Методология оценки стоимости объектов недвижимости при продаже
В теории, имеется некий перечень принципов, которыми должен руководствоваться риелтор, проводя оценку объекта элитной недвижимости. Разработан такой систематический и продуманный с логической точки зрения подход сами специалисты. Его реализация производится пошагово, за счёт чего можно принять во внимание и разнообразные изменения рынка, отражающиеся на стоимости собственности.
Оглавление
Основные методы оценки объектов недвижимости
Первый метод — затратный. По сути, он представляет собой совокупность методов оценки стоимости, базирующихся на определении затрат, которые потребуются на восстановление объекта или его замещение, с учётом накапливаемого износа.
Второй метод — рыночный. Это также совокупность методов оценки стоимости, только тут базой выступает сравнение объекта с аналогами, в отношении которых имеются данные о уже совершённых сделках.
И третий метод — доходный. Его суть в определении ожидаемых доходов от коммерческого использования объекта недвижимости, подвергающегося оценке.
Структура методик оценки объектов недвижимости
Методики оценки, где базой принимаются доходы с объекта в будущем, являются своеобразным прогнозом. Применяется они в случае, если будущие доходы, по прогнозам специалистов, будут существенно отличаться от текущей прибыли, либо если доходы будут расти некоторыми фиксированными темпами.
Основной фактор, который стоит учитывать при применении метода рыночного подхода — это подбор сопоставимых объектов, а также сравнение исключительно ретроспективных данных по сделкам. По обыкновению используют эту методику лишь в качестве проверки других на точность.
Методы, в которых базой является оценка затрат на воспроизводство собственности с вычетом износа, зачастую не отражают действия сил спроса и предложения на рынке недвижимости в настоящий момент.
Для того, чтобы получить итоговую оценку производят своеобразное взвешивание результатов, а также самих методик. Способов для выведения показателя также несколько:
— математический подход;
— субъективный подход.
Оба способа направлены на получение единственной оценки стоимости объекта, отличаются они лишь тем, что при субъективном подходе придётся пользоваться процентными весами.
Ответы на вопросы. Методология оценки стоимости объектов недвижимости при продаже
Гарантируете ли вы конфиденциальность при просмотрах? Нужна ли проверка моей платежеспособности?
VIPFLAT 20 лет работает с VIP-клиентами. Они часто закрыты и не публичны — мы понимаем, что такое конфиденциальность, и мы её обеспечиваем. Исключение составляет ситуация, когда сам клиент хочет публично заявить о сделке, что тоже часто бывает: это дополнительный PR.
Должны предупредить: часть объектов вы сможете посмотреть, только предъявив документы и дав краткое резюме о роде вашей деятельности и источниках происхождения денег. Это объяснимо. Думаю, если бы вы были жильцом некого приватного дома, то были бы рады такой проверке новых соседей.
Есть ли у вас объекты, которых нет в открытом доступе?
В элите далеко не всё есть в открытой рекламе, и это объяснимо: часть наших клиентов не хочет, чтобы кто-то знал, что они планируют продавать жильё. Другая часть осознанно выбирает закрытую продажу — она очень эффектна, потому что интрига привлекает. Обращайтесь к своему брокеру, кто работает в этом сегменте рынка. Встретьтесь с ним — и вы поймёте рынок и всё, что на нём реально может быть в продаже, а не только в рекламе.
Как вы проверяете историю объекта?
За проверкой объекта мы обращаемся в юридические и страховые компании, где это делается профессионально и масштабно. Дополнительно рекомендуем проводить сделку нотариально: нотариус отвечает своим имуществом за утрату права собственности покупателя. Стоимость нотариального удостоверения составляет не более ста тысяч рублей — для сделок такого уровня это разумная страховка.
Берёте ли вы комиссию с покупателя?
При покупке в новых проектах — нет. Наши услуги для покупателя бесплатны, это стандартная практика в профессиональном брокеридже элитной недвижимости. Наши клиенты в основном и приобретают в новых проектах — они не хотят старые квартиры, где кто-то жил, так же как не любят покупать подержанные автомобили.
Если мы ведём поиск на вторичном рынке, то, чтобы «разгрести» этот вал вариантов, среди который и мусор и обманные объявления, и квартиры, которые в реальности не купить, где надо быть психологом, умиротворяющим амбиции и обеспечить вашу безопасность, выбрать чистую схему сделки — в этом случае наше комиссионное вознаграждение 2,5%.
Можно ли купить квартиру удалённо, не приезжая в Петербург?
Да, мы регулярно работаем с покупателями из разных городов. И Москвы и Челябинска, Воркуты, Саха-Якутии, Краснодара…. Организуем видеопоказы, готовим подробную презентацию и сопровождаем сделку дистанционно — вплоть до подписания через доверенное лицо. Чаще всего так покупаются квартиры в новых домах, где проще понять, что объект из себя представляет.
Самая крупная удалённая сделка у нас — пентхаус в известном доме One Trinity Place, стоимостью около 250 миллионов рублей. Покупатель из регионов приобрёл его фактически вслепую, прислав только своего помощника, который сделал несколько видео квартиры.
На вторичном рынке удалённо покупают реже — в каждом варианте много нюансов: нужно зайти и ощутить ауру, посмотреть, как выглядит парадная, и принять это или нет. Но сама механика сделки сегодня проводится несложно: через Госуслуги можно удалённо подписать агентский и предварительный договоры, а обеспечительный платёж оплатить онлайн.
Почему эту недвижимость продают?
Причины абсолютно разные: изменилась семья, квартира стала большой или маленькой, кто-то переезжает в другой город или страну, кто-то хочет перейти на более высокий уровень, у кого-то осталась лишняя квартира. В каждом конкретном случае вы узнаете причину — её невозможно скрыть, всё видно при внимательном рассмотрении. Брокеры компании обладают огромной насмотренностью, чтобы помочь вам увидеть то, что другие не видят.
Чем покупка элитного жилья отличается от обычного?
У покупателя элитной недвижимости уже есть жильё — и не одно. Он не решает задачу «где жить» — у него нет это боли. Он покупает действительно то, что его вдохновит. Отсюда другая логика выбора — спокойная, без компромиссов и торопливости.
Оформление документации на продажу квартиры
Составление эксклюзивного договора – профессиональный подход к продаже жилья
