Золотой треугольник. Покупка или аренда

Представления наших состоятельных соотечественников относительно того, каким должно быть элитное жилье, со временем меняются. Ведущий аналитик РГР Геннадий Стерник справедливо напоминает: 20 лет назад в Москве элитными называли сталинские высотки, 10 - цековские дома, пять лет назад в категорию элитных входили дома, построенные по индивидуальным проектам с просторными квартирами и подземными гаражами или двухуровневые квартиры в кирпичном довоенном доме после реконструкции... Но ключевой критерий - местоположение - остается главным, хотя и не неизменным. В столице сегодня перспективными для элитной застройки считаются Чистые пруды и Плющиха, Старый Арбат и Замоскворечье. Но "золотая миля" - это все-таки Остоженка и Пречистенка.

В Петербурге похожая история. Элитные зоны формируются у Таврического сада, на Каменном острове, на Крестовском. Но историческое первенство принадлежит "золотому треугольнику" (ЗТ). Так осведомленные петербуржцы привычно именуют территорию, расположившуюся между набережными Невы, Фонтанки и Невским проспектом. Иногда риэлторы пытаются подвинуть южную границу и включают в "золотой треугольник" жилые кварталы за Фонтанкой вплоть до Суворовского проспекта но это уже профанация.

Под диктовку Запада

Престижный статус "золотого треугольника" складывался постепенно. Негативные факторы, присущие любому старому городу, общеизвестны: неблагоприятная экология, высокая плотность населения, минимум зелени, изношенный жилой фонд, отсутствие парковок... К этому добавляется специфически петербургская проблема коммуналок, которые именно в центре и преобладают. Но! Здесь же расположены петербургские "знаки отличия": Эрмитаж, Марсово поле, Невский, храм Спаса на Крови, Дворцовая площадь, Нева... Крупные буквы из туристической азбуки, ведомой любому иностранцу. Плюс натоптанные поколениями туристов маршруты и прилично развитая инфраструктура (кафе, сувенирные магазинчики, бутики и пр.). Именно иностранцы были первыми покупателями видовых квартир в начале 90-х, они и сегодня задают верхний уровень цен в "золотом треугольнике".

10 лет назад сделки с участием западных покупателей составляли несколько процентов, сегодня (особенно в категории крупногабаритных квартир) их доля доходит до 50%. Характерно, что в пределах "треугольника" прошли и первые продажи через Интернет - когда клиент из Штатов вообще не выезжал, а весь обмен документами шел по электронной почте....

Самые ходовые адреса - Дворцовая набережная, Малая и Большая Конюшенная, Малая Садовая, Итальянская, набережные Фонтанки и Мойки; популярны дома на Караванной улице, на Миллионной... Квартиры на Невском, кстати, менее популярны - слишком шумно и многолюдно.

С проблемами старого фонда частные инвесторы обычно справляются самостоятельно. Комплексная реконструкция в центре редкость - слишком много хлопот с владельцами приватизированных комнат, слишком велики затраты на расселение капризных kоммунальщиков. Расселить квартиру или даже подъезд - это реально, а вот целый дом (включая вторые, третьи дворы) - уже и дорого, и нерентабельно. Как правило, расселяется фасадная часть; если новым владельцам удается договориться между собой, то и деревянные перекрытия можно заменить на металлические, и подъезд в порядок привести. Именно по такой схеме проводились работы в доме на углу Караванной и Итальянской (расселяли квартиры специалисты АН "Любимый город").

Впрочем, чаще расселение проводится не под жилье, а для того, чтобы использовать освободившиеся площади для обустройства небольшого апартотеля или бизнес-центра.

Например, сейчас холдинг "Любимый город" завершает расселение фасадной части одного из зданий на Большой Конюшенной. ... После ремонта, примерно через год, здесь образуется небольшой (1600 кв. м) бизнес-центр класса В+.

Треугольная специфика

Характерная примета специфического рынка ЗТ - острый дефицит ликвидного предложения. По оценкам Зои Филоновой ("Итака"), спрос в этой зоне превышает предложение в несколько раз. По данным специалистов "Любимого города", объем текущего предложения (если говорить о действительно ликвидных квартирах) не превышает десятка вариантов....

Особенно трудно подобрать малогабаритное жилье. ...

Гораздо обширнее список предложений по аренде. Географическая близость большой тройки петербургских отелей ("Астория", "Европа", "Невский Палас") обусловливают поток клиентов и приличную доходность этого бизнеса. ... Значительный разброс арендных ставок объясняется качеством сопутствующего сервиса (меблировка, встроенная техника) и уровнем безопасности (закрытый двор и видеонаблюдение сразу поднимают цену).

Благоустроенные дворики в центре Санкт-Петербурга скорее редкость, чем правило. Для сравнения: стандартный номер в "Европе" - $295 в сутки.

Арендным бизнесом занимаются как почтенные фирмы (DTZ, Pulford, ]ensen Сгоuр), так и частные лица. Во втором случае налоговая составляющая обычно минимальна, хотя в последнее время и частные владельцы апартаментов стремятся официально указывать получаемый от аренды доход (чтобы избежать неприятностей с налоговыми службами).

...

Фасадная часть "золотого треугольника" разительно отличается от "глубинки". Внутри кварталов с самыми престижными адресами можно наткнуться на форменную разруху. Образцово-показательные дворики Малой Садовой и Малой Конюшенной хороши, но пока нехарактерны. В глубине проходных дворов на Фонтанке или Мойке перед случайным визитером открывается вовсе не имперский Петербург, а город Достоевского. И что с этим делать, непонятно - по оценкам риэлторов, пик расселения давно уже пройден. Во многих перспективных квартирах одна-две комнaты приватизированы или выкуплены "на всякий случай" (гражданами или фирмами), и теперь эффективность расселения полностью зависит от аппетитов долевого собственника. Отрицательно влияет на возможности расселения и эффект адреса: многие коммунальщики полагают, что девелоперы им должны уже только за престижность адреса, хотя квартира, "приписанная" к Невскому проспекту, может быть совершенно убитой и неликвидной.

Несколько фирм, входящих в Ассоциацию риэлторов, выступили с инициативой: чтобы избавиться от коммуналок, администрация города должна иметь право выкупать жилье в домах, предназначенных для расселения. Справедливую цену компенсации должен назначить, например, независимый оценщик. Эта мера, в общем, укладывается в идеологию закона о национализации (пока существует только в виде законопроекта): государство должно иметь право выкупать имущество у владельца для собственных нужд. Пока построение непростой схемы город - девелопер - коммунальщики - упирается в несовершенство нормативной базы. Значит, и разрыв между ценами на элитные апартаменты и реальной стоимостью "неперспективных" коммуналок будет только расти.

Новодел под старину

Весь исторический центр Петербурга - охранная зона: и авторские особняки, и даже дома рядовой застройки находятся под охраной ЮНЕСКО. Добавим к этому традиционно ревностное отношение городских контролирующих органов к неприкосновенности облика Петербурга. Понятно, что комплексная реконструкция и новое строительство в центре - большая редкость.

Одним из первых таких проектов стал жилой дом на площади Искусств (Итальянская ул., 4, Дом Жако. В 1998-1999 гг. это был самый дорогой из петербургских объектов. Реконструкцией и реализацией занималась Балтийская строительная компания. В доме воссоздавались элементы утраченных исторических интерьеров (дубовый паркет с рисунком, медальоны, лепнина, дубовые двери, мраморные подоконники и т. п.).

БСК пришлось расселить 50 квартир (82 семьи, 155 человек), предоставить 550 кв. м администрации Центрального района. Площадь здания - около 6100 кв. м, площадь квартир - 3250 кв. м, коммерческие площади (офисы, магазины, кафе, бар, гараж) - 2400 кв. м. На 440 кв. м подвала разместилось "мемориальное" кабаре "Бродячая собака" (передается одноименному ТОО). В результате реконструкции трехэтажный дом с мансардой превратился в 5-6-этажное здание. В доме 22 квартир.

Следующим заметным проектом стал Дом на Манежной площади (Итальянская, 12). Инвестору - "Корпорации "С" пришлось вывести с территории производственные помещения завода"Спецавтоматика".  Дом площадью около 4000 кв. м был принят Госкомиссией летом 2001 г., к этому времени все 18 квартир были проданы. Один из покупателей приобрел весь этаж и соединил три квартиры в одну. В Доме на Манежной предусмотрена вся положенная по элитному статусу начинка: лифты фирмы "Шиндлер", гараж в цокольном этаже, система видеонаблюдения и пр.

Характерная особенность проекта: элитные жилые дома в исторической застройке внешне выглядят очень скромно, ни в коем случае не выбиваясь из ряда. Фасад здания на Манежной упрятан за деревьями.

Так же скромно выглядит и другой проект президента "Корпорации "С" Василия Сопромадзе - Дом на Фонтанке. Это редкий для Петербурга объект класса "клубный дом". Здание построено на краю Михайловского сада, окна выходят на Фонтанку и Инженерный замок. Проектная жилая площадь - 3150 кв. м. В трехэтажном здании с мансардами - 19 апартаментов от 120 до 200 кв. м. Естественно, предусмотрены подземный гараж на 20 машин (полагалось бы больше, но гидрогеологические условия не позволили), застекленный дворик-атриум, помещения для охраны. Треть обитателей Дома на Фонтанке москвичи. Дом сдан Госкомиссии весной 2003 г.

Все проекты Сопромадзе сопровождались более или менее шумными скандалами и протестами общественности. Кстати, Дом на Фонтанке по первоначальным документам проходил как апартотель, в дальнейшем он трансформировался в "многофункциональный комплекс с жилыми и нежилыми помещениями" (что, в общем, соответствует действительности). Просто ЖИЛОЙ дом здесь скорее всего строить не позволили бы.

На согласования, необходимые для застройки исторических пятен, уходит несколько лет.

...

Кстати, Павел Зюбин, член совета директоров компании "Конкордия Инвест Менеджмент" (управляющая компания московского Первого инвестиционного фонда недвижимости), в интервью, размещенном на сервере RВC, говорит о растущем интересе к петербургским проектам. В том числе конкретно - к проекту строительства элитного жилья "неподалеку от Михайловского сада и Спаса на Крови". По словам Зюбина, подписан предварительный контракт. Других проектов в этой зоне, насколько известно участникам рынка, нет и не предвидится.

Новое жилье в престижных зонах исторического центра задает новые ориентиры и для вторичного рынка - и не только ценовые. У покупателей формируются качественно иные представления о необходимом уровне инженерного обеспечения, о полагающемся "клубному дому" наборе услуг.

Попытка прогноза

Новое строительство в пределах "золотого треугольника" никогда не будет сколько-нибудь масштабным. Комплексная реконструкция - возможно, но в каждом отдельном случае придется решать вопросы с расселением, с претензиями десятков и сотен мелких, но амбициозных собственников. Без серьезных перемен в законодательстве радикально сдвинуть коммунальный блок с места не смогут и частные девелоперы. Похоже, в ближайшей перспективе ситуацию в самой престижной петербургской зоне будут определять продавцы, дефицит предложения сохранится. Президент компании "Адвекс-РОССТРО" Александр Романенко уверен, что спрос в ЗТ будет постоянно и заметно превышать предложение и ценовой разрыв между элитным и рядовым жильем будет только расти. Этой точки зрения придерживаются специалисты "Итаки", "Бекара" и других компаний, работающих с элитным жильем.

Очевидна и другая тенденция: жилой фонд в кварталах, ограниченных Фонтанкой, Невой и Невским, будет сокращаться. Первые этажи инвесторы с удовольствием выкупают под офисы и магазины; грамотно управляемый апартотель приносит более весомый и стабильный доход, чем спекулятивные операции с жильем. Увеличение доли нежилых помещений также будет способствовать обострению дефицита предложений по жилью. "Золотой треугольник" - квинтэссенция Петербурга. Несмотря на то, что в составе населения этих кварталов доля собственно петербуржцев неуклонно сокращается.

Дмитрий Синочкин для ВЕДОМОСТЕЙ