Люди голосуют за уникальные проекты

Сегодня компания возводит в центре Москвы на территории бывшего Бадаевского пивоваренного завода свой флагманский проект — жилой комплекс, который еще до начала строительства привлек внимание элиты. И неудивительно! Восьмиэтажный жилой дом будет располагаться на высоте 35 метров от уровня земли, а на крыше архитекторы спроектировали 7 вилл. На земле же будут отреставрированы объекты культурного наследия, которые обретут новые функции, а под домами-«лентами» появится огромный ландшафтный парк и инфраструктура.

VIPFLAT пообщался с директором по продажам Capital Group Оксаной Дивеевой с более чем 20-летним опытом работы в недвижимости — и узнал, как именитые швейцарские архитекторы гармонично соединили в единое пространство все элементы проекта, как меняются предпочтения покупателей элитной недвижимости, и может ли архитектура быть модной.

ЖК «Бадаевский» уже называют одним из новых символов Москвы. Задача стояла виртуозная — и архитектуру завода сохранить с видом на набережную, и спроектировать жильё и общественные пространства. Как рождался проект?

Это очень сложный проект, он продумывался несколько лет. В нем сочетается бережное сохранение исторического наследия бывшего Бадаевского пивоваренного завода времен императорской России и строительство новых корпусов на 35-метровых стройных колоннах.

Территория завода, который работал более 200 лет, в новейшее время, 2000-е и 2010-е годы, стала местом притяжения москвичей. Там были интересные тусовки, модные рестораны, креативные пространства, которые проводили различные показы. Нам хотелось сохранить энергетику места, поэтому и название жилого комплекса — «Бадаевский» — мы выбрали как дань истории этой локации.

Сам «Бадаевский» станет новым символом Москвы и сформирует новый архитектурный облик города. Сейчас проект активно строится, а главный архитектор столицы Сергей Кузнецов уже включил его в список 10 наиболее значимых проектов последнего десятилетия. Более того, «Бадаевский» знаменит на весь мир: он стал первым московским жилым проектом, победившим в престижнейшей архитектурной премии 
WAF (World Architecture Festival).

Важно сказать, что в проекте, кроме жилой застройки более чем на 800 квартир и 7 вилл, запланирована и большая общественно-деловая зона. После реставрации бывшие заводские корпуса обретут новые функции, станут точками притяжения: здесь появятся открытый амфитеатр, фудмаркет с отделами овощей, фруктов, мяса, морепродуктов и целым этажом деликатесов, крафтовая пивоварня, кафе и рестораны, коворкинг, русская баня, школа искусств, фитнес-центр с бассейном — и многое другое.  

Почему для разработки концепции вы привлекли архитекторов из швейцарского бюро Herzog & de Meuron?

Задача Capital Group — не просто построить и продать, а создать наследие, которое станет памятником в Москве будущего. И архитекторы из Herzog & de Meuron с нами эту позицию разделяют. В портфеле бюро — знаковые объекты по всему миру, среди которых галерея Тейт Модерн в Лондоне и Эльбская филармония в Гамбурге. Все эти проекты созданы на месте бывших промышленных зданий и получили новую жизнь благодаря архитекторам.

Для «Бадаевского» мы выбрали концепцию от Herzog & de Meuron, потому что только она смогла решить задачи, стоящие перед архитекторами. И сегодня мы можем уверенно сказать, что «Бадаевский» — последний в ближайшие годы московский проект мирового уровня, в том числе с технологической точки зрения — здесь предусмотрено множество единственных в своем роде решений, созданных специально под жилой комплекс. Так, в «Бадаевском» первый этаж будет расположен на уровне 10 этажа обычного жилого дома. У каждой квартиры — панорамное остекление, выход на собственный балкон. Визуально будет создаваться ощущение, что новое строительство «парит» за корпусами бывшего Бадаевского завода.

Сегодня комплекс активно строится, причем без изменения первоначальной концепции: на площадке установлено уже девять башенных кранов, к лету их количество вырастет до 13. Завершена разработка котлована в западной «ленте», завершается бетонирование фундаментной плиты, ведутся работы на подземном паркинге.

На крыше жилого комплекса планируются виллы с террасами и настоящими садами. Чем навеяно такое решение?

Ретроспективно можно сказать, что скай-виллы были вдохновлены пентхаусами. Как правило, пентхаусы — это не просто квартира на последнем этаже, это квинтэссенция проекта. Пентхаусы предлагают лучшие виды, высокие потолки, террасы, минимум соседей. Несмотря на это, часто покупателям пентхаусов не хватало приватности, личного пространства — и поэтому они выбирали жизнь за городом. Но в то же время за городом им недоставало драйва, инфраструктуры, школ. В «Бадаевском» мы усовершенствовали оба этих формата и предложили покупателям загородный дом в центре города — на высоте 75 м от земли, спроектировав его буквально на крыше домов-«лент». Здесь можно разбить даже собственный сад — почва это позволит. Таких скай-вилл площадью 500—600 кв. м всего семь — и кстати, две из них уже проданы.

Мир так быстро меняется. А как меняется портрет покупателя элитной недвижимости?

В наших проектах невозможно вывести единый портрет покупателя, ведь у нас и проекты абсолютно разные, не повторяющие друг друга. Например, небоскребы ОКО или Capital Towers выбирают клиенты, которых мы называем skyminded people. Это люди, которые заряжаются энергией города, видами с высоты, для них вид из окна — это часть интерьера.

Клубный дом White Khamovniki в Олсуфьевском переулке — для эстетов, ценителей искусства. Потому что и сам дом своей формой напоминает арт-объект. В наших жилых кварталах класса de luxe напротив Кремля, которые простираются от Большого Каменного моста до Фалеевского переулка, клиенты приобретают квартиры, где обустраивают «родовые гнезда» — они понимают, что такой актив — это вклад в историю собственного рода. Они сразу говорят, что никогда эту недвижимость не захотят продать из-за уникальной локации, инфраструктуры и видов из окон — и на Кремль, и парк «Зарядье», и все главные символы Москвы.

А «Бадаевский» выбирают покупатели, которые привыкли мыслить авангардно. Интересно, что он стал абсолютно мужским проектом — хотя обычно решение о приобретении недвижимости принимают женщины, причем в любом сегменте. Отдельно отмечу, что те, кто покупает «Бадаевский», больше не смотрят никакие другие объекты — приходят именно за ним. Если человек сомневается в реализуемости проекта, мы погружаем его в технические решения, подробно рассказываем о том, как «Бадаевский» будет строиться — для этого мы сделали более чем часовую лекцию.

И кто эти мужчины-покупатели?

Они абсолютно разные! Самому взрослому нашему покупателю — 78 лет. И когда мы рассказали ему, сколько будет строиться проект, он ответил, что для него это стимул жить. Квартиры в «Бадаевском» часто покупают и для детей, потому что клиенты понимают, что это проект, который морально не устареет, который будет актуален всегда — и аналогов ему не найти. У нас была история, когда отец с пятью дочками купил шесть квартир, одинаковых по площади, планировке, с видами из окон, — чтобы, если родится еще один ребенок, обеспечить ту же среду для взросления.

«Бадаевский» востребован у покупателей с детьми, потому что родители понимают, что в проекте сложится уникальная авангардная атмосфера, аналогов которой, как и самому жилому комплексу, не предвидится. Беспрецедентная архитектурная концепция «Бадаевского» своим примером будет показывать, что войти в историю возможно, только если не ограничивать себя какими-либо рамками и привычными решениями. Это проект, который не только сохраняет наследие, но и создаст свое собственное. Вокруг «Бадаевского» мы даже создали целую вселенную для детей: у проекта есть собственные мультипликационные персонажи, Бадазавр и Бадатрон, которые стали частью истории, айдентики жилого комплекса. Бадазавр и Бадатрон олицетворяют связь истории и будущего: как и сам проект, в котором гармонично сочетаются отреставрированные исторические памятники и «парящая» футуристическая архитектура.

У вас и на территории «Бадаевского» запланирован целый «русский лес»! Это реально? 

Да, к окончанию строительства на значительной части территории комплекса будет организован парк в стилистике «русский лес». За основу ландшафта мы взяли естественное зонирование дикого леса. Архитекторы при проектировании вдохновлялись живописью Шишкина и Поленова, чтобы воссоздать атмосферу русской природы. Пространство будет разделено на разнородные зоны — будет лес, луг, сад и опушка. Для каждой из них найден свой растительный набор. У нас продумано место для каждого дерева. Например, на лугах мы планируем посадить плодовые деревья, кустарники и полевые цветы, а в лесной части несколько десятков видов растений — от мелиссы до сибирской лиственницы.

Часть покупателей премиального жилья релоцировалась и теперь приобретают недвижимость в ОАЭ, Турции, Черногории. Можете сравнить инвестиционную привлекательность и качество недвижимости в России и тех странах?

Как правило, покупки в Турции или Дубае — это не совсем наш бюджет. Средняя стоимость квартир, приобретаемых там россиянами, — 30-40 млн руб. То есть в эти страны перешли скорее инвестиции клиентов класса бизнес или, максимум, премиум. Наши клиенты, может, совершали такие разовые покупки, но не рассматривают эти страны как вложение в «родовое гнездо», — в отличие, например, от наших проектов «Золотой» на Софийской набережной напротив Кремля и «Бадаевский».

Всплеск инвестиционной активности в Дубае постепенно снизится, это скачкообразная история. Когда всплеск только начинался, примерно полтора года назад, цены были значительно ниже, что могло обеспечить интересную доходность, но сегодня это время прошло. Важно помнить и то, что все инвесторы зависимы от конечных покупателей. А если мы говорим о турецких городах или Дубае, то они в разы меньше Москвы, а обеспеченность жильем там выше. Кому потом продать эту недвижимость, да еще и с наценкой, учитывая, что за последний год жилье в этих странах значительно подорожало?

Кстати, интересный тренд, который мы отмечаем в наших проектах — растет количество покупателей из регионов. Более 40% наших клиентов сейчас — не московские жители, которые при этом понимают, что Москва — это культурный и экономический центр России. Страны, в которой они родились и в которой зарабатывают деньги, с которой связаны их интересы.

Какие у клиентов страхи относительно вложений в недвижимость? 
Я вижу, что все наши клиенты все более уверенно смотрят в будущее. Потребность в инвестициях сохранилась, а московское жилье всегда было ликвидным продуктом, и оно не обесценится так, как на других рынках. Среди изменений можно отметить тот факт, что сегодня люди более тщательно подходят к выбору недвижимости. Предпочтение отдается девелоперам со сложившейся репутацией, давно работающим на рынке, устойчивым к кризисам, диверсифицирующим портфель за счет различных форматов и классов недвижимости. Кроме того, люди голосуют за без сомнения уникальные проекты. Такие как «Бадаевский» — клиенты приходят именно за ним, ни с чем не сравнивают. Он не похож ни на один прошлый и будущий проект — и люди понимают, что аналогов ему невозможно будет найти.  Поэтому купить его больше шансов не будет.

Что такое инфраструктура в элитных домах?

 Мы в свое время поняли, что в элитном сегменте не хватает собственной мощной инфраструктуры. И в жилых кварталах «Золотой» прямо напротив Кремля впервые создали полноценную инфраструктуру: собственный фитнес-центр с бассейном, спа со всевозможными процедурами, галерея бутиков, кафе, детский центр, рестораны с именитыми шеф-поварами. Жителям не придется даже покидать территорию своего дома, чтобы получить все необходимые услуги. Это первый такой пример в недвижимости класса de luxe — ведь обычно дома такого формата в принципе не предполагают собственную инфраструктуру, поскольку находятся в уже сложившейся застройке центра города. Но мы учли запрос покупателей и отвели в проекте около 20 тыс. кв. м под коммерческие помещения — что вызвало большой отклик у покупателей. Практически во всех наших жилых комплексах люди могут в тапочках и домашней одежде прийти в бар или сходить в фитнес-зал — например, в комплексе ОКО в Сити у нас на последних этажах есть балетная студия, где можно заниматься спортом с потрясающе красивым видом на город перед глазами. То есть людям важно не ограничиваться в жилом комплексе только наличием своих стен. 

Какие сегодня запросы у богатых россиян?

В элитном сегменте запросы покупателей постоянно меняются — и на старте проекта предугадать, какими будут предпочтения покупателей по окончании строительства, практически невозможно. Поэтому мы стараемся сами создавать тренды и закладываем в домах максимальную вариативность.

Например, в первом в локации Сити комплексе небоскребов с квартирами Capital Towers мы предусмотрели порядка 15 вариантов площадей для лотов с двумя спальнями. Потому что одни люди предпочитают простор и размах, другие же более аскетичны, и им не нужна, условно, 40-метровая спальня. Тем более, что сейчас все популярнее становится идея осознанного потребления, отказ от ненужных, неиспользуемых вещей и пространств.

Какие архитектурные решения сейчас наиболее популярны?
Архитектура не может быть модной — она должна быть прежде всего вписана в контекст места. Архитектор и девелопер, работая над проектом, должны исходить из локации, думать, что здание привнесет в ландшафт. Если речь о доминанте, то необходимо предусмотреть, как она впишется в силуэт всего города. Это большая ответственность. Дом, не подходящий месту, не сможет стать полноценной частью города — каким бы модным он ни был в моменте. Поэтому хочется, чтобы все несли ответственность за то, что они строят, и понимали, что будет с этим домом через 50, 100 и более лет.