Главный вопрос: какие документы нужны для покупки жилья
Особенности оформления договора купли-продажи
Многих интересуют вопросы: «Где и как осуществить оформление сделки купли-продажи квартиры самостоятельно и не ошибиться? Какую стоимость указывать в договоре купли-продаже квартиры?» На данный момент в этой графе договора можно увидеть как реальную цену, так и стоимость по оценке Проектно-Инвентаризационного бюро или 1 миллион рублей. Как вы понимаете, разница между указанной и реальной суммой может быть очень внушительной.
Оглавление
Почему так происходит?
Реальные цены могут избегать указывать как продавцы, так и покупатели.
Фиктивное занижение реальной стоимости позволяет продавцу значительно сократить расходы при уплате налога от продажи квартиры, а при стоимости в договоре до миллиона и вовсе избежать трат.
С 2016 года продавец не платит налогов, если с момента сделки прошло более 5 лет (если сделка была зарегистрирована до 2016 года, то более 3 лет). Более подробно можно прочитать тут: http://vipflat.ru/nalog5let.
Все указанные льготы касаются только резидентов России. Если вы прожили в год сделки в Росси менее полугода, то придется заплатить 30% от цифры, указанной в договоре. Поэтому нерезиденты тоже хотят занизить стоимость.
Покупатели просят занизить цену, если у них есть неофициальные доходы или они не хотят «привлекать в себе «внимание». В основном реальных сумм избегают чиновники.
Данный подход содержит не только плюсы. Сложности могут возникнуть в случае расторжения договора и отказа от купли-продажи или при оспаривании сделки в суде. Если суд выносит решение о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной, покупатель может потерять деньги, уплаченные сверх договора, поэтому для него предпочтительней внести в договор реальную цифру.
При указании в договоре купли-продажи заниженной суммы, обязательно необходимо, чтобы продавец написал расписку на всю полученную сумму. Ну или хотя бы обязательство выплатить всю полученную сумму в случае признания договора недействительным.
В чем отличие расписки от обязательства? Расписка подтверждает, что продавец получил сумму. Обязательство — нет, в нем лишь обещание выплатить.
Зачем такие сложности и страхи? Потому что при уходе от налогов на сумму более 500 000 рублей наступает УГОЛОВНАЯ ответственность.
Имея документальное подтверждение дохода от проданной квартиры, продавец имеет право сослаться на него при покупке другого жилья или дорогого авто. Правда рассчитывать на то, что покупатель с радостью захочет оплатить налог в полном объеме сложно, поэтому некоторые продавцы идут на компромисс: снижают стоимость объекта купли-продажи, или оплачивают издержки на услуги нотариуса. Однако существует выход, удовлетворяющий обе стороны. Специалисты советуют предусмотреть подобный поворот событий и задокументировать передачу полной суммы.
Оформление купли-продажи квартиры без нотариуса
Можно ли оформить куплю-продажу без нотариуса и как это сделать? Этот вопрос задавал себе каждый, кто хотел сэкономить на оформлении сделки. Проведение сделки купли-продажи недвижимости без участия нотариуса позволяет распространенная простая письменная форма договора. Для этого сторонам необходимо совместно подать подписанный договор в Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии Санкт-Петербурга. Через несколько дней покупатель сможет получить свидетельство о праве собственности.
Проведение сделки купли-продажи без нотариуса поможет сохранить не менее 0,5 % от суммы, прописанной в договоре. В итоге стоимость проведения сделки купли-продажи квартиры составит около 1000 рублей — это минимум, который придется отдать за помощь юриста.
Стоимость нотариального удостоверения снижена и расчитывается в зависимости от сумму, указанной в договоре:
- до 1 000 000 рублей включительно: 3 000 рублей плюс 0,4% суммы сделки;
- свыше 1 млн рублей до 10 млн рублей включительно: 7 000 рублей плюс 0,2% суммы сделки, превышающей 1 млн рублей;
- свыше 10 млн рублей: 25 000 рублей плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 млн рублей;
Однако у такого способа проведения сделки есть и минусы:
- понадобятся услуги юриста для оформления договора;
- необходимо понимать какие документы нужны, чтобы не было отказа в регистрации. В том числе все равно нужны нотариально заверенные документы;
- без нотариального заверения сторона обдумывающая, как отказаться от сделки купли-продажи, имеет больше дополнительных рычагов давления на оппонента.
Оформление сделки без нотариуса экономно, но имеет массу недостатков, поэтому редко используется
Нотариальная сделка купли-продажи квартиры
Преимущества нотариального сопровождения сделки купли-продажи квартиры лучше всего формулирует буква закона: «Нотариус несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству РФ».
Кроме этого глобального преимущества, есть множество дополнительных, но очень удобных и важных:
- Нотариус в своей удостоверительной надписи подтверждает, что дееспособность сторон проверена. Это крайне важно.
- Нотариус дополнительно проверит правильность и подлинность всех документов необходимых для подтверждения совершения сделки
- Срок регистрации нотариально удостоверенных документов составляет 3 дня, в отличие от 15 дней при регистрации простой письменной формы.
- Нотариус сам подаст на регистрацию и получит документы
- В ходе регистрации сделки купли-продажи нотариус может оперативно ответить на вопросы регистратора и, при необходимости, достать необходимые документы.
Ответы на вопросы. Главный вопрос: какие документы нужны для покупки жилья
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
