Тенденции рынка элитной недвижимости 2018. Итоги 2017 года

Цены и спрос

Отмечаемый маркетологами рост цен связан с появлением на рынке новых домов премиум-сегмента в топовой ценовой нише. И действительно, это такие замечательные и уникальные проекты, как «ArtViewHouse» и «One Trinity Place». Но спрос на квартиры сместился в сторону проектов, близких к завершению. Одна из наиболее веских причин этого — предстоящие выборы.

Влияние выборов на рынок недвижимости

Если с самим президентом «все понятно», то кандидатура премьера покрыта тайной, как и предполагаемый курс изменений, в том числе налоговых. Все покупатели элитной недвижимости — это представители верхнего социального слоя. Они очень внимательно следят за тенденциями в политике и экономике. Решения «покупать или продавать» принимают на основе своего глубокого анализа или, что также очень часто, эмоционального «озарения». Так или иначе, первый квартал 2018 года не позволяет построить прогноз развития ситуации в России. Как следствие, текущей тенденцией на рынке недвижимости становится формирование отложенного спроса.

В январе мы видим оживление рынка. На мой взгляд, еще больший всплеск спроса будет в апреле и наберет он свою силу к сентябрю, когда будет понятна кандидатура премьера и политика кабинета. Но никого роста цен не вижу. Только жизни рынку добавит этот спрос, — как мы помним, именно в год после выборов властью принимаются самые непопулярные решения, и вероятность активизации роста экономики минимальна.

Закономерности рынка недвижимости противоречивы

Как только в России случается что-то «плохое» — рубль дешевеет и резко активизируется спрос на рынке. Покупатели стараются спасти рублевые накопления, а валюту покупать “уже поздно” по столь высокому курсу. Это ярко было видно в конце 2014 года. Но надо признать, что падение рубля летом 2017 года дало только небольшой толчок спроса — накоплений, которые требуется «спасать», становится меньше.

В Санкт-Петербурге многие квартиры имеют недостатки. Возможно, это влияние исторической застройки на новые проекты и следствие простого дефицита предложения. Поэтому, если Вы увидели квартиру, которая нравится и притягивает, — покупайте.

Питерские продавцы квартир любят свои квартиры. Поэтому, когда Вы будете обсуждать с ними цену возможной покупки, делайте это крайне деликатно. Иначе не будет разумного диалога, ну и торга не будет тоже. Несмотря на то, что текущей тенденцией рынка недвижимости Санкт-Петербурга является вялость, все равно рассчитывать на заметный торг не стоит. Обратите внимание на цены квартир, которые мы предлагаем на VIPFLAT.ru, — они всегда очень близки к рыночным и интересны. Проанализируйте сами. Мы уже около 10 лет каждую неделю изучаем все возможные квартиры-конкуренты, ведем статистику и знаем, за сколько реально квартира будет продана. Поэтому не можем брать в работу явно переоцененные квартиры по принципу «лишь бы зацепиться, авось получится».

Тенденции рынка элитной недвижимости в 2017 году:

– 1 квартал — отличный рынок, продолжение активного конца предыдущего года.

– 2 квартал — вяло. Курс рубля окреп, а в этом случае рынок всегда неактивен.

– 3 квартал — летом рубль просел и резко увеличилась активность покупателей.

– 4 квартал — почти все 3 месяца покупатели были «в засаде». Я вижу, что это было подсознательное выжидание заявления президента о том, он будет ли он участвовать в выборах, — странно и забавно. Но других объяснений у меня нет. Представьте, если бы мы опять услышали: "Я устал. Я ухожу..." — что было бы с акциями, рублем? Через день после его заявления «как прорвало» — все бросились покупать. Но спроса хватило только на неделю, с 20 чисел декабря уже стали откладывать встречи, сделки на новый год. Следующего прорыва активности ждем, как я писал выше, в конце марта 2018 года.

Покупать ли квартиру сейчас?

В первые месяцы 2018 года есть возможность выбрать и приобрести отличные варианты, предлагаемые рынком. Вам кажется, что их тысячи? Эта иллюзия рассеивается уже после нескольких просмотров. Хороших квартир по адекватной цене очень немного. А из того, что понравилось, половину квартир не купить — или продавец передумает, или документы не готовы.

Тенденции предпочтений покупателей

Многие сегодняшние сделки — это, как ни странно, инвестиции, то есть покупают не только «чтобы жить». Инвесторы покупают и квартиры и коммерческие помещения для последующей сдачи в аренду. Это диверсификация — разделение капиталов по нескольким корзинам. Подробнее в наших статьях можно прочитать про «Выбор объекта для последующей сдачи в аренду» и про опыт наших клиентов-инвесторов: «Только ли из-за получения прибыли инвесторы покупают недвижимость?».

Один из наших клиентов-девелоперов финансово просчитал, что ему выгоднее делать ремонты и сдавать в аренду квартиры площадью 150–250 кв. м. Это противоречит известной на рынке закономерности, что сдача в аренду коммерческих помещений — отличный доходный «пенсионный» инструмент, к тому же не требующий много внимания. Похоже, рынок аренды дорогих квартир нашел новую энергию. В городе ДЕФИЦИТ предложения аренды достойных семейных квартир с современным ремонтом. Уверен, что и аналитика недвижимости 2018 года покажет это. На мой взгляд, стремительное увеличение числа новых проектов с апартаментами, предлагаемыми в долгосрочную аренду, также подтверждает эту тенденцию.

Покупатели элитных квартир часто сами еще не понимают, но в реальности больше внимания обращают не на саму квартиру, а на инфраструктуру самого комплекса, окружающую застройку, квартал. То есть "если дом не тот", то квартира не интересна в принципе! Это на 100% объясняет провал спроса на недвижимость в старом фонде и часто трагедию владельцев так ценимых когда-то квартир.

Загадочное слово УРБАНИСТИКА определяет тенденции рынка недвижимости 2018 и будет все сильнее влиять на желания покупателей и озарения девелоперов. Покупатели уже давно стали узнавать про перспективы застройки соседних районов, планы города по развитию территорий...

Нравится квартира — покупайте!