Продажа квартир по переуступке: секреты и подводные камни

«Уступка» — это ситуация, когда дольщик решил передать свои права на квартиру до окончания строительства. Уступка в домах, которые строятся с соблюдением ФЗ 214, регистрируется в Росреестре, проводится с согласия или уведомления застройщика, продавец получает деньги только после регистрации договора долевого участия на имя покупателя. Чем меньше предложений остается в свободной продаже, тем выше становится стоимость таких привлекательных объектов. Есть здесь и определенные риски. Какие, и можно ли их избежать?

До момента сдачи дома в эксплуатацию процедура переуступки может быть проведена несколько раз

В каких случаях это законно

Законодательной базой для оформления подобных сделок является статья 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004, а также статья 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…».

Договор будет действителен при соблюдении ряда условий:

на момент его заключения еще не подписан акт приема-передачи;

продавец (цедент) уже выплатил всю сумму, указанную в документах, либо в договоре необходима фраза о переводе долга на нового дольщика;

если это предусмотрено договоренностями, необходимо документальное согласие застройщика на переуступку или письменное свидетельство того, что он уведомлен о предстоящей сделке;

если в деле фигурируют кредитные средства, понадобится согласие банка.

Уведомление о получении застройщиком письма лучше сохранить до перехода квартиры в собственность

В чем опасность?

Компания-застройщик обанкротилась или близка к этому, и люди, владеющие этой информацией, пытаются быстро избавиться от уже неликвидного товара.
Если после заключения договора возникнут неприятности, цедент не примет претензий: обратиться можно будет только к застройщику, а эта затея изначально бесперспективна. Чтобы избежать подобного сценария, можно прописать в документах ответственность продавца на этот случай.

Не редкость ситуации двойной переуступки прав.
Положительное решение в суде при таких обстоятельствах выносится в основном в пользу первого покупателя (цессионария). Сделка будет безопасной, если проведена процедура регистрации в Росреестре. Предлагают выплатить деньги до регистрации уступки? Наверняка что-то не чисто. В пакет документов, который получает новый дольщик, должны входить долевой договор, все дополнительные соглашения, оригиналы платежных документов, подтверждающие факт оплаты первого дольщика. Их передачу необходимо зафиксировать письменным актом, подписанным обеими сторонами.

Не все продавцы одинаково честны.
Проверьте самолично, уведомил ли цедент девелопера о том, что уступает недвижимость: иначе сделку могут признать фиктивной. Убедитесь в том, что за ним не числится долгов, нет просрочек платежей с пеней, поскольку при таких обстоятельствах возможно расторжение предварительных договоренностей.

Деньги за квартиру переводятся только после регистрации договора долевого участия на имя покупателя

Застройщик может потребовать процент от сделки. Не все знают, что это незаконно, и соглашаются. Есть приятная новость: немало судебных дел по факту оспаривания оплаты за согласование переуступки завершилось в пользу покупателей.

Возможны ошибки с оформлением бумаг, которые приводят к аннулированию договоренностей. Избежать этого поможет привлечение профессиональных агентств и нотариуса: здесь дополнительные расходы как никогда оправданы.

Некоторые компании прописывают в договоре невозможность переуступки, чтобы исключить временных инвесторов. Такой своеобразный «фейс-контроль» практикуют в основном с объектами премиум- и бизнес-класса, где важно уже на начальном этапе привлечь людей определенного достатка, которым будет комфортно соседствовать.

В вопросе приобретения такой недвижимости действительно много подводных камней. Но цель оправдывает средства, а в данном случае целью является доступное жилье, а средством — более пристальное внимание к условиях покупки. Для многих это единственный вариант обзавестись недвижимостью: почему бы не рассмотреть его «под микроскопом»?