Продажа квартиры в ипотеке банка
В последнее время все чаще в продаже появляются квартиры, которые находятся в залоге у банка. Причины могут быть разные, но факт остается фактом — предложений квартир в ипотеке банка становится все больше. Как же такую квартиру продать?
Какой именно будет процедура продажи квартиры, это зависит от банка, в котором Вы брали ипотеку. Но в целом возможно три сценария развития событий. Рассмотрим каждый из них, в том числе плюсы и возможные риски.
Покупатель до сделки погашает ипотеку продавца
Покупатель до сделки погашает остаток кредита за продавца. Далее снимается обременение с квартиры. И после этого уже можно проводить «классическую» сделку купли-продажи квартиры.
Для продавца такой вариант, безусловно, удобен. Поскольку не нужно думать, как погасить остаток кредита, где найти деньги и как все это согласовать с банком. А вот для покупателя не все так просто. Ведь он должен погасить остаток кредита за чужого человека и надеяться, что тот его не обманет, и продаст ему квартиру, когда снимет обременение, или на квартиру другой кредитор не наложит новое обременение. Поэтому покупатели крайне неохотно идут на такие условия, и такие сделки очень редки сейчас. При использовании такой схемы необходимо оформлять договор займа между Покупателем и Продавцом на уплачиваемую покупателем банку сумму.
На начало 2020 года ГАЗПРОМ банк, например, не идет ни на какие другие схемы, кроме указанной, при продаже находящейся в ипотеке квартиры. Помните об этом, когда берёте ипотеку в этом банке. Если будут сложности с погашением ипотеки, то продать квартиру в ипотечном залоге будет чрезвычайно сложно.
Банк снимает обременение одновременно со сделкой
Второй вариант, это когда банк «доверяет» продавцу. Суть в следующем. На сумму остатка задолженности покупатель открывает аккредитив, который фактически исполняется в пользу банка — он будет исполнен, как только право собственности перейдет к покупателю. Либо остаток задолженности закладывают в ячейку, в которую входит сотрудник банка и получает банк эти деньги, как только право собственности перейдет к покупателю.
Почему я говорю, что банк доверяет продавцу? Потому что в этом случае документы на снятие обременения подаются до фактического получения денег банком.
Для продавца и покупателя это самая удобная и комфортная схема сделки с такой квартирой!!! Похвалим ВТБ за использование подобной отработанной им схемы. Снятие обременения и регистрация права собственности на покупателя происходит одновременно. Все происходит достаточно оперативно. Рисков нет, конечно, при условии, что все правильно организовано и контролируется.
Обременение снимается за 2 шага
Третий сценарий — это когда банк выступает одной из сторон по договору вместе с продавцом и покупателем. Такая схема сделки также часто встречается на рынке недвижимости. Регистрация права собственности происходит в два этапа.
Суть ее в следующем. На сумму остатка задолженности открывается аккредитив или ячейка. Банк дает разрешение на проведение сделки с сохранением записи об ипотеки. Проводится сделка и собственность регистрируется на покупателя, но обременение пока еще остается. Как только банк получает «свои» деньги, он подает документы на снятие обременения.
Такая схема сделки также надежная и безопасная, но по срокам получается дольше.
Безусловно, можно еще рассмотреть покупку с ипотекой банка, у которого квартира находится в залоге, но это уже детали.
Подводя итог, можно сказать следующее. Квартиры, которые еще находятся в ипотеке у банка можно продавать и покупать!
Главное правильно организовать процесс, подготовить документы и все проконтролировать.
Мы, в компании VIPFLAT, знаем эти процессы ОТ и ДО. И будем рады Вам помочь! Обращайтесь!
