VIPFLAT на Royal Radio

Леонид Рысев поделился своей главной болью в продаже элитки и немного посетовал на то, что у петербуржцев нет «понтов». 

1:13 — Что в вашем понимании является элитной недвижимостью? 

2:26 — Можно ли узнать на этапе приобретения элитной квартиры, кто будет твоими соседями? 

3:22 — Элитное жилье. Какое оно? Какие у него параметры? 

5:48 — Сколько этажей должно быть в элитном доме? Сколько квартир на этаже? 

6:30 — В Европе — все, что выше 3 этажей, уже не элитка. С чего у нас в Питере начинается порог понимания элитности? 

7:56 — Где локально в Петербурге располагаются объекты элитной недвижимости? Есть ли они в золотом треугольнике? 

9:53 — Есть ли тенденция к переходу людей за город? 

11:17 — Как вы считаете, вкус рождается самим потребителем или это сила бренда, который изучает тенденции и предлагает их? 

13:41 — Почему в дорогой недвижимости часто нет базовых вещей: например, правильно сделанной звукоизоляции или систем очистки воздуха? Почему покупатели даже не интересуются этими вещами при покупке? 

16:01 — В Санкт-Петербурге не так много элитных объектов. А есть ли на них спрос? 

18:15 — Помимо «понтов», какие еще у потенциальных клиентов могут быть мотиваторы? 

20:03 — Как растет элитка по сравнению с эконом сегментом? Быстрее, медленнее? 

21:22 — За последние годы процент вознаграждения агентства изменился? 

22:29 — Стоимость привлечения покупателя на элитку отличается от стоимости привлечения покупателя в экономе? 

27:37 — С каких цен начинается элитная недвижимость? 

28:40 — 300 000 рублей за квадратный метр. Что можно взять за эту цену? Какие районы? 

36:48 — Почему элитная недвижимость не так активно рекламируется на рынке? 

37:50 — Как обычному человеку попасть в клуб для своих, о котором вы говорите? 

38:15 — Лахта станет элитным районом? 

39:04 — А намывные территории на Васильевском острове? 

40:47 — Обращение к потенциальным покупателям. 

Читайте интервью:

Владимир Трофименко:  Здравствуйте! Меня зовут Трофименко Владимир. У нас в эфире новый формат передачи «Самое важное». У нас в гостях.

Игорь Вепс: Здравствуйте! Меня зовут Игорь Вепс. Я предприниматель, меценат,  консультант, инвестиционно-финансовой компании «Пик».

Леонид Рысев: Здравствуйте! Меня зовут Леонид Рысев, я руководитель компании VIPFLAT, и мы занимаемся продажей самых интересных и дорогих квартир в Санкт-Петербурге.

Трофименко: Наша задача соединить информацию о трех ключевых моментах, которые являются основой для развития рынков, бизнеса и нашей жизни как продолжение того, что мы видим вокруг себя. И, конечно же, самая первая передача в нашем цикле не могла пройти мимо недвижимости. Потому, что недвижимость это то, где мы живем, где мы создаем семьи, где живут наши дети. Поэтому интересно будет пообщаться именно о недвижимости. Я так понимаю, вы как специалист, который очень глубоко знает рынок элитной недвижимости, можете нам рассказать что-то интересное об этом.

Рысев: Спасибо. Да, я постараюсь ответить на те вопросы, которые каждый день нам задают наши клиенты. И мне кажется, что они их действительно волнуют. И мне кажется, что всем это тоже будет интересно.

Трофименко: А можно начать тогда с определения. Что в Вашем понимании является элитной недвижимостью?

Рысев: Вот это самый такой каверзный вопрос, потому, что у нас очень размытая классификация. Я бы хотел несколько другую использовать терминологию. Сказать, что для нас элитная недвижимость это больше люди, которые в ней живут и это самое главное камерность. Недвижимость — это качество, это интересное место. Все знают, что у недвижимости — это главных три достоинства: место, место и еще раз место. Это виды. Но очень важно для тех, кто покупает сегодня элитную недвижимость — это кто будет жить рядом. Потому, что часто решают сменить свою квартиру не потому, что не устраивает квартира, а потому, что не устраивает социальное окружение. Если вы покупали квартиру 10-20 лет назад, то уже сменились соседи. Вы, может быть выросли. Они, может быть нет. А хочется находиться с себе подобным окружением. И это очень, очень важно. Один из критериев покупки — это кто будет рядом?

Трофименко: Разве можно узнать на этапе приобретения, особенно, если мы говорим, о новом жилье, кто будет рядом?

Рысев: Как ни странно, можно. Во-первых,  это уровень цен сразу отсекает. Примерно. То есть покупают те, кто сейчас имеет возможность. Если это строительные компании, то у строительных компаний есть определенный клуб приверженцев, который часто в момент открытия продаж покупают там тридцать процентов, двадцать процентов всего дома за несколько недель. В каждой компании есть своя целевая группа и примерно можно понимать, кто там будет жить. Вот я помню, что когда-то мы квартиру продавали на Захарьевской улице и покупатель с удовольствием сказал: « Знаете, там шампанское на собрании жильцов раздают. А в прошлом доме у меня чуть глаз не выбили на собрании жильцов.

Вепс: Есть все таки какие-то четкие атрибуты по элитной недвижимости, которые должны сохраняться?

Рысев: Да, несомненно, они есть. Кроме мест, это архитектура. Это уровень строительства. Это имя бренда. То есть люди хотят жить и покупать в каких-то брендовых домах, брендовых комплексах. Это имя архитектора. Это более такие, широкие определения. Но, а конкретно, это обязательно подземный паркинг. Это обязательно высота потолков. Это все-таки камерность. То есть, сложно представить элитный дом на 500 квартир, на 1000 и так далее. Консьерж служба сейчас очень востребована. Когда вам нужно что-то починить в квартире. Или какой-то вопрос с интернетом. Может быть, прачечная есть. Можно заказать такси, билеты и так далее. Такие небольшие какие-то вспомогательные вещи. Ну, а другие — это видеонаблюдение, охрана, да, в основном, везде присутствует, но также как мы знаем, что у топ брендов есть свои поклонники. Определенная целевая группа.  Ну, например, вспомним, какие-то топ бренды, которые показывают, что человек им владеет, он принадлежит к определенному социальному слою. Эта тоже недвижимость сейчас ярко показана.

Трофименко: Чтобы прийти к некоторой объектности, можем ли мы для наших слушателей нарисовать некоторую картинку усредненного дома, который мы будем называть элитным жильем в нашей беседе?

Рысев: Это не сложно сделать в Петербурге. Потому, что в Петербурге у нас всего несколько, наверное,  десятков таких домов. То есть мы от Москвы отстаем. Если там это сотни и идет резкое развитие интересных архитектур, то в Питере это проще сделать. То есть нашим покупателям достаточно потолков от 3 м 20 см высотой. Это новый дом. Это хорошая архитектура. Это подземный паркинг. Это компания со своим именем. Это интересные планировки, большие окна и, конечно, место и виды. Это основные критерии, которые необходимо вспомнить. Но еще раз, самым главным  все-таки остается место, место и еще раз место.

Трофименко: Если все-таки о параметрах дома. Что это за дом? Сколько этажный, сколько апартаментов или квартир на этаже? Если мы говорим о многоквартирном доме. Не об отдельном доме. Да, а о многоквартирном.

Рысев: Может быть разный дом. То есть замечательный дом рядом с Чернышевской, где всего 8 квартир. И, конечно, это элитный дом. Это известный архитектор, Герасимов. С другой стороны есть еще один проект, рядом с Крестовским островом. Там 9 этажей и много квартир более ста, и он не менее элитный, потому что это британский архитектор и это отличная технология.

Трофименко: Вот, смотрите. В Европе все, что выше 3-х этажей не отнести даже к бизнесу. С натяжкой, да? Я говорю про север Германии, например, там все, что выше 3-х этажей — это  уже далеко не элитка. Даже на бизнес не тянет. Понятно, что в Нью-Йорке другое отношение. В Москве третье отношение. У нас четвертое или пятое. С чего у нас в Питере начинается порог понимания элитности?

Рысев: Ну, наверное, с цены.

Трофименко: (Смех) Вот это замечательный ответ. Я имею в виду, что в девятиэтажном доме  технологии строительства, они примерно те же самые. Это монолитный каркас или что-то подобное. Достаточно трудно сохранить камерность.

Рысев: Кто-то любит камерность, а кто-то любит, чтобы была движуха. Чтобы вид из окон был такой не тихий, а именно  такие огоньки, машины. Какая-то жизнь, энергия. В Берлине тоже есть такой Сони центр. И там высокие дома и они одни из самых элитных в городе. Вы знаете?

Трофимов: Да, да, да согласен.

Рысев: Соответственно, от Нью-Йорка нам никуда не деться. Поэтому, одни из самых дорогих  — это пентхауз. Поэтому, камерность — это хорошо. Но, если это интересный дом, насыщенный, современный,  динамичный, хорошо продуманный, с брендами, может быть какими-то, компаний международных, то это очень востребовано, интересно.

Вепс: Леонид, подскажите, где локально располагаются объекты элитной недвижимости? Или есть ли они вообще в золотом треугольнике?

Рысев: Ну, чтобы ответить Вам на этот вопрос, я Вам сейчас расскажу о двух типах жилья. Жилье делится на 2 типа. Это семейное и представительское. То есть, если мы с Вами говорим о золотом треугольнике, на самом деле там неудобно жить семьей. Там нет парков, там достаточно мало магазинов, детских садов и так далее. Удобно жить с семьей на Крестовском, у  Таврического сада и так далее. Поэтому, когда мы говорим какое лучше или где лучше, надо каждый раз вспоминать, для каких целей приобретается это жилье. Если это Золотой треугольник, то это на 99% представительское жилье. Чтобы пригласить друзей, самому приехать, удивить,  насладиться, увидеть из окон. А семейные квартиры — Крестовский остров, острова и ближе к Таврическому саду. Вот это у нас получилось три такие основных зоны. Золотой треугольник у Эрмитажа. У Эрмитажа — это дворцовая недвижимость, если помните, еще во времена императора были люди приближенные к Дворцу. Вот они как раз в Золотом треугольнике. Они покупают там. Сейчас можно сказать, кто у нас сейчас приближен к императору. Там может депутаты какие-то, а с  точки зрения Таврического сада, там жили больше такие бояре. То есть это бизнес. Оно сейчас примерно так и осталось.

Трофименко: Игорь, а в Вашем понимании, что такое элитное жилье?

Вепс: У меня все очень просто. Элитка — это высота от трех метров. Квартир на этаже максимум четыре. Низкая этажность, закрытая территория, консьерж, спуск в паркинг. Ну, и, наверное, качество отделки. Сам дом.

Трофименко: А есть тенденция к переходу людей все-таки  больше за город. Потому, что все эти локдауны и  так далее, они показали определенную ограниченность проживания в городе, в центре.

Рысев: Да, загород у нас в прошлом году просто всколыхнулся. Мне кажется, что за последние годы там не продавалось, было продано и цены, мне кажется, на треть точно выросли. Если не больше. Но здесь все-таки нужно совмещение. Потому, что полностью загород очень сложно переехать. Все-таки,  люди ездят и в город. У них есть дети,  школы, детские сады. То есть это совмещение.  Но вот Крестовский остров как раз является таким филиалом загорода. Почему он любим? Я вижу, что там все-таки зелено и приятно. Можно на велосипеде покататься. Но, несомненно, загород  не изменяет, потому, что это свой дом, своя земля и так далее. Загородом мы ждем интересных новых проектов. Вот рынок почувствовал, что загород сейчас притягателен. Я думаю, что там появятся проекты достойного уровня. Потому, что очень много сейчас продажи того, что было построено 10-15 лет назад. Они, к сожалению, дома с толстыми кирпичными стенами не сильно кого интересуют. Нужно что-то более интересное.

Трофименко: Вот вы прямо с языка сняли следующий вопрос. Я хотел спросить о том, что когда едешь, смотришь места прежних локаций недвижимости. И видишь эти дома выстроенные в 90-х, в конце 90-х, в начале 2000-х. Безусловно, видно, что сейчас очень изменились вкусы. Я  аккуратно так скажу, чтобы никого не обижать. Да, вкусы изменились. Как вы считаете, все-таки вкус рождается самим потребителем либо это сила бренда, который изучает тенденции, я там не знаю, международные, российские тенденции и предлагает что-то. Потому, что я знаю, что в технологическом бизнесе, в нашем бизнесе, в основном, это совместное решение заказчика. То есть автомобильный бренд, он изучает социальные потребности людей. Но он, все равно, рекомендует что-то. Он не спрашивает каждого владельца майбаха, что ты хочешь в салоне автомобиля? Он, все-таки делает компиляцию потребностей и предлагает свое решение, привлекая технологических лидеров каких-то. В недвижимости как происходит? Это все-таки сила разработчика? Да, то есть, ну, строительной компании, например, инженерного бюро, архитектурного бюро. Либо это больше изменение вкуса потребителя?

Рысев: Ну, больше мы зависим, конечно, от строительных компаний. И от того, что они способны строить и создавать. Потому, что есть замечательные люди с замечательными идеями, желаниями сделать вау как хорошо. Но, чтобы сделать вау как хорошо, особенно в России, нужен большой опыт работы в наших условиях. Поэтому, сколько у нас машины создают? Ну, там мерседес 200 лет? Больше? А у нас недвижимость в Петербурге начали строить 20-30 лет реально, вот такое вот, не советское, которое там гонится по плану. Вот эта потеря связи и отсутствие опыта, оно не дает ей развиться на тот уровень, который клиенты уже готовы. Вот где-то лет 5 назад, десять у нас покупатели ходили месяцами, они не могли выбрать себе квартиру. Потом покупали себе какой-нибудь бентли за 15 миллионов рублей и успокаивались. Потому, что они привыкли к комфорту бентли, а то, что предлагал рынок недвижимости, их не устраивало.

Трофименко: Я именно поэтому и спрашиваю. Потому, что зачастую ходишь и смотришь. Вроде бы базовые, базовые такие вещи, которых нет. Причем их не было. Я не знаю как сейчас, я решал свой вопрос чуть раньше. Но не было базовых вещей в виде той же адекватной, правильно сделанной звукоизоляции, например, а это очень важно, если у тебя не отдельный дом, а многоквартирный. Пускай даже две квартиры на этаже. Пускай там три, не важно. Все равно это крайне важно. И много таких технологических факторов, которых просто нет. Я хочу понять, почему их нет. Потому, что все технологии они есть. Они доступны, они там, человек, кто интересуется, информации без проблем. Такая же информация уверен, есть у застройщиков и так далее. И второй вопрос — это реализация этих решений. Да? Потому, что они напрямую влияют на  комфорт твоей жизни. Я пытаюсь понять и здесь воспользоваться вашим опытом. Как вы думаете, почему есть недостаток уже сейчас на сегодняшний день каких-то базовых решений?

Рысев: Мне кажется, Вы абсолютно правы. Мне кажется, Вы мою мысль продолжили и уточнили вопросом.   Тут два момента. Первое, у застройщиков покупалось все на уровне когда еще полдома построено. Поэтому, ну они коммерческие организации, если покупают и в таком виде, но зачем стараться? Как бы если он хочет, но. Второе, что даже если они пытаются стараться и мы видим, проекты, в которых люди очень хотели сделать хорошо. Но нужен опыт, нужны технологии, нужны там какие-то группы, команда архитекторов там, дизайнеров, продавцов. Это все приходит с опытом. Сейчас это начинает появляться. Вот то, что вы говорите, как раз я об этом тоже сказал, что люди не могли выбрать то, что им нужно. Несомненно, нам за последний год в Питере уже с десяток застройщиков московских начинают появляться, подходить и думать, как им здесь реализоваться. Потому, что у них другой уровень, другой масштаб, другие проекты, другие дизайнерские решения. И как раз этого нам не хватает. У нас сейчас самое востребованное — это квартира с ремонтом под ключ. То есть люди настолько устали делать эти ремонты.

Вепс: У меня вопрос такой. Вы сказали, что не так много объектов элитной недвижимости. А спрос то на них есть?

Рысев: Спрос на них есть. Но, если говорить про спрос на элитную недвижимость, то он больше всего завязан в политической атмосфере. Потому, что, если мы говорим про недвижимость бизнес класса или для жизни, то человеку нужна одна комната, он идет там покупает. А если мы говорим про стоимость квартир по 50, 100, 300, 500 миллионов рублей, то чтобы приобрести такие квартиры и оставить эти деньги в России, нужна какая-то другая уверенность человека, что он готов их  инвестировать и оставлять их сюда. Все наши покупатели, у них есть жилье. У них достаточно разных вариантов квартир и домов. И чтобы они решили что-то приобрести для себя новое или более элитное, нужен какой-то кроме возможностей финансовых, которые почти всегда у них есть, нужно какой-то еще толчок. Вот, и мы очень огорчены нашими питерскими покупателями, потому, что недостаточно у них понтов и желания показать себя. Человек может жить в очень такой добротной квартире, но в доме уже прошлого века, и его в принципе все устраивает. Хотя он может позволить себе совсем другие решения, другие возможности. И одна из наших задач — это разжечь это какое-то такое желание. Вот, потому, что если в Москве, я хочу показать какой я крутой, как у меня все получается, я хочу наслаждаться жизнью.  То для многих наших владельцев недвижимостью, ну, все хорошо, спокойно и достаточно.

Трофименко: С одной стороны это замечательно. Люди значит спокойны.

Рысев: Ну, мне как-то кажется, что если.  Ну, представьте, что если человек ездит там на бентли и живет в кирпичном доме на Долгоозерной улице с каким-то ремонтом десятилетней давности. Такие есть, да.

Трофименко: Я пытаюсь понять помимо понтов, еще, наверное, должны быть мотиваторы какие-то для людей может?

Рысев: Ну, это такая наша боль, показать себя, переехать в новое жилье, это же дает такую энергию. Как вы машину покупаете, всегда какой-то подъем сил, на Вас смотрят, Вы сами наслаждаетесь. И с квартирой то же самое. А что касается спроса, то у нас ситуация следующая может быть. С финансовыми рынками есть какие-то параллели. Весь прошлый год был очень странный. То есть, все ожидали падения на 30%. Так же, как это произошло в 2008 году. В прошлом году было по-другому. Все ожидали, что будет кризис из-за этой пандемии, из-за того, что нефть подешевела, из-за того, что часть предприятий обанкротится. Но вместо этого, американцы начали печатать и раздавать деньги. И вот это все ведет к тому, что деньги начинают обесцениваться. И люди стараются все свои накопления вложить, как это называется в золотой бидон (00:19:20), в недвижимость, которая может быть и упадет в цене, но потом обязательно вернется. Поэтому, в прошлом году летом, начался резкий спрос и он, если графики смотреть, он в пять, в некоторые недели в 10 раз превысил предыдущие годы. Где-то треть квартир была продана до конца года, вообще, которые были в продаже и представлены на рынке. Это огромные. Тяга. Сейчас у нас дефицит предложения и сейчас некоторая такая пауза. Вот этот ажиотаж прошел, но все понимают, что будет инфляция. Как только инфляция, недвижимость всегда в цене, всегда очень активна.

Трофименко: Как растет элитка по сравнению с бюджетом? Больше, меньше?

Рысев: Да, элитка очень такая вальяжная, очень такая плавная, если посмотреть графики, то за последние 5-6 лет эконом, миллионов у него рост такой под 45 градусов.

Трофименко: Угу.

Рысев: Ну, не вертикальный, но очень резкий. Кредиты дешевые, то есть практически любой человек может позволить себе приобрести квартиру, взять кредит, ну там на 30.

Трофименко: Ну, не приобрести, а взять на себя обязательства. Любой может взять обязательства. Не любой может купить.

Рысев: Ну, там 30 тысяч рублей взнос по квартире. Уж семья может скинуться, помочь кому-то. Вместо того, чтобы за 20 тысяч арендовать.

Трофименко: Да, я понимаю.

Рысев: Вот, поэтому это дало огромный рост. За последний год рост в эконом сегменте рост от 15% до 20%. До 30% даже цен. Сейчас идет резкое снижение.  Потому, что зарезали ипотеки. Ставка стала выше. Элита в это время поднялась на 10%-15%. 20 можно сказать, но я бы не стал говорить процентов. Вот, это все равно огромный рост. Но элита очень вальяжная, неспешная и так далее.

Трофименко: Процент агентств изменился?

Рысев: Процент вознаграждения?

Трофименко: Да, услуг.

Рысев: Я бы сказал, что больше сейчас процент вознаграждения создают застройщики. Мы ориентируемся на них. Потому, что застройщики поняли, что очень выгодно продавать через агентство. И сейчас больше половины квартир продаются через агентство.  Агентство привлекает покупателя. А застройщик уже с денег, полученных от клиента, платит 4, 5, 6 процентов.

Трофименко: Не взирая, на тип жилья.

Рысев: Ну, я сейчас про эконом сказать не могу.

Трофименко: Я про эконом могу сказать, 5% там.

Рысев: У нас есть 4, 5, 6, 7 даже процентов акции.  Такие, что ребята приводите срочно, надо продавать. Они поняли, что можно на рекламу потратить миллионы. Она не понятно, что даст. А здесь мы приводим покупателя, рекомендуем его. И покупателю хорошо. Он не ничего не платит. Застройщику хорошо. Он своих средств не использует.

Трофименко: За все платит покупатель, мы это понимаем. Эти проценты вшиты в стоимость. Я к тому, что стоимость привлечения покупателя на элитку отличается сильно, не сильно, от стоимости привлечение на единицу квадратного метра в экономе. Просто представление чтобы иметь.

Рысев: Ну, чтобы покупатель элитную квартиру захотел купить, первое, застройщик должен показать, что его дом будет соответствовать уровню покупателя. Я говорю о брендах архитекторов, названия. У нас есть проекты, которые пытаются продаваться. У них даже названий не придумано. Просто они там по адресу называются. Это уже не интересно. Вот. И второе, что важно. Если мы говорим про агентства, что агент должен примерно говорить на одном языке с этим покупателем. Если застройщик  говорит: « Ребята, приводите к нам клиентов». То мы можем приводить, потому, что мы понимаем этих людей и говорим с ними, например, на одном языке. И соответственно, таких компаний, людей в городе совсем немного. Компаний несколько, а людей даже не сотни, а десятки людей, которые работают с элиткой. Поэтому я бы про агентское вознаграждение более корректно сказал, что оно туда зашито в цене, но оно можно на рекламу потратить миллион рублей. Можно на агентство заплатить миллион рублей.

Трофименко: Я здесь полностью согласен. Никакой задачи там кого-то ущемить или сравнить. Просто понять, как это происходит. Вообще, в том, что сейчас прозвучало, я просто хочу сделать маленький комментарий. Многие люди, слушая нас, могут сказать: вот, опять они про очень маленький процент людей, которые могут себе это позволить и так далее, и так далее, и так далее. Я в этом вижу более широкую и глобальную цель. Именно эти люди, которые выставляют требования к жилью, к подобному жилью, они являются драйвером того, чтобы застройщики изучали новые технологии, которые потом пойдут массово в сегменты бизнеса и дальше в эконом.  Если эти люди не будут создавать  вот эти требования, то массы людей не увидят это никогда.

Рысев: Да, абсолютно правильно, интересно и очень так ценно, да, да, да.

Трофименко: Это то же самое, что происходит в индустриальных рынках, крупные компании имеют возможность разработать технологию, либо привлечь ее и внедрять. И только по истечению там цикла определенного, производственного цикла, это уходит дальше. Масса примеров в замечательных фильмах есть. Когда люди говорят, зачем я буду покупать вот эту блузку там за 300 долларов, если я куплю такую же китайскую за 10 долларов. Но проблема в том, что китайская за 10 не появится, если сначала не появится блузка за 300. Потому, что туда вложено огромное количество денег в разработки. Поэтому меня очень затронула Ваша боль, когда Вы сказали, что Вы не знаете, как убедить людей, которые могут себе позволить элитное жилье, как их убедить захотеть этого. Для меня это такая же боль, в индустриальном рынке. Я не знаю, как сделать так, чтобы  наши производители техники или транспорта захотели создавать продукты некого другого уровня качества. Для этого это должны захотеть потребители.  Да?  Какие предложения? Как помочь убедить этих людей захотеть и стать драйвером  пользы широких слоев населения?

Рысев: Чтобы человек захотел, он должен представить себе эту картинку. Поэтому, когда мы продаем, мы его пытаемся переместить в состояние, когда он эту квартиру купил. То есть сейчас делаются замечательные, если мы про недвижимость говорим, там  рендеры, замечательные визуализации, делаются шоурумы, чтобы человек зашел и представил. Это такой есть, как подержи котенка. Человеку дают, он думает: «Ну, блин, надо же, как здорово». Что сказать про тенденции рынка, что старый фонд перестает быть интересным людям. Даже такой исторический, интересный, даже супер видовой, люди не хотят там жить, но живут. И у нас вот часть клиентов, которые в новые дома переезжали, они говорят: « Слушайте, мы сейчас в старой квартире не будем жить, там все-таки у нас там 300 метров было, а здесь, ну не знаю, 200, хоть там паркинг, мы попробуем, на счету сохраним, посмотрим. Через неделю говорит: «Все, я все понял». То есть за неделю ты заходишь, с тобой в подъезде здороваются. Ты там идешь по территории своего комплекса. Там все ухожено.  То есть совсем другое ощущение жизни. И поэтому мы стараемся людей переместить в новую реальность.

Трофименко: Игорь, как Вас переубедить переместиться в элитное жилье?

Вепс: Мне интересно как потребителю или как сказать, как потенциальному покупателю интересен основной вопрос: « А с как х цен начинается элитная недвижимость?»

Рысев: Я бы стал говорить, наверное, про триста тысяч рублей за метр.

Вепс: Да?

Рысев: Я бы не стал говорить про большие суммы. Потому, что мы на самом деле, если возьмем сейчас количество объектов представленных. Вот мы возьмем триста тысяч рублей за метр, и посмотрим, сколько в городе таких квартир. То их всего полторы тысячи. Вот, поэтому, если мы говорим про 300 000 рублей за метр, мы уже относим это к элитной недвижимости.

Трофименко: Серьезно?

Рысев: Да.

Трофименко: У одной большой строительной компании, которая очень хорошо работает в Петербурге, за эти деньги — это  бизнес. И при чем, я бы сказал, что это средний бизнес.

Вепс: Таких много компаний.

Трофимов: Да.

Рысев: Я бы не стал поднимать эту ставку. Я бы ее оставил про триста, понятно, что мы сейчас говорим про Крестовский, что там меньше 400-500 что-то.

Трофименко: Что за триста сейчас можно взять, что вы относите к элитке? Вот, характеристику.

Вепс: Или район.

Трофименко:  Или и то, и то.

 Рысев: Ну, вот смотрите, значит, у нас есть такая особенность, если мы говорим про новые проекты, и новое жилье. То застройщики сейчас значительно подняли цены, потому, что им не нужно продавать. Они эти деньги не могут

Трофименко: Освоить.

Рысев: использовать. Да. Они все равно кладутся на аккредитивы и так далее. Вот, а если мы говорим про вторичную недвижимость, то возьмите, например, Петровский, 14. Там такие, есть 6 домиков. Которые были построены лет 10 назад. Но я считаю, что это не бизнес. Я считаю, что это элитная недвижимость. Большие окна от пола до потолка. Я уверен, что там есть цены до 300, ну пускай с ремонтом, который надо переделывать. Или около трехсот. Но все равно. Это элитная недвижимость. Если мы говорим про центр, тут русский дом, он построен и сейчас там цена только стала триста с лишним переваливать. То есть там где-то за триста с чем-то еще можно, какие-то не очень высокие этажи найти. И это в принципе, один из интересных проектов, который уже построен и так далее. Если мы говорим о домах, которые чуть-чуть подальше от Таврического парка, то там даже до 300 с каким-то ремонтом  Вы можете найти. Поэтому, если мы говорим про элитную недвижимость сказать там от пятисот. Ну, это уже будет совсем сказать там топ топ топ и такая. Я бы не стал туда идти. Потому, что полторы тысячи квартиры, столько же на первичке, примерно продаются, если мы берем от трехсот тысяч рублей за метр, ну, это хоть какой-то рынок. А что говорить от 400, квартир в городе. Это совсем маленький.

Трофименко: Почему застройщики так редко и как мне кажется, не так много внимания уделяют объяснению потенциальному покупателю реально тех характеристик жилья, которые в моем субъективном понимании являются действительно редкостью, хотя это базовые вещи. Комфорт проживания. Я говорю, про потолки сказали, про окна сказали. Практически никто не говорит про ту же звукоизоляцию. И не объясняют, почему она будет достигнута. Хотя это достаточно просто можно объяснить. Да? Люди же не все знают об этом. Они предполагают, что там будет тихо. А на самом деле там не будет тихо, потому, что этого не запланировано. Фраза о том, что высокие стандарты звукоизоляции — это  подразумевает зачастую ГОСТ. Да, а по ГОСТу это достаточно все скромно. Фильтрация воды. Собственный источник воды, например. Либо современные методы очистки воды. Современные методы очистки воздуха. Приточная вентиляция. Это все такой базис, который уже достаточно распространен в загородном жилье, когда человек ответственно относится к жизни своей семьи, он это все сделает. Найдя хороших подрядчиков, инженерную компанию и так далее. Я практически не видел в рекламе подобной информации. Вот я даже когда себе искал, я тоже искал не элитное, а бизнес, но я сейчас понимаю, что, оказывается, может элитное это была. Вот, но я не находил и мне приходилось допытываться у этих менеджеров продаж, что, ребята, а что у вас там будет? Они просто не знают зачастую, что у них будет.

Рысев: Но может быть они и правда не знают. Это ты про менеджеров продаж?

Трофименко: Часто продажи основаны на неком эмоциональном подходе.

Рысев: Да, абсолютно.

Трофименко: Но мне кажется, что зачастую людям, которые достигли определенного уровня жизни, за счет того, что они вынуждены сами это изучать, они знают уже некий базис и мне кажется, многим просто не хватает этой информации. Да?

Рысев: Слушайте, вопрос: « А какая будет звукоизоляция?» практически не задается. Вот, вообще.

Трофименко:  Никому не интересно?

Рысев: Они понимают, что это сложно проверить, сложно реализовать, скорей всего все-таки там будет что-то более  или менее сделано. Практически ни одного вопроса нет. Первое, рассчитывают, что она будет. Второе, что понимают, что если пообещают, но непонятно что будет. Третье, очень многие делают самостоятельно, как какие-то вещи, не рассчитывая на то, что сделают, кому очень важно. И то, что вы сказали, это действительно правильно. Вы опять в точку попали. Приходите продавать элитную недвижимость. Мне кажется, Вам

Трофименко: Спасибо огромное. За предложение благодарю сразу,

Рысев: Давайте, как консультант  маркетолог там.

Трофименко: С удовольствием, бесплатно помогу, потому, что я о своей боли говорю. Мне найти жилье, которое удовлетворит меня, мою семью и так далее очень трудно, потому, что 99% людей, потребителей потенциальных эти вопросы не задают и соответственно не создают необходимость компаниям задумываться об этом. Я вижу Игорь, нишу. Просто нужно застройщика создавать, или маркет агентство, которое будет использовать это. Потому, что уверен, что есть большое количество людей, которые уже устали от, неких дискомфортов.  Да, и они ищут именно этого. Я знаю кучу людей, которые ушли от элитной недвижимости, именно от элитной, в загородное жилье. Не потому, что они хотят ездить час туда, час обратно. Или полтора. Потому, что у них там вертолет затерялся. Нет. Вертолета нет и ездить не хотят. Поэтому, что не найти предложения, где тебе просто объяснят, да, мы это запланировали. И вот так мы это собираемся сделать. Сами они не хотят связываться с этим.  Им проще вложиться в отделку собственного дома со всеми нужными технологиями. Просто это очень печально, потому что инжиниринг здания занимает огромную часть затрат и конечно, нужно его правильно разделять на несколько квартир или апартаментов, или несколько жильцов, да? Банальные вещи. Канализация, водоподача, фильтрация воздуха, там и так далее.  И я здесь вижу большой  пробел у застройщиков, что никто, я ни одну компанию не знаю. Знаю, хорошо рассказывают про фасады, про теплоизоляцию фасадов. Вот люди уже видимо знают об этом. Ну, вот это тоже, спрашивается. Смотрите, сейчас они научат, сделают такую раскладку, что будет такая звукоизоляция, все это расскажут. И тут же, они покажут, такой у вас будет супер подъезд. Камень, такая рецепшен, такой паркинг, покрашен модно, красиво, подсветочка. Такой лифт и люди на 95% среагируют на вот это решение холла, а то, что звукоизоляция, ну, они тогда плюсик поставят и все. Поэтому эмоциональное решение, особенно, в этом сегменте. То есть в эконом, у нас главное, что? Безопасность и прагматичность. В элите у нас главное эмоции. Эмоции, мы сейчас говорим о покупке. О покупке, хочется верить, что все будет хорошо.

Трофименко: Я искренне вижу, реальную нишу для инвестиций. Потому, что таких потребителей, которым требуется чуть больше, чем эмоции от холла, их достаточно. Они реально не знают куда. Давайте строить им небольшие домики, для таких червяков как я, которые там копают, копают. А потом еще придет, будет спрашивать, покажите, как вы это сделали, пожалуйста.

Вепс: Надо ставить задачу архитектурному агентству, искать проектировщиков.

Трофименко: Да. Мне даже будет интересно, мы сейчас, конечно уйдем с этой темы. Мне будет интересно, где-то получить информацию, сколько таких потребителей. И у меня есть подозрение, что их достаточное количество. И, может быть, ниша действительно есть. Пообщается на эту тему.

Вепс: Мне кажется, элитная недвижимость не так активно рекламируется на рынке. То есть рекламируется там премиум, бизнес, ну, комфорт — это понятно. А вот так, чтобы слышно было, что объект элитной недвижимости представлен там-то. Я давно такого не слышал.

 Рысев: Ну, да, элитная недвижимость, она, может тем и хороша, что такая, для своих. И самый эффективный метод продажи элит недвижимости — это закрытые продажи. То есть когда это не публично. Это только для тебя.  Это только по знакомству и так далее. В реальности это очень сложно работает. Конечно, открытые продажи нужны, но вот это тиражирование на каждом углу, особенно от компаний, которые не соответствуют бренду какого-то дома хорошего. Вот каменный остров, есть такой закрытый, не все туда хотят и не всем туда возможно. То есть не нужно на каждом углу вот этим трястись.

Вепс: А подскажите, как же тогда обычному человеку попасть вот в этот клуб для своих.

Трофименко: Если у него вдруг деньги появились.

Вепс: Да.

Рысев: Но, если деньги появились в клуб для своих, то он это все найдет. Вот, ну вот эта вот такая приватность, она даже добавляет стоимость и не нужно прямо на каждом углу вот, продажа, продажа, продажа, что-то купить успейте, и так далее.

 Трофименко: Лахта станет элитным районом?

Рысев: Ну, если мы уже сейчас про триста сомневаемся, что это Вам кажется, слишком мало. Лахта станет специальным районом, который,

Трофименко: Мне не кажется это слишком мало. Я просто смотрю предложения. Сейчас бизнес предлагает по 250-280.

Рысев: Ну, вот я уверен, что то, что Вы видите, это цены застройщиков. Посмотрите, тоже самое там, на вторичке, то там меньше. Потому, что застройщики сделали там стоп цены.

Вепс: Ну, да.

Рысев: Что ребята, не надо нам сейчас ничего. Если кто-то  очень хочет, то, пожалуйста. Лахта  станет  специальным районом, таким элитным полупригородным между новостройкой, заливом, что-то такой буфер.

Трофименко: Понятно.

Вепс: Хорошо, а тогда вот эти намывные территории, на Васильевском острове.

Рысев: Они как раз, к сожалению, не входят в наш критерий приватности. То есть там огромные дома, огромные.

Трофименко: Нет  зелени.

Рысев: Ну, там даже какой-то парк посадил ЛСР(00:39:19), там тысячу деревьев или тридцать тысяч, я сейчас не могу.

Трофименко: Вот это интересно. Самая привлекательная территория с точки зрения градостроительства. С точки зрения градостроительства, намывные на Васильевском, это самая привлекательная территория. Да, это близость моря, некая отдаленность, камерность в неком виде, да, вот эта вся территория.

Вепс: Обзорность.

Трофименко: Да, и по идее это виделись когда-то много лет назад, виделись, как раз, объекты уникальные. А сейчас там, конечно, застройка совершенно другая. Есть хорошая шутка, что три этапа строительства жилья в той локации продавалась каждый раз с видом на залив.

Трофименко: А теперь точно с видом на залив. Слушайте, я хочу о некоем подведении полуитогов нашей замечательной беседы. Обратиться все-таки к потенциальным покупателям элитной недвижимости. Коллеги, прошу Вас понять, что Вы являетесь драйвером качества жизни, не только себя, но и ваших соотечественников. Пожалуйста, начинайте обращать внимание и требовать от застройщика качества, комфорта, внедрения новых технологий. Тогда Вас будут благодарить все. Все, кто пойдет по вашим стопам в других форматах  жизни. Потому, что от этого зависит качество нашей жизни, каждого из нас. Потому, что если наш сосед, он на нас  смотреть с более добрым взглядом будет.

Рысев: Да, я хотел как раз обратиться к покупателям и сказать, что  смотрите на новое жилье. Примеривайте его к себе. Почувствуйте эту энергию обновления радости и счастья от этого приобретения и обязательно требуйте от застройщика тот уровень качества, которое вы привыкли видеть в Ваших машинах. В Ваших уже готовых квартирах. Чтобы это было намного лучше, а не хуже. И тогда у нас на рынке недвижимости у нас все будет замечательно. И проекты будут лучше и качественней. Я хочу, чтобы вы ощущали вот эту необходимость обновления. Я  просто знаю, что такое приобретение квартиры и как это много дает человеку. Поэтому, покупайте, наслаждайтесь, продавайте старое. И у Вас будет другой образ и мышления и ощущений. И потолок Ваш поднимется от этого эмоционального подъема от этого нового жилья.

Трофименко: Слушайте, инвестиции у нас на родине становятся все более безопасными по сравнению с другими странами. Реально сейчас развиваются глобальные отношения. Много примеров уже. Это к тому, о чем Вы говорили, что люди не всегда ощущают безопасным вложение больших средств, да, в стране. Мы с Игорем много общались на эту тему. Да, что сейчас происходят такие интересные движения на рынках, в некоей околополитической среде. То у нас становятся иногда более безопасными вложения сюда. Тем более, что это влияет на жизнь каждого.

Вепс: Россия — это становится в данный момент такой островок стабильности.

Трофименко: Как бы это не звучало, но так есть. Будем подводить итоги?

Рысев: Да.

Трофименко: Элитной недвижимости не хватает, не хватает требований к застройщикам. А с Вами крайне приятно беседовать, Леонид.

 Рысев: Спасибо большое Владимир, спасибо за вопросы.

Вепс: Ну, да.

Рысев: Всегда рад подсказать, рассказать.

Трофименко: Спасибо, надеюсь не в последний раз.

Рысев: Обязательно, да.

Вепс: Спасибо, до встречи.