
А это возможно только по рекомендации одного из жителей, остальные должны согласовать и не быть против покупки. Там целое досье изучается на такую недвижимость. И нам хотелось эту культуру привнести и в наш прекрасный город.
Мне кажется, у нас это получилось, и москвичам даже есть чему у нас поучиться. Мы ни в чём не отстаем, разве что в стоимости квадратного метра.
Если убрать маркетинг: какой критерий редкости в Северной столице, на Ваш взгляд, невозможно «купить ни за какие деньги» в Москве?
Ответ на Ваш вопрос — это абсолютно точно наш проект «Три Грации». Ни одного объекта, хоть немного сравнимого с нашим домом «Три Грации» — там нет. Петербург строился изначально как имперский город, Москва — всё-таки больше купеческая, и дома там соответствующие, даже те, которые исторические: небольшие окошки, ниже потолки, богатого убранства нет.
ПЕТЕРБУРГ СТРОИЛСЯ ИЗНАЧАЛЬНО КАК ИМПЕРСКИЙ ГОРОД
Если бы наши «Три Грации» с удивительной лепниной и потолками под пять метров, где три камина, две печи, находились в Москве, я думаю, что стоимость была бы от 5 до 10 миллионов за квадратный метр — не меньше. Ничего подобного там нет и не купишь ни за какие деньги.
А на фоне ценового разрыва между Москвой и Петербургом видите ли Вы «окно возможностей» для инвестиций в недооцененные, действительно уникальные лоты? И по каким признакам их отбирать на 10—20 лет?
Абсолютно. Я считаю, что стоимость квадратного метра в «Приоритете» должна быть 2,5 миллиона — моё чёткое убеждение. Поэтому я не тороплюсь его продавать. Мне хочется, чтобы он нашёл именно своего ценителя, своего покупателя. Это единственный из вновь возведённых домов в той части исторической набережной, где открыточный вид на разводные мосты. Это и суперсовременные инженерные системы с ионизацией воздуха и кондиционерами, когда ощущаешь, что в паркинге воздух более свежий, чем на улице.
Конечно, в Москве эта недвижимость стоила бы 3,5—4 миллиона рублей за квадратный метр. А у нас сейчас она в среднем 1,3—1,5 миллиона. Я считаю, что потенциал для роста есть однозначный.
Мы сейчас будем выводить на рынок нашу «Фонтанку 130», и я понимаю, что средняя цена должна быть в районе миллиона за квадратный метр, учитывая, что создание объектов такого уровня сегодня требует от девелоперов серьёзных инвестиций. Поэтому и рыночные ожидания по цене соответствующие.
Москва уже давно живёт в реалиях: 2,5—3 млн руб. за квадратный метр, притом, что они не дают таких «фишек», которые мы предоставляем. Видовых характеристик практически нет в центре, как, например, в нашем «Приоритете», когда открываешь окно и у тебя роскошный вид на Неву, Петропавловский собор и разводные мосты.
ПОТЕНЦИАЛ ДЛЯ РОСТА ЕСТЬ
Все наши золотые стандарты, которые мы соблюдаем в Петербурге: вид из окон, уникальная архитектура и инженерная начинка, высота потолков хотя бы 3,10—3,15 метров — в Москве таких объектов очень немного.
Девелопер сегодня — как ювелир: ценность рождается из редкости и смысла места. В двух шагах от Троицкого собора Вы нашли своё «месторождение». Что Вы закладываете в клубный дом «Фонтанка 130» — от архитектуры и планировок до сервиса и эксплуатации, чтобы «адрес» стал коллекционным?
От Троицкого собора нас будет отделять очень красивая благоустроенная пешеходная зона — мы будем её делать. Действительно, она достойна внимания — дополнительная такая «фишка». Сам дом, как я уже сказала, архитектурно выглядит благородно, с изогнутыми окнами, и таких домов в Петербурге ещё не было. Англичане работают над входной группой, и это тоже такая особенность для нашего объекта.
Двор будет концептуальный, чтобы было интересно жить детям, смотрим сейчас для него интересные идеи, например, там будут детские интерактивы, где можно будет что-то искать, и какие-нибудь загадки.
ЗОЛОТЫЕ СТАНДАРТЫ, КОТОРЫЕ МЫ СОБЛЮДАЕМВ ПЕТЕРБУРГЕ
И, как всегда, мы, конечно, внедряем свою службу сервиса, чтобы организовать комьюнити, как на всех наших объектах. Абсолютно новое, чем он отличается от остальных домов: архитектура, хорошие продуманные планировочные решения, мастер-спальни, гардеробные, у каждой спальни — свой санузел.
Небольшое количество однокомнатных квартир будет для тех, кто хочет жить в центре, но ещё пока не может позволить себе большую квартиру, а в целом мы воплотим в нём всё лучшее из того, что мы уже построили и накопили в нашем опыте реализации на всех объектах.
Продумываем все детали: чистый, сухой и красивый паркинг с отличной вентиляцией, мойкой для машин — у нас это уже доведено до автоматизма.
Основной гений здесь — это, конечно, гений места. Особенность этого проекта в его видовых характеристиках и в его нахождении рядом с собором.
То, что мы построим, действительно очень качественно, красиво и продуманно — все знают и все понимают. У нас уже сформирован клиентский лист ожидания, и мы уверены, что, когда вкладываешь душу в каждый свой проект, это всегда видно и чувствуется.
Ирина Тархова — автор статьи, колумнист VIPFLAT
Ответы на вопросы. Москва VS Петербург. Коллекционный актив: элитная недвижимость со смыслом
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
