Продали с 4 раза квартиру в Питере
Отличную квартиру мы продали на Крестовском за 128 миллионов рублей. Продали, но с 4-го раза. Первый покупатель внес 10 миллионов задатка, но отказался. Да, он сам признал, что понимает, задаток невозвращаемый. Вот такой турбулентный был прошлый год в сфере недвижимости Санкт-Петербурга...
Второй покупатель просил разумный торг, мы видели, что на предложенную цену или продавец бы согласился или покупатель бы увеличил цену. Но собственник квартиры захотел посмотреть на покупателя и лично встретится. Мы на 3 дня отложили встречу с покупателем, который был «горячим» и на следующий день после просмотра был готов внести задаток. ТРИ дня в сегодняшнем мире это огромный срок. Каждый час что-то происходит, что-то меняется. Нельзя охлаждать созревшие желания.
Встреча прошла тепло, продавец квартиры был очень откровенен. Он все спрашивал покупателя, зачем же Вам такая большая и дорогая квартира в России, если Вы за рубежом жили и он сам подумывает, что лучше бы уехать. И покупатель, милая девушка, действительно задумалась и отказалась вообще от переезда в Россию. Правда. Так и было. Язык мой — враг мой.
Еще полгода ушло на то, чтобы убедить продавца доверить переговоры нам и появиться только на подписание в последний момент. Еще мы хотели, чтобы он согласовал заранее текст Предварительного договора, чтобы не тратить уже ни дня на отсрочку внесения Обеспечительного платежа. Это нам не удалось, он пообещал, что подпишет любой. Как бы не так! Юриста все равно привлекли и естественно, КАК ОБЫЧНО, срочно и впопыхах, потому что 29 декабря нашёлся покупатель и нужно было подписать срочно предварительный договор. Это был 4 покупатель, он предложил на 3 миллиона больше за квартиру на Крестовском чем 3-й покупатель за неделю до этого.
3-й почему-то очень долго изучал документы. Хотя это была «чистейшая элитная квартира» — приобретена у застройщика, не перепродавалась, никто не прописывался…
Встреча продавца и покупателя
Я помню много подобных ситуаций, когда встреча продавца и покупателя не способствовала движению к сделке. Часто она разрешает сомнения сторон, но столь же часто происходит наоборот. Как-то раз один из продавцов живописно рассказывал нам на просмотре, как прямо вот в этой прихожей, когда здесь еще была коммунальная квартира, один ее житель другого убил! Странный продавец, может быть недостаточно искушенный в переговорах? Да нет! Один из знаменитых ведущих авторской программы новостей на Питерском телевидении. Переговоры вел фантастически! А тут просто увлекся, хотел что-то интересное рассказать, поддержать разговор...
Другая милая старушка показала на окно и напомнила, продекламировала покупателям с искренней гордостью за заслуги Советской власти, что за этим парком проходит легендарная «Октябрьская железная дорога ордена Владимир Ильича Ленина»!
В другой квартире элитного ЖК, собственник с удовольствием поведал покупателям, что раньше тут: «Вот такая толстая стена была, дак я ее снес! Правда же лучше стало?» Покупатели побледнели, мне тоже показалось, что пол излишне пружинит. На самом деле, в квартире планировка была официально согласована и сделана укрепляющая металлическая рама на месте демонтированного простенка. По покупатели же очень впечатлительны, они планируют потратить значительную сумму и многие годы жить в этой квартире. Поэтому каждое слово им важно для принятия решения. Как расскажешь, так и запомнят!
Если покупатель за день посмотрел несколько устраивающих его по параметрам квартир, то к вечеру он с трудом сможет логически объяснить почему понравилась одна, а не другая. А я знаю почему. Потому, что позитивные, теплые эмоции были в той приятной квартире. Может быть риэлтор был приятнее, а не квартира. Или окна вымыты. Или запахи приятные.
ПОЛЬЗА РИЭЛТОРАМ
Когда мы говорим, что «правильно проведем переговоры», мы в первую очередь, имеем в виду, что поможем обеспечить хотя бы их самые базовые принципы. Что мы делаем? Мы создаем комфорт, не допускаем, чтобы ЭГО сторон стали конфликтовать, не говорим лишнего, подготавливаем стороны так, чтобы они мило выпили кофе, проговорили уже РАНЕЕ согласованные детали и разошлись с приятным послевкусием.
Ответы на вопросы. Продали с 4 раза квартиру в Питере
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
