ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ
История одной сделки. В ней еще раз подтверждаются рекомендуемые нами сроки продаж элитных квартир.
К нам обратился давний клиент — хотел продать квартиру. Эту квартиру он у нас и покупал 7 лет назад. Приятно и ценно, когда клиенты возвращаются.
Квартира на Крестовском, востребованная — до 100 м² и с ремонтом. Таких на острове по пальцам пересчитать.
НО!
— ремонт уже не стильный, а сейчас стиль дороже денег;
— аттракционы у дома;
— продавец жил за границей и не планировал возвращаться. Без доверенности никак, а это всегда покупателя пугает.
С доверенностью решение проблемы есть — целевая доверенность без права получения денег. Для покупателя она не страшна, так как там четко прописаны ФИО кому продаем, за сколько и деньги уходят на счет продавца. Покупатель брал ипотеку и банк согласовал такую доверенность без проблем.
С аттракционами тоже не все так страшно, в квартире их не слышно. Поразительно было видеть реакцию людей, когда у дома «шумят» аттракционы, а в квартире открыты ВСЕ окна, шумит только листва сквера, а с балкона видна Невка и Елагин.
Покупателя мы нашли быстро. Назначали дату сделки, и тут условия ипотеки ужесточились и банк отозвал согласование. Такой подставы никто не ожидал. Сделка сорвалась.
Продавец, кстати, повел себя благородно и вернул покупателю почти полностью обеспечительный платёж, хотя имел полное право оставить его у себя — по договору задаток возвращается только если были проблемы с объектом.
Нашли второго покупателя. У него был свой толковый агент, который отработал комиссию, все прошло как по нотам.
Практика в очередной раз подтвердила — средний срок продажи элитных квартир 4–6 месяцев. Мы всегда говорим это нашим продавцам: 2–3 месяца «прикидочный» этап и 3–6 месяцев завершение. Дольше уже продавать неправильно — квартира «замыливается», выглядит залежалым товаром.
Ответы на вопросы. ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
