Обсудили самое важное про элиту
Генеральный директор VIPFLAT Леонид Рысев поучаствовал в двух конференциях об элитной недвижимости. Обсуждали актуальные темы: хотят ли клиенты покупать квартиры с отделкой «под ключ» и что будет дальше со спросом и ценами на рынке недвижимости.
В Four Seasons компания Private Development собрала на закрытую встречу представителей рынка недвижимости двух столиц. Обсудили элитное жилье «под ключ» — еще раз удостоверились, что это ОЧЕНЬ востребованный формат у покупателей. Но почти не продвигается девелоперами потому что:
– сложно обеспечить качество реализации
– сложно найти баланс прибыльности и спроса
– сложно уйти от шаблонности, что особенно в элитке не должно быть
Но на каждое «сложно» был дан ответ. Нужен опыт реализации и все получится. Сравнивали с обсуждениями 10-летней давности о том, нужно ли прорабатывать планировки в квартирах или все равно все стены сносят и делают по-своему.
Сегодня уже есть понимание, как удобно жить, какие стили дизайна востребованы, появились достойные материалы и решения. И главное — покупатели хотят жить прямо здесь и сейчас! Они устали от многомесячных ремонтов, постоянных пертурбаций в обществе — то кризис, то эпидемия.
Как я понял, организатор встречи в формате «без журналистов» была компания Private Development, у которой есть интерес к Питерскому рынку и большой опыт проработки элитных проектов под ключ с оптимизацией стоимости. Они привели несколько показательных примеров.
В четверг был бизнес-завтрак премии «Доверие потребителя». Можете проголосовать за нас, если считаете, что VIPFLAT достоин, здесь и здесь.
Тема сложнее — что происходит и что будет со спросом и ценами на рынке недвижимости.
– В прошлом году весной никто из моих коллег не смог правильно дать прогноз что будет. И я видел развитие ситуации, оглядываясь на кризис 2008 года. Напомню, тогда цены на недвижимость в рублях упали на 30% и восстанавливались 7 лет;
– В 2020 году до лета была суматоха — кто-то срочно продавал, кто-то покупал. Если бы знать будущее, то можно было не продавать и подождать декабря 2020 года, когда цены начали расти и на элитке 10-15% прибавили. По стандартному жилью рост составил 20-30% из-за дешевой ипотеки. Но с другой стороны, я знаю, что наши клиенты, кто продал той суматошной весной, успели поменять рубли на валюту по хорошему курсу или купить что-то на не подорожавшем еще рынке. В каждой стратегии свои преимущества.
– Летом 2020 спрос на недвижимость начал расти потому что банки снизили ставки по депозитам и одновременно рубль упал — валюту по возросшему курсу уже мало кто хотел покупать. А цены на квартиры не выросли и все свободные деньги устремились в недвижимость.
– В 2020 все получилось иначе, чем в 2008, потому, что на мой взгляд, Америка не допустила падения биржевого рынка и начала вливать гигантские деньги в экономику. Есть 2 пути преодоления кризисов. Жесткий — как было в 2008 году, когда компании приходят к правительству и говорит, что если не дадите денег, то мы погибнем. И мягкий — печатаются и раздаются деньги всем, кому они необходимы. Во втором случае вроде кризиса нет, но деньги начинают все больше обесцениваться. Так произошло сейчас.
– Нас ждет значительная инфляция. Когда инфляция — рынок недвижимости очень активен, потому что он самое простое и надежное средство сбережения дешевеющих рублей.
– Инфляция будет расти и интерес к квартирам продолжится, но сейчас у нас спрос «замерзает». Потому что продавцы и застройщики задрали цены, видя спрос. А покупатели смотрят на эти новые цифры и не готовы их воспринять и покупать. Начался отскок спроса и мы увидим его падение в ближайшие месяцы, пока инфляция не наберет оборотов.
– Ожидая инфляционный спрос не забываем о нестабильной политической ситуации в России, о однозначно перегретых мировых биржах и они должны охладиться, о том, что проблемы коронавируса еще только начинают сказываться на экономике. Каждый пятый малый бизнес в России в прошлом году стал убыточным (22%), а еще 18% оказались на грани, сработав «в ноль», согласно опроса с агентством Magram Market Research. Долги малых предприятий за год увеличились на триллион рублей.
– Расцвет рынка недвижимости, да что там недвижимости — всей России будет при притоке иностранных инвестиций. Это будем настоящий БУМ! Но нужны политические изменения — новая оттепель.
Ответы на вопросы. Обсудили самое важное про элиту
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Как вы проверяете историю объекта?
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
Зачем обращаться к брокеру, если можно найти квартиру самостоятельно?
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Почему эту недвижимость продают?
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
