Интервью Оксаны Кравцовой. Наши проекты — вне времени
Партнёр VIPFLAT ГК «Еврострой», Оксана Кравцова: «Покупатели недвижимости в наших домах должны быть уверены, что со временем стоимость их актива станет только выше».
К концу года рынок элитной недвижимости Петербурга, кажется, окончательно восстановился, и продажи в проектах верхнего ценового сегмента показывают значительный рост. При этом все большую ценность для покупателей приобретают редкие элитные объекты, за которыми нередко выстраивается очередь. О характеристиках коллекционной недвижимости, динамике цен на элитные квартиры, бизнес-стратегии, ориентированной на диверсификацию,
а также о планах выхода на новые рынки с изданием поделилась генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
Недавно подошел к концу третий квартал, и, наверное, сейчас уже можно говорить о предварительных итогах года на рынке элитной недвижимости. Расскажите, пожалуйста, как изменился спрос на квартиры в ваших домах со стороны покупателей?
Для ГК «Еврострой» третий квартал 2023 года стал очень успешным. Впрочем, на наши квартиры и апартаменты спрос традиционно высокий, так как к созданию каждого проекта мы подходим с большим вниманием к концепции и деталям, а в случае реставрации исторических элитных домов — с пиететом к их богатому прошлому. Впрочем, успешным был не только отдельно взятый третий квартал, но и весь 9-месячный период текущего года.
За январь-сентябрь мы увеличили выручку на 17% по сравнению со всем 2022-м годом.
А стоимость квадратного метра в проектах элит и премиум-класса по итогам прошедших сделок выросла от 25 до 30%.
Так, увеличилось количество сделок в клубном доме «Приоритет», торжественное открытие которого состоится этой зимой. Сейчас стоимость квадратного метра в нем уже достигла 1 млн руб. Я уверена в том, что через год она как минимум удвоится. Этот объект очаровывает с первого взгляда. Еще на этапе разработки концепции мы понимали, что покупатель недвижимости в «Приоритете» — обеспеченный собственник бизнеса, топ-менеджер из Москвы или регионов, который всем сердцем влюблен в Санкт-Петербург. И эта ставка оказалась верной — большинство будущих жильцов «Приоритета» именно такие люди.
Продажи в других объектах также идут активно. Бюджеты прошедших сделок значительно выросли по сравнению с прошлогодней ситуацией. Мы связываем это с ростом спроса на лоты больших метражей. Например, бюджет прошедших сделок в 2023-м в доме «Идеалист» превысил на 75% аналогичный показатель 2022 года, а в «Приоритете» — на 68%.
Важно то, что мы никогда не снижаем цены на свои объекты — это кредо компании. Люди, купившие недвижимость в наших домах, должны быть уверены, что со временем стоимость их актива станет только выше.
Столкнулись ли вы с проблемами по поставкам материалов для ваших домов?
Мы традиционно используем материалы от лучших европейских производителей. Несмотря на сложности с поставками, мы нашли способ заказывать материалы у наших давних и проверенных партнеров. Единственное, с чем возникли сложности, это лифты. Пожалуй, как и у всех.
Но тем не менее, теперь мы заказываем их у премиальных производителей из Азии. Рынок восточных стран за последние 10 лет сделал умопомрачительный скачок вперед как с точки зрения качества, так и дизайна. Новые лифты абсолютно бесшумные, с прекрасным интернет-соединением и эксклюзивной внутренней отделкой — для каждого объекта она у нас своя.
Отслеживаете ли вы цены на квартиры в ваших домах на вторичном рынке? Насколько дороже их продают по сравнению с той ценой, что заявлялась застройщиком?
Большинство наших покупателей не являются инвесторами: они приобретают квартиры для жизни как для себя, так и для своих родственников.
Тем не менее единичные продажи случаются, и цены мы, конечно, отслеживаем.
Так, например, в ЖК «Привилегия» стоимость квадратного метра выросла в 5 раз с момента старта продаж: на этапе строительства он стоил 200 тыс. руб., а сейчас достиг миллиона. В других наших объектах к моменту сдачи дома цены показывали, как правило, двукратный рост, а после увеличивались еще на 20-30%. Во многом это связано с тем, что сервис, который мы оказываем, абсолютно уникален.
Без лишней скромности скажу, что за нашими объектами буквально выстраивается очередь. У нас есть закрытый чат для жителей домов, где иногда появляются квартиры, которые собственники выставляют на продажу. В ряде случаев доходит даже до аукционов на квартиру или паркинг, где желающие приобрести объект мечты могут побороться за то, чтобы им обладать.
Нередко, говоря о самых дорогих активах на рынке элитного жилья, эксперты упоминают определения «коллекционные», «трофейные». Не могли бы рассказать, что под ними понимается?
Эти понятия зародились в Европе и США, где покупатели нередко годами ожидают появления в продаже интересующего их объекта недвижимости, обладающего уникальными характеристиками, историей, имиджем.
Если говорить о Петербурге, то мы были первыми, кто начал использовать эти определения при описании своих домов. Основными характеристиками коллекционных объектов являются локация, неповторимость, качество исполнения и сервиса. Например, в клубном доме «Три грации», расположенном напротив Таврического сада, каждая квартира — отдельный арт-объект. Причем сам дом является памятником архитектуры — он был построен в 1907 году для прусского подданного Карла Шрейбера, и в нем проживали одни из самых богатых людей своего времени: крупные бизнесмены, знаменитые государственные деятели, приближенные к императорской фамилии чины…
В одной из квартир в начале XX века проживал брат великого композитора Петра Ильича Чайковского — Анатолий Чайковский, он был сенатором и действительным тайным советником.
И уровень отделки в «Трех грациях» соответствовал дворцовому размаху. Обладать подобной квартирой в таком месте, с такой богатой историей, при этом в доме с ультрасовременным наполнением — это действительно как жемчужина в коллекции.
Реставрацию фасадов «Трех граций» мы закончили летом и сейчас с нетерпением ждем необходимых согласований для начала внутренних реставрационных работ. Также до конца года мы планируем завершить строительство клубного дома «Мадонна Бенуа» — еще одного уникального объекта премиум-класса в центре Петроградской стороны.
К трофейным объектам, безусловно, можно отнести «Приоритет», «Привилегию», Esper Club. Такое жилье собственники будут продавать только в случае крайней необходимости. И, наверное, один из самых важных факторов, определяющий коллекционность той или иной недвижимости — это удовольствие от владения ею.
Расскажите, пожалуйста, о бизнес-стратегии ГК «Еврострой», которой компания будет следовать в ближайшие годы.
Помимо традиционной для нас деятельности — строительства элитного жилья высочайшего качества, мы намерены продолжать развивать направление, запущенное недавно, а именно сервисные бутик-отели. Поскольку оно показало свою эффективность, наряду с бутик-отелем «Крестовский Апарт», открытым летом 2023 года в составе нашего ЖК «Олимпийская деревня». Сервисные апартаменты клубного формата появятся и в составе других наших объектов — в «Приоритете» и «Мадонне Бенуа».
Возможно мы переориентируем концепцию апарт-комплекса NEXT-2 на Васильевском острове из-за возникших сложностей согласовательного характера. У нас с дочерью и ее супругом (Вероникой и Станиславом Проворными — прим. ред.) есть идея построить в этом месте торговый центр. Это направление тоже кажется нам перспективным. Но окончательное решение пока что не принято.
Есть ли в планах компании выход на рынки других стран?
Мы довольно давно присматриваемся к Москве с целью приобретения подходящего под наши запросы земельного участка. В качестве перспективного рынка мы также рассматриваем Азербайджан, а именно — Баку. Мы с супругом летали туда несколько раз, провели ряд встреч, и нам уже сделали интересное предложение. Я уверена, что вскоре мы приятно удивим рынок.
Каковы ваши прогнозы на дальнейшее развитие рынка элитной недвижимости в Петербурге?
Количество участков под элитные проекты с каждым годом будет снижаться, поэтому девелоперы станут обращать все больше внимания на проекты реконструкции и реставрации. И с моей точки зрения, в элитном домостроении номером один станет постпродажное обслуживание. Построить элитный дом — мало. Важно, чтобы идея не была загублена непрофессиональными действиями управляющей компании. При этом сервис, который предоставляет ГК «Еврострой», сейчас в городе не оказывает больше никто.
Ответы на вопросы. Интервью Оксаны Кравцовой. Наши проекты — вне времени
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
