Интервью Оксаны Кравцовой. Наши проекты — вне времени
Партнёр VIPFLAT ГК «Еврострой», Оксана Кравцова: «Покупатели недвижимости в наших домах должны быть уверены, что со временем стоимость их актива станет только выше».
К концу года рынок элитной недвижимости Петербурга, кажется, окончательно восстановился, и продажи в проектах верхнего ценового сегмента показывают значительный рост. При этом все большую ценность для покупателей приобретают редкие элитные объекты, за которыми нередко выстраивается очередь. О характеристиках коллекционной недвижимости, динамике цен на элитные квартиры, бизнес-стратегии, ориентированной на диверсификацию,
а также о планах выхода на новые рынки с изданием поделилась генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
Недавно подошел к концу третий квартал, и, наверное, сейчас уже можно говорить о предварительных итогах года на рынке элитной недвижимости. Расскажите, пожалуйста, как изменился спрос на квартиры в ваших домах со стороны покупателей?
Для ГК «Еврострой» третий квартал 2023 года стал очень успешным. Впрочем, на наши квартиры и апартаменты спрос традиционно высокий, так как к созданию каждого проекта мы подходим с большим вниманием к концепции и деталям, а в случае реставрации исторических элитных домов — с пиететом к их богатому прошлому. Впрочем, успешным был не только отдельно взятый третий квартал, но и весь 9-месячный период текущего года.
За январь-сентябрь мы увеличили выручку на 17% по сравнению со всем 2022-м годом.
А стоимость квадратного метра в проектах элит и премиум-класса по итогам прошедших сделок выросла от 25 до 30%.
Так, увеличилось количество сделок в клубном доме «Приоритет», торжественное открытие которого состоится этой зимой. Сейчас стоимость квадратного метра в нем уже достигла 1 млн руб. Я уверена в том, что через год она как минимум удвоится. Этот объект очаровывает с первого взгляда. Еще на этапе разработки концепции мы понимали, что покупатель недвижимости в «Приоритете» — обеспеченный собственник бизнеса, топ-менеджер из Москвы или регионов, который всем сердцем влюблен в Санкт-Петербург. И эта ставка оказалась верной — большинство будущих жильцов «Приоритета» именно такие люди.
Продажи в других объектах также идут активно. Бюджеты прошедших сделок значительно выросли по сравнению с прошлогодней ситуацией. Мы связываем это с ростом спроса на лоты больших метражей. Например, бюджет прошедших сделок в 2023-м в доме «Идеалист» превысил на 75% аналогичный показатель 2022 года, а в «Приоритете» — на 68%.
Важно то, что мы никогда не снижаем цены на свои объекты — это кредо компании. Люди, купившие недвижимость в наших домах, должны быть уверены, что со временем стоимость их актива станет только выше.
Столкнулись ли вы с проблемами по поставкам материалов для ваших домов?
Мы традиционно используем материалы от лучших европейских производителей. Несмотря на сложности с поставками, мы нашли способ заказывать материалы у наших давних и проверенных партнеров. Единственное, с чем возникли сложности, это лифты. Пожалуй, как и у всех.
Но тем не менее, теперь мы заказываем их у премиальных производителей из Азии. Рынок восточных стран за последние 10 лет сделал умопомрачительный скачок вперед как с точки зрения качества, так и дизайна. Новые лифты абсолютно бесшумные, с прекрасным интернет-соединением и эксклюзивной внутренней отделкой — для каждого объекта она у нас своя.
Отслеживаете ли вы цены на квартиры в ваших домах на вторичном рынке? Насколько дороже их продают по сравнению с той ценой, что заявлялась застройщиком?
Большинство наших покупателей не являются инвесторами: они приобретают квартиры для жизни как для себя, так и для своих родственников.
Тем не менее единичные продажи случаются, и цены мы, конечно, отслеживаем.
Так, например, в ЖК «Привилегия» стоимость квадратного метра выросла в 5 раз с момента старта продаж: на этапе строительства он стоил 200 тыс. руб., а сейчас достиг миллиона. В других наших объектах к моменту сдачи дома цены показывали, как правило, двукратный рост, а после увеличивались еще на 20-30%. Во многом это связано с тем, что сервис, который мы оказываем, абсолютно уникален.
Без лишней скромности скажу, что за нашими объектами буквально выстраивается очередь. У нас есть закрытый чат для жителей домов, где иногда появляются квартиры, которые собственники выставляют на продажу. В ряде случаев доходит даже до аукционов на квартиру или паркинг, где желающие приобрести объект мечты могут побороться за то, чтобы им обладать.
Нередко, говоря о самых дорогих активах на рынке элитного жилья, эксперты упоминают определения «коллекционные», «трофейные». Не могли бы рассказать, что под ними понимается?
Эти понятия зародились в Европе и США, где покупатели нередко годами ожидают появления в продаже интересующего их объекта недвижимости, обладающего уникальными характеристиками, историей, имиджем.
Если говорить о Петербурге, то мы были первыми, кто начал использовать эти определения при описании своих домов. Основными характеристиками коллекционных объектов являются локация, неповторимость, качество исполнения и сервиса. Например, в клубном доме «Три грации», расположенном напротив Таврического сада, каждая квартира — отдельный арт-объект. Причем сам дом является памятником архитектуры — он был построен в 1907 году для прусского подданного Карла Шрейбера, и в нем проживали одни из самых богатых людей своего времени: крупные бизнесмены, знаменитые государственные деятели, приближенные к императорской фамилии чины…
В одной из квартир в начале XX века проживал брат великого композитора Петра Ильича Чайковского — Анатолий Чайковский, он был сенатором и действительным тайным советником.
И уровень отделки в «Трех грациях» соответствовал дворцовому размаху. Обладать подобной квартирой в таком месте, с такой богатой историей, при этом в доме с ультрасовременным наполнением — это действительно как жемчужина в коллекции.
Реставрацию фасадов «Трех граций» мы закончили летом и сейчас с нетерпением ждем необходимых согласований для начала внутренних реставрационных работ. Также до конца года мы планируем завершить строительство клубного дома «Мадонна Бенуа» — еще одного уникального объекта премиум-класса в центре Петроградской стороны.
К трофейным объектам, безусловно, можно отнести «Приоритет», «Привилегию», Esper Club. Такое жилье собственники будут продавать только в случае крайней необходимости. И, наверное, один из самых важных факторов, определяющий коллекционность той или иной недвижимости — это удовольствие от владения ею.
Расскажите, пожалуйста, о бизнес-стратегии ГК «Еврострой», которой компания будет следовать в ближайшие годы.
Помимо традиционной для нас деятельности — строительства элитного жилья высочайшего качества, мы намерены продолжать развивать направление, запущенное недавно, а именно сервисные бутик-отели. Поскольку оно показало свою эффективность, наряду с бутик-отелем «Крестовский Апарт», открытым летом 2023 года в составе нашего ЖК «Олимпийская деревня». Сервисные апартаменты клубного формата появятся и в составе других наших объектов — в «Приоритете» и «Мадонне Бенуа».
Возможно мы переориентируем концепцию апарт-комплекса NEXT-2 на Васильевском острове из-за возникших сложностей согласовательного характера. У нас с дочерью и ее супругом (Вероникой и Станиславом Проворными — прим. ред.) есть идея построить в этом месте торговый центр. Это направление тоже кажется нам перспективным. Но окончательное решение пока что не принято.
Есть ли в планах компании выход на рынки других стран?
Мы довольно давно присматриваемся к Москве с целью приобретения подходящего под наши запросы земельного участка. В качестве перспективного рынка мы также рассматриваем Азербайджан, а именно — Баку. Мы с супругом летали туда несколько раз, провели ряд встреч, и нам уже сделали интересное предложение. Я уверена, что вскоре мы приятно удивим рынок.
Каковы ваши прогнозы на дальнейшее развитие рынка элитной недвижимости в Петербурге?
Количество участков под элитные проекты с каждым годом будет снижаться, поэтому девелоперы станут обращать все больше внимания на проекты реконструкции и реставрации. И с моей точки зрения, в элитном домостроении номером один станет постпродажное обслуживание. Построить элитный дом — мало. Важно, чтобы идея не была загублена непрофессиональными действиями управляющей компании. При этом сервис, который предоставляет ГК «Еврострой», сейчас в городе не оказывает больше никто.
Ответы на вопросы. Интервью Оксаны Кравцовой. Наши проекты — вне времени
Чем покупка элитного жилья отличается от обычного?
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Помогаете ли с организацией ремонта и обустройства после покупки?
Да, и это очень важный выбор — найти дизайнера и строителя по рекомендации. Ремонт — большая проблема и сложная задача, поручать её стоит только тому, кто был проверен. Мы видим, что получается на реальных проектах, дорожим своими рекомендациями и знаем, от кого приходят позитивные отклики. Честно скажу: по рекламе вы не сможете выбрать того, кем наверняка будете довольны. Это не обязательная часть сделки, но многие клиенты её ценят — Петербург особая архитектурная среда, и работа с интерьером здесь требует понимания контекста.
Можно ли купить квартиру удалённо, не приезжая в Петербург?
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
От чего зависит стоимость объектов элитной недвижимости в Санкт-Петербурге?
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Как вы проверяете историю объекта?
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
