Элита уходит в отрыв
В бутике Boffi/Minotti «Galerie 46» собрались лидеры рынка элитной недвижимости. Леонида Рысева, генерального директора VIPFLAT, пригласили выступить и быть ведущим. Итог обсуждения: богатые стали богаче, все дорожает и будет дорожать, но покупатели не хотят покупать по таким ценам, элита отрывается все дальше от «обычного» жилья, знакомая проблема критериев элитности все также остра, но, кажется, обретает рамки.
«Недвижимость и строительство Петербурга» собрала экспертов рынка недвижимости. Мы за бокальчиком обсудили ситуацию на рынке, заглянули в прошлое и будущее, поделились произошедшим.
Дефицит на рынке растет с середины прошлого года — дорогие квартиры в новостройках и на вторичном рынке активно скупаются, новые проекты почти не выводятся. При этом количество желающих приобрести премиальное жилье только увеличивается. Чем ответят застройщики и как быстро можно будет переломить ситуацию?
Ниже итоги дискуссии и наши мысли:
? Рынок дорогого жилья остается стабильно активным с начала пандемии. С прошлого лета до конца 2020 года был ажиотажный спрос. Посмотрите на фото, график с огромным пиком — это спрос за последние 3 года. В этом году ажиотаж притих, но началась инфляция.
? Недвижимость превращается в «золотой бетон», где можно сохранить деньги от инфляции — и рубли, и валюту, которая также обесценивается.
? В элитном сегменте за год рекламные цены выросли на 40-50%, цены реальных сделок выросли на 15-20%.
? Рекламные цены типового жилья выросли на 30-40%, а цены реальных сделок увеличились на 20-30%
? Сейчас основная проблема в том, что купить нечего. Продавцы задрали цены, потому что видят спрос. Застройщики не спешат реализовывать квартиры в условиях нарастающей инфляции. Рынок перегрелся. А вот покупатели пока не готовы к такому подорожанию и охладели. Собственники квартир! Если Вы подняли цену и ждете, когда рынок дорастет, то посмотрите на квартиры, которые Вы хотите купить взамен. Многомесячное ожидание покупателя, который заплатит супер-цену, съест разницу или увеличит доплату за новую квартиру.
? Богатые стали богаче после кризиса. Деньги есть, появилось и желание вкладывать их в недвижимость
? Я прогнозирую активный спрос на ближайшие два года и уровень роста цен не менее инфляции — 8-10%.
? Популярность Питера растет и иметь здесь недвижимость будет мастхэвом.
? Элита должна быть во много раз дороже «обычного» жилья. Разрыв будет увеличиваться.
? Рубль очень недооценен. У нас прекрасные люди и ресурсы. Но... Согласно Индекса бигмака курс рубля должен быть не дороже 24 рублей за доллар. Недвижимость недооценена. Питер — вторая столица России.
Недвижимость в уникальных локациях и с потрясающими видами (новая и реконструированная) имеет огромный потенциал. Как например, квартиры в «Приоритете» с потрясающими видами стоят 10000 евро за метр. Это недооцененная недвижимость. Смотрите глубже! Смотрите с нами!
? В Петербурге хорошего предложения не так много, в готовых проектах квартир с высокими потолками, зимними террасами, уникальными видовыми характеристиками нет — их разбирают на ранней стадии строительства, если Застройщик не придержал их. То есть при покупке лучших квартир важнее не цена, а наличие интересного варианта.
? Дефицит земельных участков вынуждает Застройщиков рассматривать не идеальные лоты с точки зрения документов.
? Рост цен неизбежен, потому что себестоимость выросла.
?На цены и скорость продажи теперь больше могут влиять банки, если они требуют выдерживать график продаж.
?Полностью перенести все сделки на финальные этапы реализации, заработав максимум, никто из девелоперов себе позволить не может. Это увеличивает стоимость денег от 2% до 12-15%.
? Доля ипотечных продаж в Питере выросла в 2021 году с 40 до 60%.
?Свободное предложение строящейся элитной жилой недвижимости составляет 80 000 кв.м, то есть около 600 квартир.
?С июля по сентябрь было заключено порядка сотни сделок, что сократило предложение на 25% в «квадратах» и на 27% в штуках. Средняя стоимость квадратного метра элитного жилья по итогам квартала составляет 477 000 руб./кв.м. Хотя с моей точки зрения, цены на «настоящую» элиту начинаются от 500 000 рублей за метр, все, что дешевле, — бизнес-класс».
? От какой цены начинается элита? Для строящихся домов от ~500 руб./кв.м. Для вторички — от ~300 руб./кв.м. — так, например, в элитном доме «Победы, 5» цены сделок 350 руб./кв.м.
?Реконструкции в центре города будет новым трендом для Элиты. Так как свободных пятен нет, а для элиты важно место. «Три грации» один из показательных проектов.
?Спрос на сервисную составляющую в элитных проектах, в том числе обеспеченную международными операторами, будет расти. Пусть не полные услуги ***** гостиницы, но частичный сервис желаем!
?Социальное окружение, наличие точек притяжения влияет на элитность места. Школа ГАЗПРОМа на Крестовском вызвала всплеск спроса в близ расположенных домах. «Русский дом» притянул рестораны и магазинчики, салоны красоты и бары.
? Громких имена архитекторов и дизайнеров добавляют вес элитным проектам —люди верят брендам, им так проще выбирать и гордиться. Например, Lalique, Armani/Casa Moscow Residences и в следующем году Ralph Lauren у Спаса на крови.
? VIPFLAT готов дать рынку критерии элитности! Мы открываем РЕЙТИНГ ГИД по лучшим домам Санкт-Петербурга. Встречайте новый номер нашего журнала! Мишлен осыпает звездами рестораны.
Мы награждаем звездами VIPFLAT премиальные жилые комплексы Санкт-Петербурга. Три, четыре, пять звезд. А выдающиеся проекты достойны шести звезд VIPFLAT. Уверены, что наше экспертное мнение поможет вам в выборе квартиры своей мечты так же, как помогают высокие награды в выборе правильных ресторанов требовательным гурманам. Рейтинг VIPFLAT будет всегда актуален, потому что мы ежедневно актуализируем его, ведя квартиры в этих жилых комплексах. Мы выбрали 10 критериев и по каждому из них присвоили всем домам от 1 до 10 баллов.
В дискуссии приняли участие эксперты элитной недвижимости:
- Леонид Рысев, генеральный директор «VIPFLAT. Элитные квартиры»
- Светлана Ленчик, директор департамента продаж ГК «Еврострой»
- Иван Архипов, директор по развитию ГК «Балтийская коммерция»
- Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»
- Василий Ильин, начальник отдела продаж Группы «Эталон» по Санкт-Петербургу
- Владимир Фёдоров, директор по продажам ОФПК Richness Realty
- Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International
- Игорь Бадиков, руководитель отдела продаж холдинга AAG
- Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест)
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург
- Антон Фёдоров, управляющий партнер «МК Элит»
- Анастасия Иващенко, директор по продажам HANSA GROUP
- Яна Рахматулина, менеджер по развитию Galerie 46
Ответы на вопросы. Элита уходит в отрыв
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
