Продажа квартиры в ипотеке банка
В последнее время все чаще в продаже появляются квартиры, которые находятся в залоге у банка. Причины могут быть разные, но факт остается фактом — предложений квартир в ипотеке банка становится все больше. Как же такую квартиру продать?
Оглавление
Какой именно будет процедура продажи квартиры, это зависит от банка, в котором Вы брали ипотеку. Но в целом возможно три сценария развития событий. Рассмотрим каждый из них, в том числе плюсы и возможные риски.
Покупатель до сделки погашает ипотеку продавца
Покупатель до сделки погашает остаток кредита за продавца. Далее снимается обременение с квартиры. И после этого уже можно проводить «классическую» сделку купли-продажи квартиры.
Для продавца такой вариант, безусловно, удобен. Поскольку не нужно думать, как погасить остаток кредита, где найти деньги и как все это согласовать с банком. А вот для покупателя не все так просто. Ведь он должен погасить остаток кредита за чужого человека и надеяться, что тот его не обманет, и продаст ему квартиру, когда снимет обременение, или на квартиру другой кредитор не наложит новое обременение. Поэтому покупатели крайне неохотно идут на такие условия, и такие сделки очень редки сейчас. При использовании такой схемы необходимо оформлять договор займа между Покупателем и Продавцом на уплачиваемую покупателем банку сумму.
На начало 2020 года ГАЗПРОМ банк, например, не идет ни на какие другие схемы, кроме указанной, при продаже находящейся в ипотеке квартиры. Помните об этом, когда берёте ипотеку в этом банке. Если будут сложности с погашением ипотеки, то продать квартиру в ипотечном залоге будет чрезвычайно сложно.
Банк снимает обременение одновременно со сделкой
Второй вариант, это когда банк «доверяет» продавцу. Суть в следующем. На сумму остатка задолженности покупатель открывает аккредитив, который фактически исполняется в пользу банка — он будет исполнен, как только право собственности перейдет к покупателю. Либо остаток задолженности закладывают в ячейку, в которую входит сотрудник банка и получает банк эти деньги, как только право собственности перейдет к покупателю.
Почему я говорю, что банк доверяет продавцу? Потому что в этом случае документы на снятие обременения подаются до фактического получения денег банком.
Для продавца и покупателя это самая удобная и комфортная схема сделки с такой квартирой!!! Похвалим ВТБ за использование подобной отработанной им схемы. Снятие обременения и регистрация права собственности на покупателя происходит одновременно. Все происходит достаточно оперативно. Рисков нет, конечно, при условии, что все правильно организовано и контролируется.
Обременение снимается за 2 шага
Третий сценарий — это когда банк выступает одной из сторон по договору вместе с продавцом и покупателем. Такая схема сделки также часто встречается на рынке недвижимости. Регистрация права собственности происходит в два этапа.
Суть ее в следующем. На сумму остатка задолженности открывается аккредитив или ячейка. Банк дает разрешение на проведение сделки с сохранением записи об ипотеки. Проводится сделка и собственность регистрируется на покупателя, но обременение пока еще остается. Как только банк получает «свои» деньги, он подает документы на снятие обременения.
Такая схема сделки также надежная и безопасная, но по срокам получается дольше.
Безусловно, можно еще рассмотреть покупку с ипотекой банка, у которого квартира находится в залоге, но это уже детали.
Подводя итог, можно сказать следующее. Квартиры, которые еще находятся в ипотеке у банка можно продавать и покупать!
Главное правильно организовать процесс, подготовить документы и все проконтролировать.
Мы, в компании VIPFLAT, знаем эти процессы ОТ и ДО. И будем рады Вам помочь! Обращайтесь!
Ответы на вопросы. Продажа квартиры в ипотеке банка
Зачем обращаться к брокеру, если можно найти квартиру самостоятельно?
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Как быстро можно закрыть сделку?
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Как вы проверяете историю объекта?
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Чем покупка элитного жилья отличается от обычного?
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
