НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ – СНИЗИТЬ ИЛИ НЕ ПЛАТИТЬ?

Чтобы пояснить, что я имею в виду, приведу три примера. Сделаю это в виде теста — сначала истории из жизни и варианты ответа. А в конце статьи Вы можете найти правильные ответы — они оказываются не всегда очевидны.

Как не платить налог с продажи квартиры? Возможно ли это?

Оксана

Оксану коллеги по праву считали очень одаренным и удачливым ученым. В России она смогла организовать прибыльную лабораторию и, как мы поняли, научившись «взвешивать молекулы», лаборатория получала даже иностранные заказы. В 2010 году одним из показателей достижений Оксаны стало приобретение нежилого помещения — это позволило получать весомый доход от его необременительной сдачи в аренду.

Чтобы сократить налог до 6 % с дохода, Оксана стала ИП. В 2016 году она решила продать это помещение и полученные деньги использовать для оплаты первого взноса на приобретение помещения в 2 раза большей площади. Задача была успешно решена.

ВОПРОС:

Какой налог уплатила Оксана с доходов от продажи помещения с учетом того, что оно было в ее собственности 6 лет, купила она его за 15 миллионов рублей, за эти годы она вышла замуж, а продала его за 35 миллионов рублей?

ВАРИАНТЫ ОТВЕТА:

• 12 000 000 рублей
• 1 300 000 рублей
• 0 рублей

Как уменьшить налог с продажи квартиры?

Сергей Николаевич

Сергей Николаевич приобрел квартиру на Каменноостровском проспекте в знаменитом благородном доме. Стоимость покупки в 2012 году составила 50 000 000 рублей. А через год он получил двухлетний контракт на работу в Баварии и стал приезжать в Россию только по праздникам — на майские да на Новый год. Квартира стояла пустая, в аренду ее не сдавал — не хотелось пускать чужих. Не бедствовал, зарплата переводилась на его счет в немецком банке, о существовании этого счета работодатель попросил Сергея Николаевича официально уведомить российскую налоговую инспекцию — такое уведомление требуется согласно нашему законодательству.

В Германии он обосновался и понял, что останется там больше чем на 2 года. Квартира стала не нужна. В 2018 году решил продать ее, а так как дома старого фонда перестали быть притягательными для покупателей, удалось выручить только 40 миллионов рублей.

ВОПРОС:

Какой налог был начислен Сергею Николаевичу с доходов от продажи квартиры с учетом того, что она была в его собственности 6 лет и продал он ее дешевле на 10 миллионов рублей, чем приобрел?

ВАРИАНТЫ ОТВЕТА:

• 2 100 000 рублей
• 12 000 000 рублей
• 0 рублей

Михаил

Михаил всегда мечтал жить в новом доме в центре Петербурга и, наконец, его мечта сбылась — Михаил купил квартиру в строящемся доме осенью 2014 года. Стоимость покупки составила 23 000 000 рублей. Собственность на квартиру Михаил оформил только октябре 2020 года. И в начале 2021 года, в силу определённых приятных обстоятельств, Михаил решил продать свою, столь желанную и долгожданную квартиру. За время, пока квартира строилась, у Михаила родился еще один ребёнок, и он решил, что за городом им будет лучше жить, поэтому и продал квартиру. Квартиру Михаил продал с прибылью за 35 000 000 рублей.

ВОПРОС:

Какой налог должен уплатить Михаил с доходов от продажи своей квартиры с учетом того, что она была в его собственности всего несколько месяцев?

ВАРИАНТЫ ОТВЕТА:

• 4 550 000 рублей
• 1 560 000 рублей
• 0 рублей

Советы об уменьшении налогов с недвижимости

В повседневной жизни мы не часто сталкиваемся с продажей квартиры. Поэтому Вам может быть полезна информация, приведенная ниже.

Продавец НЕ платит налог, если квартира находилась в собственности 5 лет. При этом необходимо знать, что срок владения начинается от получения хотя бы доли в квартире. Срок минимального владения может быть снижен до 3-х лет, если:

– продается единственное жилье;

– если новая (вторая) квартира приобретается в срок менее 90 дней с даты продажи старой.

Вы можете вычесть один раз в год из полученного дохода от продажи квартиры сумму в размере 1 млн руб., либо сумму, фактически потраченную на приобретение проданной недвижимости. То есть вычитаем из рассчитанного дохода или 1 млн руб., или затраты на приобретение, а «и то и другое» вместе вычесть нельзя.

При продаже квартир НИЖЕ кадастровой стоимости, если право собственности на них зарегистрировано после 2016 года, налог 13 % от (0,7 * кадастровую стоимость минус вычет 1 млн. или сумма приобретения).

При объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один образуется новый объект недвижимости. А период нахождения в собственности вновь образованного объекта недвижимости будет исчисляться с даты регистрации нового объекта. Тот факт, что «новая квартира» сделана из двух «старых», которые были в собственности более 5 лет, в данном случае роли не играет.

ОТВЕТЫ:

Оксана
Правильный ответ 2 100 00 рублей. Потому что ИП без вычетов по сроку владения. Отмечу, что можно было избежать этого налога, и в постановке задачи есть намек. Обращайтесь — расскажем!

Сергей Николаевич
Правильный ответ 12 000 000 рублей. Потому что при продаже недвижимости до 2019 года, нерезидент обязан был заплатить налог с дохода 30%. И никаких вычетов — ни по сроку, ни по «доход минус расход». Но! С 2019 года к налоговым нерезидентам по сроку владения применяются те же условия освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости, что и к резидентам. Т.е. при владении имуществом более 3 (5) лет налоговая база не возникает. К таким сделкам не всегда начисляют указанные налоги, потому что сложно отследить, живет ли продавец большую часть времени в России.

Михаил

Правильный ответ 0 рублей. Так как теперь срок владения квартирой рассчитывается с момента ее полной оплаты. В нашем случае это 15.10.2014 года. Сделка по продаже произошла 15.01.2021 года, прошло более 5 лет. Срок минимального владения истек. Платить налог не нужно. Но, осторожно! Если доплатить 5000 рублей по результатам переобмеров, то это и будет дата полной оплаты!

Обращайтесь к нам!

Как не платить налог с продажи квартиры?

Как уменьшить налог с продажи квартиры?