Привлекательность инвестиций в элитную недвижимость Санкт-Петербурга
Доля элитных квартир, приобретаемых с инвестиционными целями, в Санкт-Петербурге всегда была достаточно невелика и не превышала 7–10 % сделок. Однако с 2014 года их число возросло. Отчасти этому способствовало начало продаж в нескольких крупных объектах, которые обещают существенный рост цен на высокой стадии готовности. Но, конечно, основной вклад внесла курсовая волатильность.
Во что инвестировать?
Сегодня многие инвесторы вкладывают средства в элитную недвижимость с целью не столько приумножить капитал, сколько сохранить имеющийся. С этой точки зрения элитная недвижимость очень выгодна, поскольку менее всего теряет в цене во время кризиса и быстрее переходит в рост по мере стабилизации рынка.
В отличие от масс-маркета премиальная недвижимость не обесценивается с течением времени, ведь ее основные преимущества (центральное расположение и высокое качество строительства) не устаревают.
Согласно статистике, наиболее интересны сейчас покупателям премиального жилья небольшие квартиры: не более 2–3 спален и площадью до 140 кв. м. Именно на долю такой недвижимости пришлось 65 % всех сделок с жильем бизнес-класса в 2015 году. Нужно отметить, что тенденция к уменьшению площади жилья началась еще до кризиса и, скорее всего, продолжится, когда цены выйдут в рост. Поэтому именно такие квартиры можно считать наиболее ликвидными и при условии выгодной покупки — привлекательными для инвестиций.
Самыми прибыльными традиционно считаются объекты future prime — крупные проекты с длительными сроками строительства и перспективой многоэтапного повышения цены. Однако сроки окончания строительства в таких объектах также могут быть не раз отложены. Поэтому для тех, кто играет наверняка, более интересны объекты на высокой стадии готовности: прибыль по ним меньше, но и риски минимальны. В премиальных объектах, продажи в которых только начались, можно осуществить «оптовые» инвестиции, получив доход от покупки и последующей реализации сразу нескольких квартир.
«Голландия», Адмиралтейского кан., д. 15
Хотя обычно с инвестиционными целями рассматривается покупка первичной недвижимости, в кризис хорошие возможности может предлагать и жилье на вторичном рынке. Сейчас спрос на такую недвижимость невелик, что заставляет ее владельцев существенно «двигаться» по цене. Однако в ближайшие годы, когда количество первичных проектов снизится, а ликвидные «новые» предложения будут быстро вымываться, спрос на вторичную недвижимость возрастет, и ее можно будет выгодно перепродать — целиком либо разбив на несколько квартир меньшей площади.
Факторы, определяющие привлекательность «элитки» для инвестиций
Местоположение. В «Золотом треугольнике» и Центральном районе Петербурга длительного снижения цен можно не опасаться, однако найти подходящий объект для инвестиций будет непросто, ведь предложение очень ограничено. Стоит обратить внимание на острова, где много зелени и развита инфраструктура. Особенно перспективен Петровский остров, где в настоящее время активно ведутся реконструкция и переустройство.
Конкуренты. Наиболее привлекательны объекты в престижных районах, где возможности новой застройки практически исчерпаны и можно не опасаться снижения цен вследствие появления рядом первичного объекта бизнес-класса.
Дом у Таврического сада, Радищева ул., 39
Соотношение цены с вторичной недвижимостью в данном районе. Если «маржа» невелика, существенной прибыли ждать не стоит.
Риски. В кризис риски «долгостроя» и «недостроя» существенно повышаются, поэтому инвестору необходимо принимать во внимание репутацию, опыт застройщика и его финансовое положение.
Выбрать идеальный объект для инвестиций с минимальными рисками сможет только компетентный риэлтор, имеющий доступ к «закрытым» предложениям и инсайдерской информации. Обратитесь в компанию «Элитные квартиры», и мы эффективно разрешим все сложности, связанные с продажей или покупкой жилой недвижимости бизнес-класса.
Ответы на вопросы. Привлекательность инвестиций в элитную недвижимость Санкт-Петербурга
Чем покупка элитного жилья отличается от обычного?
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Зачем обращаться к брокеру, если можно найти квартиру самостоятельно?
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Как вы проверяете историю объекта?
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
Помогаете ли с организацией ремонта и обустройства после покупки?
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
