Обсудили самое важное про элиту
Генеральный директор VIPFLAT Леонид Рысев поучаствовал в двух конференциях об элитной недвижимости. Обсуждали актуальные темы: хотят ли клиенты покупать квартиры с отделкой «под ключ» и что будет дальше со спросом и ценами на рынке недвижимости.
В Four Seasons компания Private Development собрала на закрытую встречу представителей рынка недвижимости двух столиц. Обсудили элитное жилье «под ключ» — еще раз удостоверились, что это ОЧЕНЬ востребованный формат у покупателей. Но почти не продвигается девелоперами потому что:
– сложно обеспечить качество реализации
– сложно найти баланс прибыльности и спроса
– сложно уйти от шаблонности, что особенно в элитке не должно быть
Но на каждое «сложно» был дан ответ. Нужен опыт реализации и все получится. Сравнивали с обсуждениями 10-летней давности о том, нужно ли прорабатывать планировки в квартирах или все равно все стены сносят и делают по-своему.
Сегодня уже есть понимание, как удобно жить, какие стили дизайна востребованы, появились достойные материалы и решения. И главное — покупатели хотят жить прямо здесь и сейчас! Они устали от многомесячных ремонтов, постоянных пертурбаций в обществе — то кризис, то эпидемия.
Как я понял, организатор встречи в формате «без журналистов» была компания Private Development, у которой есть интерес к Питерскому рынку и большой опыт проработки элитных проектов под ключ с оптимизацией стоимости. Они привели несколько показательных примеров.
В четверг был бизнес-завтрак премии «Доверие потребителя». Можете проголосовать за нас, если считаете, что VIPFLAT достоин, здесь и здесь.
Тема сложнее — что происходит и что будет со спросом и ценами на рынке недвижимости.
– В прошлом году весной никто из моих коллег не смог правильно дать прогноз что будет. И я видел развитие ситуации, оглядываясь на кризис 2008 года. Напомню, тогда цены на недвижимость в рублях упали на 30% и восстанавливались 7 лет;
– В 2020 году до лета была суматоха — кто-то срочно продавал, кто-то покупал. Если бы знать будущее, то можно было не продавать и подождать декабря 2020 года, когда цены начали расти и на элитке 10-15% прибавили. По стандартному жилью рост составил 20-30% из-за дешевой ипотеки. Но с другой стороны, я знаю, что наши клиенты, кто продал той суматошной весной, успели поменять рубли на валюту по хорошему курсу или купить что-то на не подорожавшем еще рынке. В каждой стратегии свои преимущества.
– Летом 2020 спрос на недвижимость начал расти потому что банки снизили ставки по депозитам и одновременно рубль упал — валюту по возросшему курсу уже мало кто хотел покупать. А цены на квартиры не выросли и все свободные деньги устремились в недвижимость.
– В 2020 все получилось иначе, чем в 2008, потому, что на мой взгляд, Америка не допустила падения биржевого рынка и начала вливать гигантские деньги в экономику. Есть 2 пути преодоления кризисов. Жесткий — как было в 2008 году, когда компании приходят к правительству и говорит, что если не дадите денег, то мы погибнем. И мягкий — печатаются и раздаются деньги всем, кому они необходимы. Во втором случае вроде кризиса нет, но деньги начинают все больше обесцениваться. Так произошло сейчас.
– Нас ждет значительная инфляция. Когда инфляция — рынок недвижимости очень активен, потому что он самое простое и надежное средство сбережения дешевеющих рублей.
– Инфляция будет расти и интерес к квартирам продолжится, но сейчас у нас спрос «замерзает». Потому что продавцы и застройщики задрали цены, видя спрос. А покупатели смотрят на эти новые цифры и не готовы их воспринять и покупать. Начался отскок спроса и мы увидим его падение в ближайшие месяцы, пока инфляция не наберет оборотов.
– Ожидая инфляционный спрос не забываем о нестабильной политической ситуации в России, о однозначно перегретых мировых биржах и они должны охладиться, о том, что проблемы коронавируса еще только начинают сказываться на экономике. Каждый пятый малый бизнес в России в прошлом году стал убыточным (22%), а еще 18% оказались на грани, сработав «в ноль», согласно опроса с агентством Magram Market Research. Долги малых предприятий за год увеличились на триллион рублей.
– Расцвет рынка недвижимости, да что там недвижимости — всей России будет при притоке иностранных инвестиций. Это будем настоящий БУМ! Но нужны политические изменения — новая оттепель.
Ответы на вопросы. Обсудили самое важное про элиту
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Как быстро можно закрыть сделку?
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Чем покупка элитного жилья отличается от обычного?
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Можно ли купить квартиру удалённо, не приезжая в Петербург?
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
