Олег Мышкин — партнер VIPFLAT
Управляющий партнер Fleming Family & Partners Russia (GHP Group) Олег Мышкин в интервью для VIPFLAT рассказал о концепции и характеристиках нового премиального петербургского жилья.
Как получилось так, что Вы начали работать с недвижимостью?
Это длинная история. Я много попробовал в жизни, но вот уже последние 28 лет занимаюсь недвижимостью. Мне всегда были интересны созидательные профессии — то, что оставляет существенный след. Облик городов отражает ту культурную и историческую среду, которую мы создаем, и в которой мы обитаем. Будущие поколения изучают историю в том числе и по тем памятникам архитектуры или скромным жилищам, которые мы строим. Современное здание отражает вековые традиции и последние веяния времени. Недвижимость сегодня — это синтетическая индустрия на стыке архитектуры и технологии. Я нахожу это захватывающим.
Сколько времени ушло на создание и реализацию One Trinity Place?
На проектирование мы потратили почти полтора года, на строительство около трех, а на «создание» — всю жизнь.
Местоположение повлияло на концепцию проекта?
Безусловно, повлияло. При проектировании здания наши архитекторы изучали архитектурные традиции Санкт-Петербурга, дышали его воздухом, впитывали краски, смотрели на город с воды. Учитывая близость дороги, здание было отодвинуто и развернуто в сторону залива. Рядом была создана примыкающая плаза, приподнятая на 4.5 метра для того, чтобы с благоустроенной плазы была видна лишь гладь воды, а дорога оставалась внизу.
Какие характеристики важны для элитного жилья?
Я полагаю, что важнейшим фактором является отсутствие шума — как внешнего (со стороны улицы), так и внутри дома (ремонт соседних квартир). Поэтому мы предлагаем квартиры с полной отделкой, важно качество воздуха (которое обеспечивают совершенные инженерные системы), важна хорошая освещенность (за счет больших прозрачных окон), благоустроенная территория и, конечно, профессиональная эксплуатирующая компания.
Чем комплекс выгодно отличается от других домов такого типа?
Мне сложно сравнивать проект с другими домами. Наверное, это и не совсем правильно. Могу сказать лишь о том, чем мы руководствовались при проектировании комплекса. Нам было важно создать комфортную среду обитания. Она начинается с непосредственного окружения — благоустроенной плазы и дивного сада с крупномерными деревьями. Продолжается в местах общего пользования — прекрасной входной группе с камином, библиотекой и сквозным видом в сад. Заканчивается полностью отделанными квартирами, спроектированными международными архитекторами и дизайнерами интерьеров. Безусловно, инженерная начинка здания отвечает самым высоким требованиям мировых стандартов.
Почему Вы сотрудничаете только с зарубежными архитекторами?
При выборе архитектора мы прежде всего смотрим на успешный опыт проектирования и реализации подобных проектов. Наши архитекторы имеют многолетний опыт реализации лучших международных проектов в крупнейших мегаполисах. Талантливый студент архитектурного ВУЗа может нарисовать красивое здание, но построить такое здание, спроектировав все узлы и материалы невозможно, не имея практического опыта. Я думаю, что со временем уровень компетенций в индустрии будет расти и наши соотечественники будут успешно конкурировать с зарубежными коллегами.
На благоустройство и озеленение потрачено 300 млн. Ландшафтный дизайн одна из визитных карточек?
В Санкт Петербурге исторически были построены великолепные парки и сады. Это один из самых зеленых и благоустроенных городов России. В 90-е многие сады и парки пришли в запустение, потому что люди думали о выживании и средств на содержание парков просто не было. Сейчас мы видим, что, к счастью, идет восстановление паркового хозяйства. Я считаю, что дом, окруженный великолепным садом — мечта любого жителя и мы хотим воплотить эту мечту для тех, кто выберет наш дом.
Можно ли считать One Trinity Place новым окном в Европу?
Мне не хотелось бы думать так. Эта крылатая фраза Пушкина возникла, когда строился Петербург и Россия была очень далека от европейской цивилизации. Сегодня мы гораздо более интегрированы в европейскую цивилизацию, а в чем-то даже опережаем европейских коллег (например, в цифровизации госуслуг). Поэтому будем стремиться к тому, чтобы Европа прорубала окно в Россию. Правда, для этого нам всем нужно сильно постараться.
Ответы на вопросы. Олег Мышкин — партнер VIPFLAT
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Обычный срок сделки — около трёх недель. Примерно неделю ведётся согласование предварительного договора и внесение обеспечительного платежа, чтобы прекратить рекламу и начать готовить сделку. Ещё неделя уходит на подготовку документов и саму сделку. Покупателю в это же время обычно нужно подготовить и аккумулировать деньги.
Если речь о покупке у застройщика, сделку можно подготовить и провести за 2–3 дня. Бывают и другие ситуации: покупателю нужно несколько недель или месяцев, чтобы собрать сумму. Он вносит часть суммы, чтобы обеспечить право приобретения объекта и получить зеркальные гарантии от продавца, что объект будет продан именно ему. В элитной недвижимости встречаются абсолютно различные варианты — всё индивидуально.
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Как известно, главное — место, место и ещё раз место. Дорогих мест немного, уникальные нравятся всем, и центра больше, чем есть, не будет. Виды тоже влияют на цену, но самую планку задаёт тип дома. Новый дом или полная реконструкция — это брендовый проект, с однородным статусом жильцов, с паркингом, новыми коммуникациями, инфраструктурой, обслуживанием и современным оборудованием — стоит в два-пять раз дороже соседнего здания старого фонда. Отдельная история — квартиры со стильным новым ремонтом: сегодня их дефицит, и они стоят дороже, чем ожидает покупатель. Кто-то на этом даже делает бизнес: покупает квартиру без ремонта, иногда делит её на две, делает стильный ремонт и продаёт с прибылью — получая огромное наслаждение от созидания вещей, которыми будут наслаждаться другие.
Показательный факт: строительные компании продают через брокеров 50–75% квартир. Мы сами не всегда понимаем, почему так много, — но причина та же, с которой сталкивается любой покупатель: на него несется огромное количество предложений и слов, нужно самому понять, что действительно ценно, что подходит вам, кто говорит правду, а кто нет. Всегда нужен человек, который играет на вашей стороне.
Обычно поиск начинают самостоятельно, но через несколько недель наступает разочарование, опустошение, путаница. В этот момент и выбирают того, кто поможет найти ту квартиру, которая будет доставлять радость многие годы. Плюс открытый рынок — лишь меньшая часть реального предложения: самые интересные объекты в элитном сегменте продают закрыто, через профессиональные контакты.
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
