Продажа квартир по переуступке: секреты и подводные камни
Покупка квартиры на первичном рынке у застройщика — не самый дешевый вариант, как принято считать. Аналогичную недвижимость через агентства можно приобрести на 10-20 % дешевле — по договору переуступки прав. Покупатели зачастую уверены, что у строительной компании самые низкие цены, и обращаются сразу туда, не обращая внимания на то, что еще предлагается на рынке. Практически все переуступки реализуются через агентства, т.к. застройщику нужно продавать свои квартиры.
«Уступка» — это ситуация, когда дольщик решил передать свои права на квартиру до окончания строительства. Уступка в домах, которые строятся с соблюдением ФЗ 214, регистрируется в Росреестре, проводится с согласия или уведомления застройщика, продавец получает деньги только после регистрации договора долевого участия на имя покупателя. Чем меньше предложений остается в свободной продаже, тем выше становится стоимость таких привлекательных объектов. Есть здесь и определенные риски. Какие, и можно ли их избежать?
До момента сдачи дома в эксплуатацию процедура переуступки может быть проведена несколько раз
В каких случаях это законно
Законодательной базой для оформления подобных сделок является статья 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004, а также статья 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…».
Договор будет действителен при соблюдении ряда условий:
на момент его заключения еще не подписан акт приема-передачи;
продавец (цедент) уже выплатил всю сумму, указанную в документах, либо в договоре необходима фраза о переводе долга на нового дольщика;
если это предусмотрено договоренностями, необходимо документальное согласие застройщика на переуступку или письменное свидетельство того, что он уведомлен о предстоящей сделке;
если в деле фигурируют кредитные средства, понадобится согласие банка.
Уведомление о получении застройщиком письма лучше сохранить до перехода квартиры в собственность
В чем опасность?
Компания-застройщик обанкротилась или близка к этому, и люди, владеющие этой информацией, пытаются быстро избавиться от уже неликвидного товара.
Если после заключения договора возникнут неприятности, цедент не примет претензий: обратиться можно будет только к застройщику, а эта затея изначально бесперспективна. Чтобы избежать подобного сценария, можно прописать в документах ответственность продавца на этот случай.
Не редкость ситуации двойной переуступки прав.
Положительное решение в суде при таких обстоятельствах выносится в основном в пользу первого покупателя (цессионария). Сделка будет безопасной, если проведена процедура регистрации в Росреестре. Предлагают выплатить деньги до регистрации уступки? Наверняка что-то не чисто. В пакет документов, который получает новый дольщик, должны входить долевой договор, все дополнительные соглашения, оригиналы платежных документов, подтверждающие факт оплаты первого дольщика. Их передачу необходимо зафиксировать письменным актом, подписанным обеими сторонами.
Не все продавцы одинаково честны.
Проверьте самолично, уведомил ли цедент девелопера о том, что уступает недвижимость: иначе сделку могут признать фиктивной. Убедитесь в том, что за ним не числится долгов, нет просрочек платежей с пеней, поскольку при таких обстоятельствах возможно расторжение предварительных договоренностей.
Деньги за квартиру переводятся только после регистрации договора долевого участия на имя покупателя
Застройщик может потребовать процент от сделки. Не все знают, что это незаконно, и соглашаются. Есть приятная новость: немало судебных дел по факту оспаривания оплаты за согласование переуступки завершилось в пользу покупателей.
Возможны ошибки с оформлением бумаг, которые приводят к аннулированию договоренностей. Избежать этого поможет привлечение профессиональных агентств и нотариуса: здесь дополнительные расходы как никогда оправданы.
Некоторые компании прописывают в договоре невозможность переуступки, чтобы исключить временных инвесторов. Такой своеобразный «фейс-контроль» практикуют в основном с объектами премиум- и бизнес-класса, где важно уже на начальном этапе привлечь людей определенного достатка, которым будет комфортно соседствовать.
В вопросе приобретения такой недвижимости действительно много подводных камней. Но цель оправдывает средства, а в данном случае целью является доступное жилье, а средством — более пристальное внимание к условиях покупки. Для многих это единственный вариант обзавестись недвижимостью: почему бы не рассмотреть его «под микроскопом»?
Ответы на вопросы. Продажа квартир по переуступке: секреты и подводные камни
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
.jpg "С видом на Алые паруса Продажа квартиры 133м² 'Приоритет' Воскресенская наб., 32")
