Кого благодарить за возросший спрос?
Публикуем интервью Леонида Рысева, генерального директора компании «Элитные квартиры», изданию «Деловой Петербург»: "Продавец самого дорогого жилья в Петербурге, рассказал о том, кого благодарить за возросший спрос, почему никто не хочет жить на Моховой и какой дом приглянулся Олегу Тинькову".
Леонид, как сейчас выглядит рынок элитной недвижимости Петербурга? Не посыпался ли он в этот кризис?
— Мы с 2008 года в постоянном кризисе. Уже привыкать стали. Элитный рынок не посыпался, поскольку у его участников большой запас прочности. Они не суетятся и обычно не торопятся с продажей жилья. Но если им приходится продавать недвижимость срочно, то двигаются на те 10–30%, которые потеряли другие сегменты рынка. Так что мысль о том, что элитная недвижимость не падает в цене, — всего лишь миф. При определенных обстоятельствах падает.
А каков спрос на нее?
— Это активный живой рынок. Как правило, покупатели элитного жилья делают накопления в валюте. Поэтому, когда курс доллара высокий, они с удовольствием покупают недвижимость. Если год назад эти люди смотрели квартиру 100 м2, то теперь за те же деньги смотрят 130 м2. Эти дополнительные метры для них как бонус.
А инвесторы с рынка ушли?
— Скажем так, до 2008 года, когда недвижимость дорожала на 50% в год, число таких покупателей составляло не менее 30–40%. Все свободные деньги сразу шли в недвижимость. В 2014 году, когда все валилось и народ покупал по два телевизора и два холодильника, наши клиенты тоже покупали по две–четыре квартиры. Приходили и говорили: «У меня 100 млн рублей на депозите. Как бы их сохранить?» И мы подбирали для них наиболее подходящие активы. Но сейчас инвесторов среди покупателей около 10%. Это долгосрочные инвесторы или это вложения для сохранения денег. Сегодня покупают истинные инвесторы — они знают, что покупать надо именно тогда, когда еще не все сообразили, что начался рост. Краткосроные инвестиции — это не для текущего момента.
Почему?
— Простой пример: недавно один из наших клиентов продал две квартиры в сданных элитных домах, купленные на старте строительства. Рентабельность от сделок получилась не высокая: в одном случае 16% годовых, в другом — 6% (даже ниже, чем доходность депозита в банке — подробнее в статье "Инвестировать в недвижимость?"). Так что с точки зрения быстрого преумножения капитала это сомнительный путь. Но тот же инвестор на вырученные деньги купил еще четыре элитные квартиры в другом проекте. Вы спросите, почему он не купил 20 студий, что сопоставимо с точки зрения извлечения прибыли из актива? Но таким людям эконом неинтересен в принципе. Квартиры они покупают в том числе для души. И следуют совету барона Натана де Ротшильда, ставшего одним из самых популярных в финансовом мире: «Покупай, когда гремят пушки, и продавай, когда звучат фанфары».
Какие суммы инвестируют?
— Серьезные — по 100 млн, 200 млн рублей за актив. Есть у нас клиент, который попал под американские санкции и решил на часть долларовых активов приобрести недвижимость. На данный момент купили несколько квартир. Две просторные на набережной Невы, одну в доме на пл. Искусств, где квартира Анастасии Волочковой и менеджера банка «ВТБ». Еще три относительно небольшие, но каждая с изюминкой. Сейчас ищем привлекательный вариант, куда вложить оставшуюся сумму из запланированного. Этот человек живет в основном за границей — здесь бывает наездами. Но покупает квартиры для себя. У него нет явного желания получить прибыль от вложений. Хотя, учитывая, что сейчас мы на дне рынка по уровню цен, уже через год–два, когда рынок стабилизируется, эти вложения себя окупят. Но для состоятельных людей важно другое. Для них 10 прекрасных квартир в Петербурге — это как коллекция бриллиантов. Их владением можно наслаждаться, демонстрировать людям своего круга, ими можно и похвастаться. Не то что деньгами на депозите. Не будешь ведь всем выписку со счета показывать…
Изменился портрет покупателя?
— Да. Традиционных покупателей стало меньше. У тех, кто обычно покупал элитку, сейчас сложности. Богатые люди сосредоточены на спасении бизнеса, на его ручном управлении — им просто некогда. Зато на рынке стали заметны те, кто раньше оставался в тени. Между собой мы называем таких клиентов «продавцами бисера». Это тихие люди, которые сделали деньги на каких–то простых бизнесах, вроде продажи «фурнитуры». На биржах они не играют, инвестиционных проектов не запускают, тусовок избегают. Но когда цены на недвижимость в долларах снизились, они стали активно ее покупать. И около 20% сделок с элиткой приходится на их долю.
А звезды часто становятся вашими клиентами?
— Те, кого по телевизору показывают, — единицы. Основные звезды в Москве. А москвичам элитная недвижимость Петербурга не очень интересна. Покупал у нас квартиру Борис Моисеев... А основной контингент — бизнесмены.
Это так называемые «московские питерцы», которые в столице подросли и хотят, чтобы было куда вернуться. Они покупают недвижимость легко и быстро. Может, денег больше, может, четко понимают, чего хотят, и не сомневаются. В Москве вообще другой темп принятия решений.
Местная элита значительно медлительнее: ходят, смотрят, наслаждаются процессом.
А насколько активны выходцы из «Газпрома»?
— Весьма активны. И ускоряются, поскольку переезд в Петербург из Москвы монополия должна завершить к началу 2018 года. К нам переселится целый город весьма состоятельных людей. Прогуляйтесь утром около «Адмиралтейской». Там уже сейчас как на Wall Street в Нью–Йорке: идут одинаковые люди — с дорогими чемоданчиками, одинаково хорошо одеты. Это те, кого нужно поблагодарить за поддержку спроса на элитное жилье в Петербурге. Сейчас примерно треть сделок в сегменте проходит с их участием. Год назад было в 2 раза меньше.
Это люди с высоким достатком, но все–таки разным…
— Да. Я бы условно разделил менеджеров «Газпрома» на три группы. Первая — топ–менеджеры. Они покупают жилье стоимостью от 100 млн рублей и выше. Две самые дорогие сделки прошлого года в Петербурге заключили именно они. Один топ–менеджер купил квартиру площадью 300 м2 на Крестовском острове, второй — квартиру площадью 400 м2 на Каменном.
Пентхаус Алексею Миллеру в доме на Зоологическом пер. тоже вы помогали покупать?
— Нет. Я думаю, Андрей Молчанов (основатель «Группы ЛСР», которая построила дом на Зоологическом пер.) и Алексей Миллер хорошо знакомы. Причем пул квартир в этом доме был приобретен еще в 2008 году, когда здание только начинали строить.
Понятно. А еще две группы?
— Вторая группа — начальники. Бюджет их сделок — 50–80 млн рублей за лот. Причем бывает они покупают несколько квартир: одну — для себя, остальное — с прицелом, может быть, позже продать кому–нибудь из коллег. Вот например лучшую в комплексе "Смольный парк" и немного подешевле, но с отличным видом.
И третья группа — средний класс. Они активно берут ипотеку в Газпромбанке, видимо, на хороших условиях. И покупают жилье, например, в тех же проектах «Парадный квартал», «Смольный парк» но пониже стоимостью — от 30 млн рублей за квартиру. Но обязательно готовое жилье, и обязательно в новых домах.
Это такое жесткое требование? А как же квартиры в старом фонде исторического центра?
— Нет. Такое жилье у менеджеров «Газпрома», да и вообще на рынке, спросом не пользуется. Это же старые расселенные коммуналки в домах, где ветхие коммуникации, узкие подъезды и сомнительное социальное окружение. Есть, конечно, исключения. Например, упомянутый дом на пл. Искусств, который прошел полную реконструкцию — там новая инженерия и есть подземный паркинг. Но это счастливое исключение из правила. Поэтому квартиры в нем стоят в 3 раза дороже, чем в старом доме по соседству. Вообще, это миф, что любой дом в центре — это круто. В последнее время произошла революция в умах. Поэтому квартира в новом доме у Сосновки Прямо у Суздальского озера стоит в 2 раза больше, чем на Моховой ул. Причем на Моховую ехать никто не хочет.
А я думала, что квартиры с музейными интерьерами — это и есть элитное жилье…
— Они никому сегодня не нужны. Квартиры с антиквариатом в старом фонде традиционно покупали люди творческих профессий и иностранцы. Но… у людей искусства сейчас нет денег, а иностранцев из–за охлаждения отношений России и Запада на рынке почти не осталось. Правда, год назад, когда рубль рухнул, их стало больше. Цены на недвижимость в Петербурге стали для них очень привлекательны. «Барскую» квартиру на ул. Чайковского сегодня можно купить по 1 тыс. евро за 1 м2. Для сравнения: средние цены в центре Парижа — 10-15 тыс. евро за «квадрат». Париж, конечно, у элиты ценится выше, чем Петербург. Но не на столько же! Те, кто это понимают, оживились. Но их пока мало. Если бы имидж страны был позитивнее, если бы не было Крыма, санкций, Сирии, сложностей с оформлением виз и прочих страхов, иностранцы были бы значительно активнее.
А состоятельных людей из российских регионов много?
— Да. С Севера, из нефтяных районов. Очень приятные клиенты. Они, как правило, приезжают в Петербург на несколько дней и быстро покупают готовые квартиры с отделкой или с хорошим ремонтом. Требуют, чтобы было все — до халатов и тарелок. Раньше, кстати, считалось, что ремонт в элитной квартире не нужен, поскольку новый хозяин все равно будет переделывать все под себя. Но тренд поменялся. Современные, чистые, яркие квартиры с ремонтом сегодня в большой цене. Они хорошо продаются, например, квартира в уже упомянутом Парадном квартале:
Каких фишек хотят нынешние покупатели элитки?
— Двухэтажные квартиры, камины, сауны — все это уже никому не нужно. Зато часто спрашивают про бассейн. Сейчас на Каменном острове в продаже есть такой дом — 1200 м2 для одной семьи. Там «квадрат» стоит 800 тыс. рублей. И есть бассейн. Его смотрят топ–менеджеры «Газпрома». И Олег Тиньков им интересовался. Но пока никто не купил.
— В моде также открытые террасы, где можно поставить шезлонги и даже выращивать плодовые деревья и цветы, устраивать пикники. Появились технологии, которые делают все это возможным даже в нашем климате. Квартиры с террасами — хит продаж этого года. Как пример квартира у Крестовского.
А пентхаусы?
— Интерес к ним есть. Но в нашем городе, к сожалению, ранее никто их правильно не строил. Покупатели вынуждены были приводить это жилье в порядок под себя — все переделывая. Плюсов у этого формата много. Высокие потолки и панорамные окна в пол — спишь как на облаках. Красивые виды. Свободные планировки. Такое эксклюзивное жилье потом легко продается. Но покупают его как дорогую игрушку или для реализации амбиций. Семейные пары (а это основные покупатели элитного жилья) пентхаусы не жалуют. Хотя в HOVARD PALACE есть пентхаус, который может быть именно семейным.
А насколько свежа тема с личным лифтом в квартиру?
— Это уже общеупотребимо. Никого не удивишь.
Крестовский остров долгие годы считался самым элитным местом города. Это до сих пор так?
— Интерес к этой локации высок. Но продавать там особенно нечего. Осталось два–три проекта достойного уровня. Много в предложениях квартир в домах, построенных 10–15 лет назад. Продавать их трудно. Ведь для сделки нужно комплексное сочетание хорошей квартиры, дома, места и окружения. А такого предложения на острове почти нет.
Близость нового футбольного стадиона как–то влияет на спрос?
— Никак не влияет. Что странно. Правда, несколько элитных квартир с видом на стадион у нас купили для того, чтобы после матча на террасе встретиться с друзьями и отметить это событие.
Такая покупка ради праздника. Многие богатые люди — активные болельщики и спонсоры спортивных мероприятий и команд. Для них чемпионат — огромное событие. Они прилетают на личном самолете на все интересные матчи.
Это стиль жизни. И очень многие так живут.
Если Крестовский почти застроен, где будут появляться новые элитные проекты?
— На Петровском острове. Удачное место — он ближе к центру, чем Крестовский, и там будут лучше выезды на материк. Привлекателен район Конюшенной площади. Там есть интересные пятна и проекты, но немного. Территория около «Лахта–центра» тоже весьма перспективна. Не говоря уже о так называемом сером поясе, который здорово бы превратить в зеленый. Почему бы и нет? Вместо предприятий может появиться огромный парк, а в нем — достойное жилье.
А загородной недвижимостью элитная публика интересуется?
— Да. Но этот рынок я не чувствую и движения на нем не вижу. У нас есть клиенты, которые и год назад, и три, и пять искали там подходящее жилье.
Но со сделками медлят. Может, мало достойных объектов. Так что создавать подразделение по загородной недвижимости мы пока не планируем. Хотя клиенты у городского и загородного элитного рынка одни и те же.
Дайте прогноз развития ситуации в элитном сегменте.
— Рано или поздно события в экономике, которые сейчас заставляют людей сидеть «в засаде», закончатся. Уже начались позитивные сигналы — компании работают, технологии развиваются. Нужен хотя бы год позитива. Тогда люди поверят в стабильность, и элитный рынок продолжит поступательное развитие.
А как будет меняться ценник на элитное жилье?
— Сейчас он горизонтальный. И в ближайшие 1–2 года рост будет на уровне инфляции.
Как элитный Петербург выглядит на общероссийском уровне?
— С Москвой нас сравнивать сложно. Столица — отдельный особый мир. А по сравнению с другими городами мы выглядим очень убедительно: и технологии, и люди, и проекты — все на высоком уровне. Не надо прибедняться.
dp.ru
Ответы на вопросы. Кого благодарить за возросший спрос?
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
