Как узаконить перепланировку в Санкт-Петербурге
Как ни странно, многим людям предварительное согласование перепланировки представляется чем-то более обременительным, чем ее последующая легализация «задним числом». Они рассуждают так: сейчас, когда только-только закончено оформление квартиры и идет переустройство, проблем и без того хватает — а вот потом можно будет все спокойно зарегистрировать. Но чаще всего о согласовании перепланировки собственник вспоминает только когда собирается продать квартиру. Тогда и выясняется, что узаконить перепланировку будет гораздо сложнее, дольше и дороже, чем согласовать ее перед ремонтом.
Оглавление
Зачем нужно узаконивать перепланировку?
Для совершения сделок купли-продажи, дарения и других операций с квартирой необходим паспорт на помещение. В случае, если в квартире имеются несогласованные переустройства, в паспорт квартиры проставляется отметка «перепланировка самовольная». Сегодня перепланировка не является основанием для отказа в регистрации договора купли-продажи.
Но по закону государство может арестовать квартиру и принудить собственника вернуть планировку в изначальное состояние, либо продать квартиру с аукциона, восстановить исходную планировку и выплатить собственнику остаток денег.
Этот метод в реальности не применяется, но закон дает возможность противостоять серьезным планировкам с нарушением несущих конструкций, что грозит разрушением дома. Поэтому покупатели не любят квартиры с незаконной планировкой и готовы приобретать их только дисконтом.
Если покупатель использует ипотечные средства, ситуация существенно усложняется. Многие банки отказываются выдавать кредиты на объекты с незаконной перепланировкой. Другие же жестко определяют срок, в течение которого новый собственник должен легализовать переустройство квартиры. При этом в случае, если зарегистрировать какие-либо изменения не получится, все риски ложатся на плечи покупателя.
Какую перепланировку нужно узаконивать?
Конечно, многие люди попадают в ситуацию, когда требуется узаконить перепланировку, не по своей вине. Проблема заключается в том, что требования к перепланировкам не раз менялись. И если в начале двухтысячных власти закрывали глаза на такие изменения, как устранение бетонных пеналов для объединения санузлов, снос и возведение ненесущих стен, то сегодня одни из этих изменений придется узаконить, а другие — устранить, вернув квартире первоначальный вид.
Согласно Жилищному кодексу РФ, под перепланировкой помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт. Это означает, что согласовывать придется практически любые изменения: снос или возведение перегородок, перенос дверных проемов, объединение комнат, увеличение жилого пространства за счет нежилого, переоборудование санузлов, перенос мокрых точек и т.д.
Как узаконить перепланировку?
Легализация уже выполненной, но не согласованной перепланировки возможно только в том случае, если она не нарушает существующие нормы и правила, а соответственно не нарушает права и законные интересы граждан, а также не создает какой-либо угрозы их жизни и здоровью. Нужно отметить, что ряд изменений узаконить будет невозможно — например, размещение санузла над жилыми помещениями и кухнями, ликвидация или уменьшение воздуховодов и т.д. Однако в любом случае узаконивание уже существующей перепланировки происходит только в судебном порядке и выглядит так:
- Вы готовите проект перепланировки и обращаетесь с ним в межведомственную комиссию. Как правило, МВК в согласовании перепланировки отказывает, о чем выдает официальный документ, который и является основанием для обращения в суд. В среднем МВК в Санкт-Петербурге заседает раз в месяц.
2. Обращение в суд. Помимо отказа МВК и проекта вам понадобятся старый и новый (с отображенными изменениями) техпаспорты, планы квартир, расположенных выше и ниже вашей (получаются через ПИБ), ксерокопии и оригиналы договора купли-продажи квартиры и свидетельства о праве собственности. Также необходимо будет составить исковое заявление со ссылкой на статью 29 ЖК РФ («Последствия самовольной перепланировки»). Суд назначит строительно-техническую экспертизу, которая оценит состояние стен, соответствие жилья пожарным, санитарным нормам и выдаст заключение о допустимости сохранения перепланировки.
Если в квартире присутствуют несогласуемые изменения, ей придется вернуть первоначальный вид.
В случае положительного решения, вам останется лишь известить компетентные органы о том, что перепланировка зарегистрирована и может быть сохранена. Для этого необходимо обратиться в орган кадастрового учета, а затем получить новый техпаспорт и свидетельство о праве собственности.
Таким образом, ничего невозможного в том, чтобы узаконить перепланировку нет, однако этот процесс требует значительного времени и усилий. Если процедура самостоятельной легализации перепланировки кажется вам слишком сложной, можно обратиться в специализированное агентство. А если какие-либо вопросы возникли в процессе продажи недвижимости, стоит проконсультироваться у профессионального риэлтора, который подскажет наилучшую стратегию действий.
Ответы на вопросы. Как узаконить перепланировку в Санкт-Петербурге
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
