Расчёты при покупке элитной недвижимости: что выбрать

На сделке уже ничего не должно обсуждаться.

Основное правило: «На сделке уже ничего не должно обсуждаться. Сделайте так, чтобы стороны чувствовали себя комфортно и общались на легкие темы. Если вы сможете в этот ключевой момент обеспечить приятные эмоции, то именно они запомнятся. И эти тепло и благодарность будут чувствоваться, когда вас будут рекомендовать».

Большинство наших клиентов — это руководители или эксперты с огромным опытом. Они рассказывали нам, что предыдущие сделки с недвижимостью, в которых они участвовали, были ужасны и не подготовлены. И они научили нас, как готовить и проводить сделку.

Чтобы все прошло четко, важно иметь возможность подготовить заявления на открытие депозита, аккредитива, договора аренды ячеек заранее, т. е. получить договоры по электронной почте для проверки. Часто они готовятся только день в день или нам присылают только пустой шаблон.

В практике VIPFLAT мы используем все перечисленные инструменты и подбираем схему под конкретную сделку, чтобы клиенту было удобно, безопасно и без срывов сроков.

Что выбрать? (краткий ориентир перед деталями)

1. Максимальная юридическая определённость — депозит нотариуса (в том числе с дистанционным форматом через ЕИС).
2. Стандартизированный безнал — аккредитив.
3. Наличные и «классика» — банковская ячейка (при грамотном договоре аренды сейфа).
4. Полностью онлайн — сервисы безопасных расчётов банков (СБР), если устраивает их модель условий.

Короткие рекомендации перед сделкой

Запрашивайте и согласовывайте шаблоны заранее.

Делайте запас по срокам — продлить аккредитив или аренду ячейки без личного визита всех сторон часто невозможно.

При необходимости дробите оплату на этапы, но учитывайте технические ограничения банка или сервиса.

Проверьте, где можно оформить доверенности на получение денег — иногда это можно сделать прямо в банке, что экономит время в день сделки.

Депозит нотариуса

Удобнее всего и надежнее использовать расчёты через депозит нотариуса. Удобно, так почти все сделки у нас нотариальные, а депозит нотариуса стоит дешевле аккредитива и ячеек. Нотариус будет контролировать выдачу денежных средств по предъявлении соответствующих документов. Сам нотариус контролирует всю сделку — это очень важно. Это надежнее чем решение «девочки» в банке, принимающей решение о выплате денег и соответствии документов требованиям. Депозит нотариуса можно использовать и при не нотариальной форме договора.

Суть

Деньги перечисляются на публичный депозитный счёт нотариуса и выдаются продавцу строго при исполнении условий сделки. Внесение средств на депозит нотариуса приравнивается к исполнению денежного обязательства; процедура регулируется Основами законодательства о нотариате.

Важные детали

• Депозит можно использовать как по нотариально удостоверяемой сделке, так и отдельно — только для расчёта. [https://notariat.ru/ru-ru/news/depozit-notariusa-dlya-bezopasnyh-sdelok-i-pogasheniya-obyazatelstv-2305]
• Это быстрее и проще, чем аккредитив: не требуется участие банка, инструмент юридически чистый и контролируемый нотариусом, несущим ответственность личным имуществом за сделку.
• Покупателю вносит деньги сразу на депозит нотариуса, ему не нужно вносить на свой счет (что бывает полезно) и показывать подтверждение, откуда эти деньги появились.
• Если нотариус умирает во время сделки, то деньги останутся на депозитном счете нотариуса, как юридического лица. Получить их можно будет после назначения  нотариальной палатой другого нотариуса через 2-4 недели. Вероятность такого события, согласно вычислениям GPT, меньше, чем выпадение 5 шестёрок подряд, что оставляет эту схему расчетов широко распространенной для элитной недвижимости,  в том числе в странах Европы.

Что можно делать через ЕИС

С 2021 года часть нотариальных действий, включая расчёты через депозит, можно проводить дистанционно через Единую информационную систему нотариата (ЕИС).

В удалённом формате (полностью онлайн)

Внести средства на депозит нотариуса, хранить электронные документы, получать выписки из реестров, удостоверять факты в интернете, направлять документы в электронном виде, совершать исполнительные надписи и заверять переводы.

В дистанционном формате (с визитом к ближайшему нотариусу)

Проводить сделки с недвижимостью (купля-продажа, дарение, мена, рента), заключать брачные контракты и соглашения о разделе имущества, сделки с долями в ООО, договоры займа и другие многосторонние соглашения. В этом случае стороны могут находиться в разных городах: каждый обращается к своему нотариусу, а удостоверение проходит через защищённую видеосвязь с регистрацией в ЕИС и последующей отправкой документов в Росреестр.

Аккредитив

Как работает

Покупатель размещает деньги на специальном счёте; банк переводит их продавцу только после наступления заранее оговорённых. Это стандартный банковский инструмент для безопасных расчётов по сделкам с недвижимостью.

Практические нюансы

Закладывайте запас по сроку аккредитива — обычно 2 месяца. Если документы не предъявлены в оговоренный срок, то деньги возвращаются на счет покупателя.

Когда уместен

Если нужен безнал, прозрачность и понятный набор условий.

Банковская ячейка (наличные)

Схема

Наличные закладываются в сейфовую ячейку; доступ к ней продавец получает при выполнении условий, оговорённых в договоре аренды ячейки. Банк не контролирует содержимое ячейки и отвечает только за её сохранность.

В другую ячейку закладывается расписка о получении денег, которую на тех же условиях получает покупатель.

Важно, чтобы в банке была возможность вписать условия независимого доступа ПР и ПК к ячейкам по условиям. В СБЕРЕ в ячейки вписывают только регистрацию, другие условия можно вписывать при расчете через аккредитив.

В разных банках есть разные условия, как можно получить покупателю деньги обратно, если сделка не состоялась, то есть договор купли-продажи не подписан, и в случае отказа в регистрации перехода прав:

• При условии предъявления Банку следующих подлинных документов: Отказ РОСРЕЕСТРА в государственной регистрации права собственности на имя ПОКУПАТЕЛЯ;
• В последний день срока договора аренды без предоставления каких-либо документов, либо с предоставлением выписки, что собственность осталась на ПР;
• При одновременном посещении Покупателем и Продавцом;

Срок аренды ячеек нужно делать с запасом на два месяца, потому что для продления срока требуется присутствие всех сторон, а собрать вместе Продавца и Покупателя очень сложно или они могут использовать необходимость своего присутствия для манипулирования.

Удобно, когда доверенность на доступ к ячейкам третьих лиц можно оформить в самом банке без нотариального заверения. В ВТБ есть такая возможность.

Стоимость проверки наличных очень высока 0,2–0,3%, либо банк может дать (или не дать) машинку для самостоятельного пересчета и проверки. Иногда мы договаривались, что банк проверяет бесплатно, если мы приобретаем 1–2 полиса на страхование квартиры или здоровья, но при этом деньги прогоняются через внесение/получение со счета, что засвечивает суммы и получение может быть остановлено службой безопасности.

При необходимости можно разделить сумму сделки. Например, 50% после регистрации, 40% после регистрации и выписки, 10% после регистрации, выписки и освобождение. Банки не занимаются отслеживанием условий по пакетам, поэтому нужно раскладывать по отдельным ячейкам.

Подводные камни

• Не все банки позволяют гибко формализовать условия выдачи;
• Продление аренды обычно требует личного присутствия всех сторон.
• Проверка наличности — отдельная услуга банка.
• Если одна из сторон попадет во внимание судебных приставов, то ячейку могут арестовать во время сделки. Но автоматически банк не передает сведения об арендаторах в контролирующие инстанции.

Онлайн-сервисы СБР безопасных расчётов банков

Что это

Специальные банковские сервисы для безналичных взаиморасчётов по сделке. То же самое что аккредитив, но деньги находятся не на счете банка, а на счете созданной банком компании. СБР самостоятельно подает документы на регистрацию, а после регистрации производит выплату по условиям. [https://sz-saratov.ru/news/bezopasnaya-sdelka-akkreditiv-ili-sbr-servis-bezopasnyh-raschyotov] [https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/servis-bezopasnykh-raschetov-chto-eto-i-dlya-kogo]

Достоинства

Быстро, просто, дешево

Можно подписать договор без нотариуса и сразу подать на регистрацию — СБР сделаем цифровые подписи для участников

Недостатки

Процесс выплаты идёт автоматически только по событию регистрации. В крупных банках: ВТБ [https://www.vtb.ru/articles/ipoteka/kak-oformit-ipoteku-distantsionno/], Сбер [http://www.sberbank.ru/ru/s_m_business/pro_business/bezopasnye-raschyoty-zachem-zaklyuchat-sdelki-s-akkreditivom/], нельзя включить дополнительные условия передачи квартиры по акту прямой передачи, снятие с регистрации всех прописанных. Если нужны дополнительные условия, то используйте иные схемы расчетов.

ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ

Когда акт передачи квартиры лучше всего подписывать? До или после регистрации права собственности?

Часто в условиях доступа к ячейкам есть Акт приема-передачи квартиры. Встает вопрос: В идеале передавать квартиру стоит при договора купли-продажи, т. к. в этом случае нет необходимости в участии покупателя, чтобы продавцу получить причитающиеся ему деньги. В договоре должна быть фраза, что в случае отказа в регистрации квартиры она должна быть возвращена Продавцу в том же виде. Но «Возрастные» продавцы часто боятся делать это до регистрации.
При продаже квартиры без отделки Акт приема-передачи как правило подписывается в момент сделки.

Может ли банк не соблюсти условия выплаты денег?

Если одна из сторон подаст в банк заявление о приостановке сделки, то банк может отказать в доступе к ячейкам по условиям договором, до момента совместного посещения банка Продавцом и Покупателем. Банк не хочет брать на себя лишнюю ответственность.

Удобная сравнительная таблица

Собрали все основные моменты в талбицу — пользуйтесь, пожалуйста! Ее можно скачать на канале Леонида Рысева — основателя VIPFLAT, эксперта с 30 летним опытом.

Почему с VIPFLAT удобно  — личный опыт и процесс

Многие коллеги спрашивают меня: «С чего начать работу на рынке элитной недвижимости? Как выйти на VIP персон?» 

Ответ на эти вопросы и прост, и парадоксален одновременно: важные персоны станут вашими клиентами, если сами этого захотят. Они проницательны, умны и самостоятельны в решениях. Действительно, рекомендации для нас крайне важны!  Им невозможно навязать услуги, невозможно ими манипулировать с помощью убедительных слов и яркой рекламы. 

А вот подготовить сделку, чтобы провести ее «тик-так» — довольно сложно. И документы для сделки с недвижимостью, безусловно, важная часть подготовки, но далеко не единственная.

На наш взгляд, успех сегодня основан на специализации. Когда ты с утра до вечера много лет работаешь в своем сегменте, то благодаря опыту излучаешь профессионализм и уверенность. Клиенты это чувствуют и идут к тебе. А ты, в свою очередь, без лишней суеты можешь принимать верные решения.

Поэтому мы не беремся за продажу квартир на вторичном рынке, если продавец не готов предоставить нам эксклюзивные права на срок договора, не прислушивается к нашим рекомендациям. Иначе мы не сможем подготовить сделку на должном уровне.

Подготовка начинается еще до начала работы с квартирой. Мы с самого начала, в том числе с помощью подобных статей, стремимся сделать прозрачным для клиента смысл своих действий, когда просим начать подготовку документов заранее, когда и покупателя-то нет на горизонте, беспокоим уточняющими вопросами, которые кажутся совсем несущественными на этом этапе. Все для того, чтобы в ключевой момент сделка не сорвалась и прошла гладко.

Когда в процессе задействованы люди и организации разного уровня клиентоориентированности, всегда возникает дефицит времени и связанная с ним спешка. Как бы вы ни старались, это событие со многими неизвестными, и что-то может пойти не по плану. Наша задача — минимизировать риск неожиданных сбоев до такой степени, когда никто (кроме нас) не заметит сложностей.

Мы автоматизируем всё, что только возможно, и это помогает нам:

• не допускать глупых ошибок;
• освободить время на более вдумчивую работу или развитие.

Как не допустить ошибок при оформлении документов?

Накануне сделки мы создаем полное описание того, что будет происходить в день сделки и отправляем сторонам на согласование. 

Пересылая окончательные согласованные тексты документов, которые будут подписываться, мы сопровождаем их хронометражем — где начнем и когда закончим сделку.

У этих писем несколько задач. Основная — донести до всех сторон согласованные документы и схему сделки. Но не менее важная задача — выявить оставшиеся вопросы. Выявить их необходимо именно накануне, поскольку, как мы пишем в письме: «Во время проведения сделки крайне сложно воспринимается информация, непросто что-то изменить, поэтому мы готовим все заранее, чтобы оформление было комфортным и безопасным для сторон».

Одним из эффективных методов подготовки является подписание подробного Предварительного договора, который позволяет сторонам проговорить все детали «на берегу».

Типовые ошибки при оформлении документов

Поделимся перечнем наиболее частых ошибок, которые мы выявляем при оформлении документов:

• нет подписи нотариуса или регистратора;
• нет печати нотариуса или регистратора;
• нет подписи клиента — написаны только ФИО;
• нет реестрового номера нотариального документа;
• одинаковый реестровый номер на разных документах;
• в «шапке» договора одно число, а в конце договора в заверении нотариуса — другое;
• ошибки в цифрах и датах;
• в пакет для регистрации не вложены необходимые оригиналы или копии документов, в том числе подтверждение прав временно исполняющего обязанности нотариуса;
• цветные копии документов приложены как оригиналы документов.

Обращайтесь, пожалуйста! Сделаем все возможное, чтобы провести сделку для вас и безопасно и комфортно.